文/谢逸枫
今年全国楼市不会有楼市小阳春，热点城市却会有楼市小阳春。楼市小阳春呈现热点城市化，这是延续2024年10月以来的全国楼市分化趋势，与供求关系的变化、地方政策的调整具有直接关系。
随着各个地方需求端和供应端的政策调整加大，新增和改善住房需求的不断释放，预计2025年3月热点城市迎来楼市小阳春，总体表现超过2024年同期水平。一季度热点城市到更多的城市楼市会迎来季节性的反弹。
进入2025年以后，政策出台密度力度进一步加大。一是住房公积金调整。2025年开年至今，超过20个城市出台了住房公积金优化新政。此轮政策调整主要包含三大维度，即使用范围的扩大、用途的增多以及贷款额度的提升。
在此大方向下，各地再因城施策，通过增加缴存人员范围、优化租房提取等具体措施，发挥住房公积金的支持作用。有利购房者需求将得到进一步满足，有助于释放居民消费潜力，促进房地产市场的复苏和稳定。
近期，天津、哈尔滨、青岛、兰州、成都、大连、厦门等多地，密集出台公积金新政，集中于降低公积金贷款首付比例、提高贷款额度、延长还款期限、试点“直付房租”、支持代际互助、支持灵活就业人员权益等方面。
优化公积金购房的相关政策，比如降低公积金贷款首付比例、提高贷款额度、延长贷款到期日、优化首套房认定标准、允许跨城贷款、代际互助（购房人的父母与子女可申请提取住房公积金支持购房人购房）、“直付房租”等方面。
成都延长了住房公积金贷款到期日；厦门市支持福建省内异地购房提取公积金取消户籍或工作证明要求；大连将个人住房公积金贷款首付比例调降至20%，提高了多子女家庭最高贷款额度；常州购买法拍房可申请使用住房公积金贷款。
二是杭州富阳区、天津、哈尔滨、重庆等出台购房支持政策，是为刺激房地产市场回暖。杭州市富阳区推出购房享5年高速通行补贴，天津和哈尔滨公积金贷款降低首付款比例，江苏省对多子女家庭购房支持、重庆取消限售。
三是多地春节期间还推出新春促销活动。广州多楼盘推出新春暖场活动，包括新春特价房、限时折扣优惠、家电礼包、物管费礼包等优惠措施。北京多数楼盘结合新春主题，开展一系列特色活动，优惠方式主要以特价房和折扣优惠为主。
所谓的热点城市小阳春，主要是看热点的土地市场成交、楼面地价、缢价率、房企拿地的热情，其次是房价，包括商品住宅和二手住宅的房价变化情况，再次是商品房成交市场，包括商品住宅和二手房的成交。
再其次是看房量的热度，这个指标，涉及到房地产市场的预期和信心及市场热度，一定程度上反映出房地产市场的热。最后是二手房市场挂牌量情况，反映出对未来房价上涨的预期和市场信心。
第一是年初到2月份上海、北京、广州、深圳、杭州、苏州、郑州等热点城市，爆发一波地王潮，土地市场火爆。2024 年末土地市场热度出现一定“翘尾”，更多源自一线城市供地节奏、土拍规则放宽等供给层面的因素。
进入2025年，土地市场局部热度仍在延续。1月-2 月（截至 2月25日）全国涉宅用地成交金额同比上升11%。2024内全年为同比下降26%。全国涉宅用地成交溢价率提升至9%-14%，创出2022 年以来的最高水平。
核心城市出现久违的行政区新“地王”。分能级来看，全国成交金额的同比转正主要由一线城市贡献。在溢价率方面，除一线城市冲高以外（14%-20%），二线城市也开始呈现不俗表现（17%-18%），三线城市则依然相对低迷。
从成交楼面价TOP20 的涉宅地块来看，杭州、上海、深圳、北京、苏州均有地块出现20%以上的溢价率。春江水暖鸭先知，重点城市土地市场热度的回升显示了房企信心的结构性修复，对应城市的预期和房价有着积极的信号意义。
第二是1月全国70城的商品住宅房价、二手住宅房价及2月地方房价呈现热点城市上涨的情况，其中一线城市、热点二线城市的房价上涨比较明显，房价分化在城市内部表现比较显著。
统计局数据显示一线城市二手房价连续四个月回升，初现止跌回稳迹象。根据统计局数据，2025年1月新房价格指数环比下滑0.1%，一线、二线、三线分别环比上涨0.1%、上涨0.1%、下降0.2%。
二手房价格指数环比下滑0.3%，一线、二线、三线分别环比下降0.1%、下降0.3%、下降0.4%。城市的房价修复有所分化，但其中一线城市二手房价格指数自 2024 年10 月以来已4 个月环比回升。
二、三线城市房价环比仍有所下降，但降幅较10月之前明显收窄。全局性的房价修复仍在进程中，但“止跌回稳”已经在部分城市迸发。具体到城市，北京、上海、深圳、成都二手房价格指数均已连续四个月环比上涨。
天津连续三个月上涨。其中一线城市二手房价修复更为明显，根据贝壳研究院的数据，2025年1月一线城市二手房价格指数较此前低点回升1.9%，其中北京、上海、深圳分别回升4.3%、0.6%、2.7%。
第三是1月、2月典型热点城市的商品住宅、二手房成交，延续火热的状态。例如截至21日，上海二手房累计成交10052套，节后日均成交589套，2月还剩7天。预计月成交总量14000套左右。
楼市传统营销旺季3月即将到来，广州一、二手住宅成交已率先回暖。克而瑞广佛区域发布数据显示，截至2月25日，广州商品住宅成交面积27.47万平方米，已全面超越去年同时期整月成交规模。
其中上周（2月17日至2月23日）成交1095套，成交面积11.55万平方米，环比上升47%。数据显示，2025年的头两周成交规模分别是14.82万平方米和12.27万平方米，显示出当前广州商品住宅成交规模已基本恢复至节前水平。
广州房地产中协公布的周度成交数据，春节后首周，广州二手住宅成交大幅上涨104.96%至1734宗，上周广州二手住宅网签环比继续上涨43.48%至2488宗，1月广州二手住宅成交10038宗，表明二手住宅成交同样恢复至节前的周均水平。
由于年初存在春节效应，同时结合 1月和 2 月来看，今年以来同时有新房+二手房成交面积高频数据的城市已经稳中有升。Wind数据显示，年初至今（2月24 日，44城新房成交面积同比上升 1%（24年同比下降19%）。
其中一线、二线、三线城市分别同比+12%、-7%、+6%。Wind数据显示，22 城二手房成交面积同比上升28%（24 年同比上升11%），其中一线、二线、三线城市分别同比上升45%、上升22%、上升4%。
Wind数据显示，19城新房+二手房成交面积同比上升14%（2024年同比下降7%），其中一线、二线、三线城市分别同比上升29%、上升6%、上升4%。如果聚焦春节后，新房+二手房成交面积同比增长更加明显。
节后来看，2 月6日-24 日（正月初九-正月二十七），44 城新房成交面积同比上升 14%，一线二线三线分别同比上升68%、上升30%、下降14%。22城二手房成交面积同比上升 86%，一线二线三线分别同比上升103%、80%、55%。
Wind数据显示，19城新房+二手房合计成交面积同比上升 66%，一线、二线、三线分别同比上升97%、上升55%、上升18%。其中，二手房节后成交面积为过去 4年同期最好水平。
新房销售的复苏推动了重点城市库存和去化周期的改善。克而瑞数据显示，截至 2024年末，80城取证待售库存较2024年9月减少7%，去化周期加快2.9个月其中一线、二线、三线城市分别加快4.0、1.2、5.3个月。
强烈信号，一线城市去化周期率先回归合理区间。易居报告显示，1月百城新建商品住宅库存规模为44737万平方米，环比减少1.2%，同比减少11.0%，说明一线城市供求关系已经平衡。
1月百城新建商品住宅库存去化进程在持续进行，规模已连续24个月同比下降。库存压力在得到积极释放的同时，为今年房地产市场供求关系平衡创造了更好条件，说明房地产市场供求正在迅速的修复。
1月百城新建商品住宅库存按一、二、三四线城市分类，分别为3125万平方米、21467万平方米和20145万平方米，环比增速分别为下降3.0%、下降1.3%和下降0.7%，同比增速分别为下降10.2%、下降12.0%和下降9.9%。
从去化周期方面看，截至2025年1月，全国百城新建商品住宅去化周期为21.3个月，虽仍高于合理区间（12月-14个月），较2024年峰值（26.8个月）大幅下降，去化周期减少5.5个月。
1月百城新建商品住宅去化周期分城市看，一线城市去化周期为12.6个月，率先回归合理水平，楼市改善最为明显。二线城市为18.1个月，改善显著。三四线城市仍高达30.3个月，去库存压力较大。
从城市排序看，三亚、成都、中山等年轻人导入速度快、住房政策灵活的城市表现最佳。例如三亚去化周期仅4.9个月，杭州、成都等“网红城市”也因创新产业聚集和人口流入，成为市场标杆。
麟评数据显示，2025年第七周（2月10日-2月16日），15城新建商品住宅成交10829套，环比上升79.08%，同比上升103.51%。截至2月16日，15城2月新建商品住宅累计成交16989套，同比升32.51%。
第四是看房量的延续上升。市场一度担心春节假期会打断去年四季度以来的房地产市场恢复节奏，但前瞻数据显示热度仍在延续。从前端的带看数据来看，春节后市场热度快速恢复至去年10月-11月的水平。
即政策组合拳出台后的水平。我们跟踪的11城带看数据，2月10-16日这周的看房人数已经突破10月-11 月的期间高点，较9月周均高54%，较10月周均高11%。带看量是二手房成交的领先指标。
看房量的不断上升和持续的上升，说明房地产市场的热度保持延续性，预示着未来二手房的成交热度将持续，这进一步印证当前的回暖不是脉冲式的，有助于重点城市进一步夯实基本面。
第五是二手房挂牌量下降。一线城市挂牌量降至2024 年10 月以来较低位。截至2月23日，20个重点城市挂牌量约250.9万套，环比上升0.8%，较2024年9月的高点下降 0.8%。其中一线城市挂牌量去化最为显著。
截至2025年2月23日，四个一线城市挂牌量43.1万套，环比上周2.2%，2024年10月的高点下降4.1%。市场回暖背景下，二手房挂牌量的下滑显示目前市场抛压有所下降，房价压力可有一定程度缓解。
其他方面就是房企信用风险放缓。此前市场对于个别头部房企风险外溢的担忧有所缓解，有利于房地产行业信心修复。2025年以来，市场一度对部分房企信用存在担忧，随着有关部门快速介入，以万科为代表的房企信用预期逐步走向稳定。
广东省、深圳市及有关部门、金融机构负责人表达了全力支持万科稳妥处置风险、持续健康发展的决心。2 月深铁集团累计向万科提供70亿股东借款，为公司注入流动性，公司亦全额偿还了1月27日、2月16日到期的60亿元中票。
截至2月19日，境内债方面，典型房企有所改善。万科、金地、龙湖、新城到期或行权期限在1-2年的典型债券到期收益率的情况，除万科自身债券到期收益率显著降低之外，金地、龙湖的部分债券迎来改善。
