有地铁不是万能的，但无地铁确实万万不能。
这话用在买房上，到底有多合适呢？
查看1月的网签成绩，海珠区在售新房项目前5名里，有4个项目（保利燕语堂悦、中海大境、珠江·海珠里、中海江泰里）位于去年年底新开通的地铁11号线沿线。
可见，地铁对一手住宅的销量推动作用，还是相当直观的。
今年，广州将迎来地铁交通将再一次大规模扩展，有望迎来6条地铁新线。
① 10号线首通段
② 12号线东段
③ 12号线西段
④ 13号线二期首通段
⑤ 14号线二期首通段
⑥ 22号线后通段
大家来猜猜，哪些区域会是大赢家？
稳了！
5条地铁新线进度超90%
在搞清“利好哪个区域”之前，我们先来关注一下这些地铁线进度。
① 10号线首通段
整体完成91%
去年“大环线”开通，今年“X形对角线”也投入运营。
随着地铁11号线的全线通车，10号线的进度也在快马加鞭。
10号线是广州主城重要地铁线路之一，串联起四大中心区：荔湾区、海珠区、越秀区、天河区。
除了站点全部设在市中心，其所途经的多为人口密集板块，比如珠江新城、广钢新城、广纸新城、滨江东、东山口。
开通后，这将有效缓解中心城区通勤压力，尤其为广州地铁3号线分流。
另外，天河能无缝对接广佛线，减少换乘，满足“广佛候鸟”的出行需求。
广州地铁官方账号发布新消息，广州地铁10号线首通段（西塱 - 广州大道中站）已完成91%的进度。
图片来源：广州地铁微博
②+③ ：12号线西段&东段
整体完成91%，东西段完成94%
10号线是广州西北 - 东南走向的骨干线，而12号线就是西北 - 东南走向的骨干线。
该线路起于白云浔峰岗，止于番禺大学城南，全长37.6公里，串联起白云、越秀、海珠、番禺四个区。
目前，12号线土建工程累计完成91%，其中东西段（浔峰岗 - 云溪公园、二沙岛 - 大学城南段）土建累计完成94%，东西段轨行区已 " 三权 " 移交。
也就是说，12号线有可能分段开通，东段（二沙岛 - 大学城南）、西段（浔峰岗 - 云溪公园）有望率先开通。
图片来源：广州地铁微博
线路开通受益最大的，无疑是南沙、白云金沙洲。
东段显著缩短大学城往来市中心的时间，南沙人可通过4号线大学城南站与12号线换乘。进入中心区的路线选择更多。
西段无缝衔接白云火车站、白云CBD，金沙洲业主们不用“千军万马”单走6号线。
值得一提的是，12号线有“小换乘之王”称号，25座车站中，有17座车站是换乘站。
④ 13号线二期首通段
整体完成89%
广州地铁的东西大动脉+1！
13号线二期，横跨广州东、西部，途经白云、荔湾、越秀、天河、黄埔5个区域，串联珠江新城、白云湖、罗冲围、北京路、金融城等重点板块。
目前，该线路土建工程完成89%，23座车站中，18座已封顶，全线区间隧道已贯通。
但白马岗站进度慢、冼村站需等旧改地块合建，所以13号线大概率也要分段开通，计划先开首通段天河公园 - 鱼珠段。
图片来源：广州地铁微博
若首通段今年顺利开通，最幸福的当属天河棠下、老黄埔珠村。
这两人口密集的板块，不仅迎来地铁开通，还能到天河公园站换乘11号线/5号线，便捷度直线上升。
值得一提的是，13号线二期直接与一期线路打通，增城新塘、老黄埔不换乘直达天河公园站。
13号线一期（截图来源：百度地图）
⑤ 14号线二期首通段
整体完成65%
广州地铁14号线二期 呈南北走向，起于广州 火车站，终于嘉禾望岗站。
它的重要性在于两点。
一方面，它将极大地改善白云、越秀区等地居民的出行体验。
尤其是 岗贝、新市墟、马务、创意园、鹤南等白云多个密集区域，实现地铁从0到1的突破。
另一方面，它与多条地铁线路实现换乘，大家的出行选择更加多样化，提高出行效率。
比如， 钟落潭的学生和居民，无需再在人挤人的“嘉禾望岗”换乘 ，可直接抵达市中心。
不过，与其他线路不同，14号线二期土建工程累计仅完成65%。
8座车站中7座已封顶，9个区间中8个已贯通，主要的卡点因素在于广州火车站。火车站改造项目工程量大，需要等到改造完毕才能实现接通。
所以，14号线二期大概率会先开通嘉禾望岗 - 乐嘉路段。
图片来源：广州地铁微博
⑥ 22号线后通段
整体完成92%
地铁22号线后通段（陈头岗 - 芳村），全长12.6公里。
据悉，开通后， 后通段接上首通段（陈头岗 - 番禺广场） ，实现白鹅潭、广州南站、番禺广场、祈福新村等重点板块贯穿。
对于荔湾南漖、番禺南浦域来说，这将迎来首条地铁线 ，周边的业主是巨大的地铁利好。
住广州西的朋友去南站乘高铁将更方便，住南沙的朋友也可通过换乘快速到达白鹅潭CBD。
目前，后通段土建工程进度累计完成92%，其中4个车站封顶，4个区间贯通，是进度最快的在建线路。
图片来源：广州地铁微博
中心区进一步织密路线，
远郊还得再等等
经营城市，以实现城市资源配置的最大化和最优化，考验官方的“操盘力”。
地铁，作为人流量最大的交通工具，还特别需要理顺路线建设的先后顺序。
少年君发现了几个有趣的现象。
01
紧着中心，“抛弃”远郊
根据显示，6条地铁新线的途经区域，如下图所示：
按区域来看，越秀2条=海珠2条=荔湾2条=白云3条=番禺2条>天河1条=黄埔1条。
远郊的朋友静候，再静候......
由此可见，这波地铁新线，选择进一步织密中心区路网，而没有再拉大广州城市骨架， 相当看重其带来的经济效益。
02
应开尽开，全部线路分段开通
细看6条地铁新线，你会发现 全部选择分段通车，加快开通进度。
比如地铁12号线，先开通东段（二沙岛 - 大学城南）和西段（浔峰岗 - 云溪公园），中段（小金钟 - 烈士陵园）还需等待。
又比如，地铁10号线、13号线二期、14号线二期，在今年也只开通首通段。
地铁12号线新车
03
中心区地铁真空板块，开通最紧迫
急及大家所急，这波地铁新线不仅提升地铁覆盖率，还串联起多个地铁空白板块。
举个例子，10号线开通后， 滨江东可直达珠江新城CBD、天河路商圈、海珠创新湾、中大国际创新谷 等重点产业区域，起到盘活板块楼市作用。
近年来新盘林立的 广纸、广钢板块也能从中获益。
地铁10号线全面进入运营调试阶段
还有 12号线西段&东段利好南沙、白云金沙洲，13号线二期首通段利好金融城，14号线二期首通段利好白云核心区，22号线后通段利好医药港、南浦等。
少年君就不一一叙述了。
当然，地铁建设过程中，肯定也有些遗憾。
A小姐：广钢新城一侧至今无地铁口，无论是西塱，还是鹤洞，10号线广钢新城站还离居住区好远。
B先生：建设六马路站就败在“建设”两个字里，都挖了2年多还没好，我就要老了。
C先生：热知识，中大南门不能换乘8号线。
D小姐：10号线署前路站征地失败，站点取消了。
地铁要匹配发展方向
远郊线路待开发，情有可原
大家可能会问，为什么 很多远郊地铁线路老停留在规划图上，一动不动呢？
少年君作为一个地产公众号，尝试给大家从楼市相关方面讲一下“地铁经济账”。
地方财政主要分为地方税、中央和地方共享税。其中，地方税是地方可以全部留给自己用。
而 地方税的大头正是土地财政 ，所以许多城市的财政支柱是土地。
广州也不例外，土地财政依赖度极高。
因此， 地铁的主要经济效益是卖地 ，刺激房企拿地、带动土地溢价、为地方土地创收。
让中心区“真空地带”通地铁，就成为广州的重要任务。
地铁12号线新车测试
从市场层面上， 总价不高的中心区地铁新盘，适合首次改善买家 置业，反响不错。
以上周开盘的保利珠江印象为例，虽说没有秒清，但1栋总价300-400万的小户型比较抢手。
69方：总价317-338万，单价4.6-4.9万/平；
88方：总价380-417万，单价4.3-4.73万/平；
80方：总价370-400万，单价4.6-5.0万/平；
85方：总价393-428万，单价4.58-5.0万/平；
108方：未推；
113方：总价515-595万，单价4.5-5.1万/平。
销售反馈，项目有地铁10号线的加持，不少海珠、天河的购房者前来咨询、认购。
图片来源：朋友圈
销售结果理想，供应持续放量。
上周五发布的《2025年广州供地蓝皮书》，刚开通的地铁11号线及即将开通新线沿线有不少地块即将“上桌”。
广州远郊呢？不少区域因缺地铁、缺配套等，一手房销量下降，土地卖不出去。
而土地卖不出去，吸引外来人口有限；没有土地出让金，缺乏财政直接导致地铁开工时间推后。
两难状态，仍需努力破解。
任何城市的资源都是围绕“发展”而布局的，地铁也要匹配发展方向。
“买房跟着地铁走”，这句话时至今天依然有一定的参考价值。
