地盘说
不管你是不是承认，第“四代住宅”产品的碾压之势，已经汹涌而来。
■ 撰文 | 李成蹊 ☞ 《地盘》特邀撰稿人
“北京五环外、上海外环外有望解除限购，而深圳则可能全面解除限购！”
国际知名机构高盛的这则消息，直指楼市暗流涌动。
实际上，楼市1月份表现稳健，部分一线城市还有一定程度的反弹，但进入2月份后房价下行压力再度显现：
以2025年2月15日的数据为例，一线城市中，北京、上海、广州、深圳的半月环比指数分别为-0.48%、-0.44%、-0.59%、-1.03%，均出现下跌；二线城市中，苏州、合肥、郑州等城市的环比指数分别为-0.94%、-1.04%、-0.89%，跌幅进一步扩大。
坦白来说，年后买房人的信心正在消退，对政策进一步宽松的预期反而是逐步增强，在楼市松绑已经没有大招的当下，今年的小阳春还有多少期待的价值？
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楼市风向标
当楼市进入新常态，住宅回归居住属性，越来越多人对“好房子”的期待，正成为楼市复苏的中坚力量。
改善需求的强劲，倒逼楼市进行产品迭代，“第四代住宅”已成为产品创新的楼市风向标。这阵风，刮透了大江南北。
据不完全统计，目前从一线城市到二、三四线城市，全国已有20多个城市在落地“第四代住宅”产品。
尤其是近两年，因为“第四代住宅”的大行其道，成都、西安等城市都秀出了楼市的另一面。
©西安高新玖號院效果示意
当然，郑州也在这场楼市变革中发出了自己的声音。
先后有万科翠湾中城、未来天奕、铁建投松苑、招商林屿境等项目身体力行，先行一步做出不同尝试，都取得了不俗的成绩。
去年年底，郑州市自然资源和规划局对《郑州市城市规划管理技术规定》进行了修订、完善，为第四代住宅的落地解除了禁锢。
©新《技术规定》从政策层面鼓励建设“四代住宅”
这意味着，在政策规范和技术都满足的情况下，第四代住宅风靡全城，将是大概率事件。
当主打“低容积率、高赠送、空中庭院”成为热销的秘密武器时，开发商自然会用行动说话。
我们大致盘点一下近期面世的项目，不难发现，“第四代住宅”已经在郑州已经四面开花。
凭借“大面积赠送、一梯一户独享电梯厅”等卖点，连开连捷的招商林屿境，以一己之力撑起南三环片区的热度。
©招商林屿境实景示范区
年前成交的北龙湖10号地块，“科技住宅引领者”的金茂，势必提前锁定龙湖南岸核心地段的下一个爆款。这个项目颇值得期待。
年后首场土拍高溢价成交的司法警官地块，中海对标北龙湖豪宅的标准，誓要打造金水主城的首个真正第四代住宅。
扼守高铁东广场SIC超总的华润润府二期，还未面世就收获了一波流量；金投豫发豫园二期也要将四代住宅提前落地，要与中海新地块一较高下。
©金投豫发豫园效果示意
此外，还有金水老城由越秀代建的郑轨大石桥地块，二七新区亚星新地块，高新区正弘序，管城区信达棠樾七里，中原区通派龙湖中原颂、电建中原华曦府二期，惠济区招商代建张砦地块、铁建投城发花栖樾等各重点项目，都要上新“第四代住宅”。
随着“第四代住宅”越来越多，已经被踩踏的二手房该怎么出手？市场上那些在售的高容积率、高公摊的新房要不要降价去库存？
不管你是不是承认，第“四代住宅”产品的碾压之势，已经汹涌而来。
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好榜样
郑州地产自媒体矩阵自前年开始，就关注并传播推广“第四代住宅”。
早在2023年11月13日，我们就专门把研学行第四站关注的焦点，放在了省内几家第四代住宅产品上。
后来又先后探访了省内、省外的不少项目，通过与项目操盘手、施工负责人深入浅出的交流，对“第四代住宅“有了更深的认识。
这次榜样中原名企名盘巡礼第六站，我们走进了新投润华·森林云墅。该项目就是凭借第四代住宅产品创造了9.1亿元的盛世伟业，成功问鼎新乡市场市占率、销售金额、销售面积三冠王。
©新投润华·森林云墅问鼎新乡市场三冠王
新投润华·森林云墅园林景观和建筑都出自著名的四代住宅专家徐辉设计之手，也当之无愧地荣膺本期榜单地市优秀楼盘（新乡）。
项目整体容积率约2.5，建面约118-370m²的庭院平墅，为满足不同家庭多元化的居住需求，可谓是费尽了心思。
只是从去化上看，118m²的起步面积，在地市普遍喜欢购买大户型的市场中，稍微还是有些偏于保守了。
新投润华·森林云墅采用“奇偶错层”的方式，让空中庭院错落有致，庭院层高可以达到6米挑高，270度环幕独立采光设计，保障每层的视野空间，就像是把别墅的院子平移到高层建筑上。
©新投润华·森林云墅效果示意
室内约3米的层高尺度，把室内通风、采光，以及居住的私密性，做到了最优解。
建筑立面利用竖向壁柱突出挺拔干练，融入流线美学，形成富有层次感的线条，衬托向外生长的绿植，使建筑有了更多的层次与灵性。
与许多地市房企一样，开发商润华置业起家于建筑业，一直深耕新乡本土市场，在经历一波又一波房地产大周期后，正逐步扛起新乡品质住宅的大旗。
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行业关注
春节过后的首场土拍，让郑州地产圈充满着期待。
2月8日，位于金水主城的司法警官学院地块（郑政出【2024】35号），在经历近6个小时的多轮激烈厮杀后，最终被中海地产以10.88亿元拿下，折合楼面价约13713元/m²，溢价率高达87%。
©备受关注的35号司法警官地块示意
位于主城三环内的还有郑政出【2025】1号南阳路张砦地块，在2月27日被郑州泰建房地产开发有限公司以底价40313万元拿下。
据公开信息，郑州泰建房地产开发有限公司背后是惠济建投，传闻大概率将由招商地产代建、操盘。
©惠济建投底价拿下张砦城改地块
俗话说，地产行业从来都是“在困难面前，信心比黄金重要”。
司法警官地块 也是自2021年以来，郑州住宅用地成交溢价率最高的地块，在一定程度上为郑州楼市注入了信心。
在郑州建筑调规的情况下，中海、招商会拿出什么样的产品，值得大家期待。
2月15日，因为土地原因被一度搁浅的龙湖郑州美盛天街举办了启动会。
©龙湖郑州美盛天街启动会现场
据了解，当前项目团队已组建完成，工程建设与招商工作正在有条不紊推进中。目前已签约鲜风生活首家城市级体验店和好莱坞影城城市级旗舰店，未来将以“城北品质生活新中心”为定位，预计在2025年四季度开业。
说起这两年郑州的商业，作为有着1300万人口的中部消费大城，郑州商业同质化竞争、服务体验滞后被人诟病的现状亟待改变。
“千呼万唤始出来”，胖东来“挺进”郑州。2月23日，胖东来董事长于东来通过社交平台正式宣布这一消息，瞬间霸榜了热搜，吊足了大家的胃口。
©胖东来官宣入局郑州
胖东来入局郑州，能否引发“鲶鱼效应”改变郑州商业现状？能不能成为郑州文旅消费的新标签？
假若胖东来在郑州开发第四代住宅，将会有多少人被迷得神魂巅倒？郑州楼市会不会因此而进入一个新时代？
此外，受到郑州地产圈关注的还有老项目焕新再出发。
2月22日，位于关虎屯商圈核心的绿城·锦棠天地生活美学馆迎来开放。
©绿城·锦棠天地生活美学馆开发仪式
在地方政府与绿城管理、中交一公局的共同努力下，这一主城核心的大体量城市组合体续建得以快速推进。
2月25日，远洋·瑞林宸章举行复工仪式。
©远洋·瑞林宸章焕新出发
在各方面的共同努力下，远洋100%控股操盘，项目团队成功突破困境，远洋·瑞林宸章也成为河南省近五年来率先成功完成在建工程转让的开发建设项目。
在此，由衷祝福两个项目的业主早日入住理想家园。
©郑州地产自媒体矩阵2025年2月份联合榜单
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