编者按：2024年以来，房地产代建行业在政策调整与市场分化中加速重构，头部企业构筑壁垒、巩固优势，新入局企业亦聚焦政府代建与存量纾困等新战场。
与此同时，利润空间收窄倒逼企业战略转型，更多探索保障房、城市更新、产业等领域的可持续路径，逐渐从规模扩张转向效率与资源整合。
展望2025年，行业洗牌或将更加深入，观点新媒体就此推出最新策划性选题“代建风云”，通过观察标杆企业如何破局，为未来发展锚定坐标。
观点网 建发建管想要做个“好厨子”。
“我们就是个厨师，厨房是你的，菜是你的，最后吃的也是你。你出钱，我们要做的就是把菜炒得比你好。”这是董事长黄迎鸿对建发建管的定位和要求。
作为厦门建发房产旗下代建业务公司，建发建管自2007年起开始涉足代建业务，项目主要集中在商办、医疗、教育及产业园方面。
随着代建热度持续上升，2024年行业新拓规模创下历年新高，全年新增建筑面积约2.2亿平方米，同比增长27%，较2022年的1.1亿平方米翻倍。
在这其中，政府代建需求呈现稳步增长。一方面，多地“保交楼”项目需引入代建企业进行盘活，从而实现保交付的目标；另一方面，保障房、城中村改造等也创造出大量市场需求。
随着市场环境的变化，建发建管在集团内部的腰杆也越发笔直。
驶万年船
进入2024年以来，建发系的调性就是求稳，建发建管也不例外，不管是在代建模式还是城市布局。
在代建传统三大业务中，建发建管以“政府代建＋商业代建”为主，而资本代建由于债权关系复杂、各方利益诉求较多、落地推进难等问题，是尽量避免的“雷区”。
从2024年上半年建发建管总合约面积委托方分布来看，国企及城投类项目占据半壁江山，占比高达63%；来自其他政府机关合约总建筑面积占比24%；其余为私营企业项目。
从城市布局来看，建发建管主要还是以大本营厦门为主。
2020年-2023年，建发建管在厦门年均新拓代建项目约20个，新增建面近300万平方米；2024上半年期间，厦门代建项目累计签约面积占总合约面积比例为72%。
从项目类别来看，涵盖住宅、写字楼与工业园区、商业体与酒店、大型公建、医疗、教育等各类公共建筑。据悉，目前建发建管有四个事业部，一个是公建事业部，另外三个是以住宅为主的事业部。
在住宅项目中，最受外界关注的莫过于厦门翔安区安和云璟、欣安雅苑两大安置房项目。
2024年4月23日，建发建管携手厦门市翔发集团有限公司共同合作代建，与业主单位厦门市翔安土地开发有限公司正式签约安和云璟、欣安雅苑两大安置房项目代建合作协议。
其中，安和云璟项目总用地面积约5.53万平方米，总建筑面积约23.7万平方米，主要建设安置房及幼儿园（15班）、社区商业、生鲜超市、开闭所、物业等配套用房；欣安雅苑项目总用地面积约7.2万平方米，总建筑面积约32.9万平方米，主要建设安置房及幼儿园（9班）、社区服务中心、社区商业、生鲜超市、开闭所、物业等配套用房。
该项目不仅是厦门成功落实国家首批超大特大城市城中村改造项目专项借款融资唯一的岛外项目，同时也是翔安区建区以来区财政投入最大的城中村改造项目，总投资约25.71亿元。
据最新施工动态，两个安置房项目2号地块高层主楼已出地面，正在进行基坑开挖、基础筏板承台、砖胎模、降水井等施工，同时加速推进地下室、上部主体梁板模板及钢筋绑扎等施工。
除此之外，在安置方面，2024年年初，建发建管完成了总建筑面积约18.3万平方米的厦门·孚中央北安置房的交付，以及在8月顺利利竣备了总建筑面积约8.04万平方米的厦门·下忠安置房。
不可否认的是，尽管近几年地方城投兜底了不少项目，3-5年内安置房的代建量会依旧存在，但受“以购代建”、房票等影响，安置房的代建需求会逐渐减少。
2024年10月，厦门政府发布红头文件，明确表示严控增量，优化存量。新启动的征地拆迁项目，原则上不再新建安置房，优先使用房票盘活新建商品房及存量安置房源。
与此同时，减少的还有“保交房”需求。2024年11月，厦门市27个保交房项目已全部完成竣工验收备案，交付率达到93.5%。
再好的厨子，如果连菜都没有，如有何能炒出一盘好菜？这也就意味着，建发建管未来需要通过更多渠道来寻找项目，填补空缺。
寻找机会
外拓是建发建管扩大项目来源的手段之一。
根据建发建管的战略布局，未来在立足厦门、保证厦门代建市场占有率和口碑的同时，也持续深耕福建，并积极向杭州、成都、深圳等高能级城市拓展。
目前外拓项目中，建发建管还是以入门门槛较低的住宅为主，如长沙建发玖洲和玺、长沙玖洲观澜、江阴东翎府、四川德阳凤翥澜山等。
其中，四川德阳凤翥澜山别墅项目是建发建管于2023年8月接手，负责代建代销。
2024年7月31日，建发建管中标了四川德阳核心地块商品房代建业务。地块位于天府旌城核心区位，距离德阳文庙广场不到3公里，总面积约80亩。项目业主方为德阳市景尧房地产开发有限公司，隶属于国有独资公司旌城集团。
对于外拓来说，最难的莫过于如何从本地代建企业中争夺项目。
一方面，观点指数在最新发布的《2024四季度代建管理发展报告》中指出，?除了住宅外，当前其他类型项目仍然会倾向于选择属地化明显的企业。相比之下，本地代建企业可能会更加熟悉市场，更加了解企业特性、更加明白周边项目配套等。
另一方面，获取代建项目更多是要凭企业的实力以及资源关系。企业实力就是指一级开发资质；而资源关系就是属地关系，本土企业与区域内各层级更为熟悉。
因此除了住宅项目外，建发建管商业、写字楼以及产业园的外拓，还是较为依赖母公司。
例如成都首例花园式购物中心鹭洲里，该项目是建发房产在成都开发的首个开放式商业街区项目，由建发建管代建、建发商管运营。同时，还有写字楼项目上海建发国际大厦。
最典型的莫过于建发建管协同出海的首个代建项目。
2024年6月，建发建管成功签约建发新兴能源泰国品通工业园项目，即罗勇府品通6号工业区G18地块，用地面积近10万平方米，地块主要建设内容为边框、胶膜等光伏辅材厂房及仓库。
不过，对于建发建管来说，眼下最重要的还是要努力提升在厦门当地的浓度，再逐渐向外蔓延。正如黄迎鸿所说的：“若新增项目没了，存量改造，城市更新也还蕴藏着巨大的机会。”
截止到2024年上半年，成立18年之久的建发建管仅仅布局了11座城市，包括厦门、福州、漳州、长沙、成都、江苏江阴、上海等，总合约面积逾2400万平方米。
然而，喝粥的人多了，粥也比以前更稀薄了。机会是有，但比活下去更值得思考的是怎么活得比别人滋润。
一位在厦门从事代建多年的资深人士的告诉观点新媒体：“厦门以前纯代建费正常是3个点，现在只剩下1个点。”
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