摘要：涨跌五五开（欢迎关注闺蜜财经）
撰文|蜜妹
这是@闺蜜财经的第1664篇原创
没有永远的巨头，只有时代的房企。
随着2月份落下帷幕，主要房企销售数据陆续出炉。中指研究院最新数据显示，2025年1月份至2月份，TOP100房企销售总额为4479.9亿元，同比下降5.9%，同比降幅大幅收窄。从2月份单月来看，TOP100房企销售额同比增长17.3%。
止跌回稳，似乎可期？
图表来源|中指院（特此感谢！）
但另一边，不同房企似乎正面临不同的境况。以TOP10房企为例，如下图，2025年前2月10强房企增长与衰退的数量为五五开。
第1位华发股份以58.56%的同比增长成为新晋黑马，1月还是234.27%的中国铁建，到了1月中国铁建就跌出前10位。
第2名中海地产同比增长32.56%。中海向来以稳健的经营策略著称。从销售额变幅来看，相比其他国、央企确实够稳的。
第3名越秀地产相比1月前进了2位，销售额增速同比为25.24%，1月还是-0.15%，可见2月发力明显。
值得注意的是，华发和越秀都是大湾区房企。
第4名建发房产前2月销售额200.5亿元，同比增长24.92%。名次相比1月退了1位，但增幅相比1月的4.3%有明显增加。只能说2月份同行们的表现更好了。
第5位华润置地也是因为同行表现更好，而相比1月退步1位，以21.14%的同比涨幅排在第五。
可以看到，这5家销售额同比上涨的房企清一色都是国、央企。
另一边，TOP10房企里还有5家前2月销售额同比下降，其中万科地产和滨江集团跌幅继续高于百强房企平均。
第6位招商蛇口销售额同比下降3.71%。招商蛇口过去在产业园区开发运营方面成绩斐然，通过产业导入带动区域发展，进而推动房地产项目销售。
然而，在当前市场环境下，产业园区的发展面临一些挑战。一方面，经济增速放缓使得部分企业扩张意愿降低，对产业园区的入驻需求有所减少；
另一方面，市场竞争加剧，其他房企也纷纷涉足产业地产领域，招商蛇口的优势不再明显。在住宅市场，招商蛇口的产品布局相对传统，在应对新兴市场需求，如个性化定制住宅、绿色低碳住宅等方面，反应速度稍显迟缓，在蜜妹看来这一定程度上影响了其销售业绩。
第7位绿城中国同比下降3.93%。绿城相比1月实际上降幅是缩窄了的，但奈何同行们都更猛，所以排名下降。
第8位保利发展同比下降5.29%，略微跑赢大盘。保利作为行业头部企业，规模老大，其变幅似乎更具代表性，背后反映的也是市场竞争之激烈。
第9位滨江集团同比下降20.79%。作为TOP10房企里唯一一家纯民企，滨江集团也是主要深耕浙江区域市场，但比绿城更为集中，过高的区域集中度是一把双刃剑，主要就看该区域房地产市场的变动如何。
滨江集团20.79%的跌幅，暴露出其过度依赖浙江三四线市场的风险。这些城市曾因棚改货币化短暂繁荣，但人口外流和产业空心化让库存去化难如登天。房企若不能及时抽身，注定被套牢。
第10位万科就不多说了，最近管理层变动很大，偿债压力也大，2025年对其很关键，销售还稳不住的话可能会很麻烦。
综上，相比前1月，前2月TOP10房企销售额变动有明显企稳趋势，但具体到各房企之间仍存较大分化。
房企的不同表现也反映出房地产行业正处于深度变革期——从“增量博弈”进入“存量绞杀”。
这样的大环境下，房企需要不断调整发展战略，提升产品创新能力，优化市场布局，才能在激烈的市场竞争中脱颖而出。
从变动的榜单来看，2025年，房地产市场的格局仍充满变数。
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