2月二手成交是6278套，同比增长29.04%，过年前后普遍是淡季，这个数据是多是少参考意义都不大。
但成交的价格却是骗不了人的。
举几个核心板块二手成交的例子，这些板块是热门板块，同时也是二手交易非常活跃的板块。
天河北的天河直街83平的成交总价是253万，成交单价是3万，这个价格对比高位已经是腰斩了。
次新小区学位壳为主的嘉尚国际公寓31平的成交总价是200万，单价6.45万，如果是46平的，成交总价268万，单价5.7万，这个小区2021年最高峰的时候成交价是10万出头，虽然暂时没有腰斩，但其实还有向下的趋势。
再看看华景新城一二三期的成交单价，已经低于3万，最高峰时成交价是6万。
还有越秀的一些老破小学位房，已经从最高10万差不多到了如今的5-6万，总价基本在200-350万之间，如果没有带学位的就更难了，一百多万的彼彼皆是。
01
300万以内的核心区老破二手
两年前就提醒过，二手学位壳的风险很大，对学位的依赖度非常高，除开学位几乎没有价值，买的人也只是为了上学，自己不住，拿去出租。
天河北越秀的学位房回落到5万左右，华景回落到3万以内，总价基本和20公里外的远郊新房差不多了。
再比如骏景花园成交价已经不到四万了，都不如万博，更别提白云新城这种次核心板块了，每月即便二三十套的成交也抵消不了流动性越来越差的结果。
当前正是近郊新房势头正猛的时候，也是价格逐步超过这些只有学位没有居住属性老破小的时候。
这也是为什么大家看到300万的荔湾黄埔这么好卖的原因，有地铁、有学校、有配套就已经具备很强的竞争力了，而且随着交通配套越来越完善，已经逐渐的弱化了对中心区的执念。
老破小一直都有人买，但放盘量太大，又有新房供应的挤压，还有金融系统的不待见，买家占了极大的主动权，成交价格很难抬头。
除了传统的学位壳老破小，还有一些主城区范围内不错的二手，这些二手买家和同地段的新房买家是两个客群。
比如金碧花园、南洲名苑的买家和燕语堂悦、熙悦江湾的买家不同，富力广场和富力桃园的买家和花地湾、广钢是两个不同的买家，二手单价3万左右，新房价格是5-6万左右。
300万是低总价买家的分水岭，这部分需求完全不同，要买主城区学位壳的不会去买远郊的新房，有能力改善的会把学位和居住一起考虑进去，有能力的自然会一步到位。
新房买家偏向首次置业年轻化，对未来充满美好，对学位的执念不强，有挂牌名校也能接受，但接盘老破小的难度越来越高，钱越少要求越多。
其次就是随着人口数量的下滑，对学位的需求减弱，它的价值还会进一步走低，现在还比较好出租，将来还会更难。
特别是现在近郊次新小区越来越多，户型也越来越漂亮，总价也不高，在家办公的自由职业者越来越多，对居住体验要求高了，对老破小的容忍度会进一步降低。
目前所有300万以内的老破小价值都难以支撑，如果近郊新房撑不住，老破小就会更难，比如芳村黄埔都有大量300万左右带九年一贯制学校的地铁盘越来越多，核心区的这些低总价房源会受到进一步挤压。
02
没有流通性的中高端改善和豪宅
还有哪些一二手是背道而驰的呢。
上面提到的其实是有流通性的，即便没有接盘侠，也还有融资客，毕竟总价不高，美化一下还是能卖得掉。
但有一些降价了也很难找到人接盘，比如一些偏改善的豪宅类型，比如海珠的滨江东一带，主要靠江景来维持溢价的，也容易受到高总价的反噬。
虽然没有经过什么炒作，但没有交易也很难撑得住这个价格体系。
那这些上千万的买家去了哪里，去寻找新的豪宅圈层去了，代表老广新希望的后航道一线江景会有传统老money来买单，其次就是东边有概念的高端改善2000万左右的，这部分是新生代购买力。
一方面呢有钱的传统老money们并不缺住房，没钱的更加买不起了，另一方面他们对于东部有概念的豪宅也是保持怀疑态度的，这也导致核心区总价较高的豪宅要么没有流通性，要么只能内部流转。
再往上去那就对稀缺性的要求极高了，而且需要有极强的耐力。
而对于500-800万的次新房，还是有市场的，为什么说会有市场呢？
因为同样总价的这部分房子，目前新房里面有两种情况：一种核心板块容积率特别高的，另一种是配套极其缺乏的，不是一两年就能改善得了的。
前者类似于海珠西，后者类似于天河东，所以这部分的二手次新还是有一定的竞争力，在配套和学位上还能暂时领先。
03
现在的楼市，一手二手已经分化成了不同的买家，这种现象还会加剧。
没办法，谁让现在的新房越来越高级，二手由于稀缺性不存在，会不断向下走下坡路，再好的板块也撑不住。
比如上面提到的骏景花园，除了融资客之外，收来做民宿的，还有确实预算有限的，总价特别低的买家，在附近做买卖的小散客。
甚至包括珠江帝景，这里属性是稍有年纪的改善群体，真正的买家是那种不会贷款，不受金融影响的群体，纯养老自住型，对资产保值要求较弱的人群。
最后，一手二手为什么会背道而驰呢？
首先是同一地段的极度分化，分化出了不同的产品，同时也分开了不同的购买力。
如果新增供应的地段越来越核心，同地段里房子较差、物业不好的小区首当其冲，这个是毋庸置疑的。
其次，过去核心地段的资源过度集中的资产，特别是某一项特别突破的，肯定敌不过十项全能的，六边形成了买房者的标配。
再就是，过去几年好像老海珠老荔湾老越秀的改善盘价格波动并不明显，接盘侠也主要是事业单位、医生、老师群体为主。
反而是外围次新房和新房降得厉害，筑底的过程也是配套不断完善的过程，这个时候它的优势出来了，老城区的一些二手吸引力也会不断减弱。
总之，在买的时候要想清楚自己的目的是什么，能接受什么样的结果，这样再去买是不会后悔的。
