黄埔的旧改，也开始走上“分化”路线了？
日前，黄埔6个城中村连发旧改招标，拟进行勘察设计、施工等做准备。
｜图源：广州公共资源交易中心
但楼市君也注意到，当黄埔一些旧改高歌猛进，集体猛冲的时候，有些城中村却在集体“后撤”。
如旺村、埔心村等，选择自拆自建，不跟开发商玩了；夏园、贤江、沧联等集体恢复水电，搬回村内。
那么，黄埔现在哪些城中村改不动了，哪些又拆得如火如荼呢？
壹
事实上，最近一段时间，黄埔旧改属实是一边海水，一边火焰。
部分明星村，如老黄埔的双沙、文冲东、珠江村等，改造进度进行的轰轰烈烈。
但与此同时，有些城中村，却正在陷入另一种状态——改不动，或者不想改了。
楼市君梳理了下，这些脚步慢下来旧改，大致有3种情形。
｜广州楼市发布 制图
1、村民单干，自拆自建，不跟开发商“组队”了。
这种不同于做地和合作改造的方式，是去年才在黄埔出现的。
据了解，目前旺村、埔心村的村民，已经准备撇开改造房企，自己出钱拆迁改造。
比如，旺村近期就明确发布公告表示：
由于开发商已经毫无有力措施挽回局面，为解决村民回迁遥遥无期的难题，决定村民自己建新房，进行安置。
｜旺村自拆自建方案
｜图源：粉丝
而埔心村在今年1月份的时候，也同样发布了类似声明。
楼市君对比了下，两个城中村在自拆自建上，方案大致一样。
比如“一户一宅”原则。
具体内容就是，一户村民只能申请一块宅基地建新房，并且是建成别墅形式的联排类住宅，但安置总面积被限制在300平。
如果回迁总建面大于300平，超出部分需要以1000-1500元/平的价格向村集体购买。
｜旺村自拆自建方案
｜图源：粉丝
至于临时安置和建新房的钱从哪来？两个村的方案也有提到。
虽然取消了临迁费，但在自主拆建新房签约的一年内，可以给村民按18元/平发放住房补贴。
另外，自主拆建签约之后，村委给予500元/平的奖励金，而这个奖励金将直接发放给施工单位，用于抵扣建新房的款项。
也就是说，它能在一定程度上减少村民自掏腰包建房的压力。
｜旺村自拆自建方案
｜图源：粉丝
从自拆自建的旧改项目来看，这些城中村主要有两个特点：
一是已经快拆完了，比如旺村在2021年的时候，拆除率就已经达到了93%。
二是至今没有国央企接手，村民回迁很难。
像旺村很多村民签约拆迁5年，至今没有实现回迁。
可以说，村民进行自主建房回迁，也是迫于无奈。
2、另一种是原地回迁，村民直接躺平了。
从去年开始，黄埔就相继曝出多个城中村集体重装水电，签约村民陆续搬回村内的现象。
比如今年1月，贤江村已签约交楼的村民统一搬回村内，而且从2025年1月到明年12月底，将不再计付临迁费。
也就是说，贤江村接下来至少2年内，不会有大动作。
｜贤江村公告
｜图源：粉丝
再比如夏园和沧联村，也是有大批村民原址回迁。
此前恒大操刀的沧联村，已经把1319栋村民住宅恢复供电，并把村屋退回给了村民。
从这个退货规模来看，意味着沧联村短期内会比较难拆。
｜图源：沧联村委
而村屋被开发商“退货”，主要还是合作开发的房企没钱了，拖欠临迁费更是常有的事。
像贤江村就被曝出停发临迁费超过20个月。
不过这比起那些已全部拆完，回迁却遥遥无期的旧改项目，能原地回迁结局已算比较好了。
｜广州楼市发布 制图
3、第三种则是城中村拆到一半，开发商关闭展厅，停工撤场。
比如勤诚达操刀的黄登村旧改就是这样，2023年黄登村改造放缓，到去年的时候，则是直接停摆。
有村民爆料，现在黄登村旧改展厅已经撤场，正在兴建的复建房，也处于停工状态。
而这种僵持状态，后续该如何打破，目前还没有初步方案。
对于黄埔来说，如何化解这三种类型的旧改，成为接下来必须面对的问题。
｜黄埔旧改航拍
|广州楼市发布 摄
贰
不可否认，旧改本身的复杂性和长周期，让黄埔部分改造面临着“阵痛期”。
值得欣慰的是，官方一直在想办法盘活这盘大棋。
而从盘活旧改的方式来看，大致可以分为三种：国央企接手、转变改造模式、官方砸钱兜底，补充旧改资金。
第一，针对合作房企暴雷的旧改项目，由国资接手变更合作企业。
比如庙头、枫下村、燕塘村分别由广州城投、科学城、知识城合作改造。
要知道，这些村前两年和旺村类似，都是正在拆，甚至快要拆完的项目。
现在这些村成功“复活”，背后就是官方积极运作的结果。
｜广州楼市发布 制图
第二，变更房企合作的改造模式，直接转“政府做地”。
事实上，转做地模式在黄埔已经是一个大趋势。
像洋田村、镇龙西两个城中村，在和 勤诚达、升龙分手后，就转跟知识城集团合作，并一同变更了改造模式。
再比如，前两天新田村就以74.18%的同意率，通过了转变改造模式的表决。
对于村民而言，让阿爷亲自操刀，比跟奥园集团合作更加有盼头。
此外，宏岗村旧改也已经表决清退了前期合作的珠光集团&东进公司联合体。
目前项目已完成了安置房招标，下一步将探讨转为做地模式。
可见，对于部分推进不下去，或者对合作企业没有信心的项目，村民意识纷纷觉醒，开始寻求新的合作企业或者加入做地的浪潮中。
｜图源：领导留言板
而去年公布的《广州市城中村改造专项规划（2021-2035年）》文件中，明确黄埔做地模式的旧改有7个之多。
这意味着，后续可能会有越来越多的城中村，加入到做地阵营中。
｜图源：广州市城中村改造专项规划
第三，资金也安排到位了，4096亿专项借款保驾护航。
去年广州专项借款审批额度高达4096亿，为旧改清拆和安置工作买了“保险”。
而在今年，广州又将砸1800亿元搞旧改，也就是说，后面的改造，资金管够。
作为广州铺开旧改最多的区，黄埔目前被列入重点改造的旧改，多达9个，这些村无疑会是资金重点倾斜的改造项目。
｜广州楼市发布 制图
比如知识城“五村七片”旧改，去年就拿到了124亿元的改造专项资金，成为全国首批收到这笔钱的旧改项目。
还有镇龙村(西片区)旧改，去年也被曝出已纳入城中村改造年度计划，并获得了一笔专项借款。
｜图源：广州黄埔发布截图
这些专项改造资金，将主要用于临迁安置、改造补偿和改造建设等。
像去年枫下村在拿到专项借款后，就在尝试推进了房票安置。
这样既可以加快村民回迁，同时又能减轻房企的临迁资金压力，还能帮助新房市场去库存，可以说这是一举多得。
现在是政策支持到位，钱也给到位，可以看出广州旧改要放开手脚大干一场的决心。
｜广州黄埔旧改实拍
｜广州楼市发布 摄
虽然，部分旧改项目旧的补偿标准可能会比新模式高，但对于推进不下去的烂尾项目来说，都是一纸空文。
更有实力的央国企接手，或者政府做地模式，首先推进的阻力就小很多，一定程度上也能更好地保障村民的利益。
时代的车轮滚滚向前，城市更新势不可挡。
那些搬回去，或者自主改造的城中村，目前只是阵痛，接下来大概率还是会由国央企接棒进行推进，这点我们可以拭目以待。
你们村现在什么进度？欢迎评论区留言~
