最近这段时间，东外滩的热度很高。
一方面，东外滩滨江天际线已经初见雏形，初步可以看出了滨江CBD的质感。
另一方面，东外滩的新房卖的很好，12.9万入市的保利外滩序BUND45认购率达到727%。
不少粉丝朋友也在讨论，随着新房项目的逐渐落地，东外滩的城市界面也在逐渐改观，进步很大。
看到这些消息之后，我对东外滩的预期一下子拔高了不少。
因此，怀着“探寻真相的”心态，我又来到了东外滩进行实地的调研。
东外滩是不是真的要起飞了？
东外滩的之前发展存在的核心问题主要以下几点：
产业引进情况一般，写字楼空置率高；
点状零星旧改，城市界面较差且改善难度大；
区域的配套升级困难，商业氛围差。
我这次调研业主要也是看看这几方面，是否有比较大的改观。
东外滩一线滨江地带，近几年因为引进了抖音、美团等一批互联网企业的总部，在市场上热度很高，有一种产业欣欣向荣的感觉。
但是这些项目尚未交付，当下还无法看到直接的变化。
因此我这次到东外滩调研的第一站，并没有直接奔着江边，而是先来到了江浦公园附近的互联宝地。
这地方周围就是前几年销售火爆的江浦公园四兄弟，互联宝地园区自身也是已经落地了几年时间，如果有产业增量，应该是能明显感觉到变化的。
这地方，在两年前、一年前、大半年前我都来附近调研过，之前几次过去的体感很明显：
这个园区整体还比较空，人气不是很旺，很多房子都空着，周围的城市界面很破，和成熟的中产社区大宁、瑞虹等有比较大的差距。
这次过来，我带着很高的预期；
但是我很不幸的发现，这个区域的变化不是特别明显。
我正午时间过去（12点），路上的人流并不多；
园区内大量的办公空间仍然是空置状态，和我之前来的时候差距不大。
我和在得物上班的同学求证了一下这个园区日常的情况，得到的评价也是“比较萧条”。
目前园区里的高层建筑，一栋是得物在用，另一栋是美团在用。
基于目前互联宝地的空置情况，如果美团后面搬到杨浦滨江的话，江浦公园这个区域估计很难快速找到相同量级的企业过来续上，该区域估计会进一步萧条。
随后，我又到了周边的江浦公园四兄弟看了看最新的进展。
就和当年我们预测的一样，几兄弟内部是巴黎，外面就是非洲。
从互联宝地北侧的道路（周家嘴路）走到江浦公园四兄弟片区，即可看到破落的道路和路对面上世纪的厂房界面。
金隅外滩东岸北侧
当然，随着金隅、保利、仁恒这些项目的交房，整个区域倒是有了小中产社区的气质。
仁恒海上源
金隅外滩东岸
不过这个仅有几个住宅的小组团，仍然无法整体改变周边区域城市界面破败的事实；
周边商业、学校等配套层面的更新目前也完全没有跟上，板块周边“村儿”感严重。
随后我又来到了当时和江浦公园齐名的鞍山三兄弟，情况就更差了。
中海海上和集、瑞仕云曜璟庭、保利天汇被包裹在众多的老破小之间，板块的整体感觉仍然是鞍山的破旧感。
站在鞍山的路口，一眼望过去可以看到上海的五代住宅产品。
单从以上两个区域，来之前我期待的区域产业升级、界面改善并没有实现，理想和现实还有比较大的差距。
当然，可能这个区域不是东外滩发力的主流，毕竟只是东外滩的腹地。
于是我又按照调研的惯例，来到东外滩最东北端的上海国际时尚中心，沿着杨树浦路一直步行到内环内的商务区部分。
国际时尚中心和之前一样，依然没什么人逛。
比较明显变动的可能是对面的合生缦云的工地，相比于之前建设进度已经进展了许多。
但是可惜的是传说中的超级合生汇，目前看起来动作不多，挖机虽有，但是不像大规模动工。
结合苏河湾安康苑地块的情况，这个被寄予期望的杨浦滨江商业地标能否落地，有些难以预测。
沿着杨树浦路不断向内环走，就会发现完全天壤之别的两种情况：
一边有了天际线的雏形，工地给人希望；
另一边仍是一副破败的场景，给人以失望。
沿江的一排众多企业总部的建筑进度相比于一年前都有了不错的进展。
但是对面就是看起来很难拆掉的老公房、看起来像动迁现场的破旧老房子（很难想象改成风貌别墅谁去买）。
即便走到靠近内环的中建壹品附近，周边的“农村感”仍然比较强。
可以预见的是，东外滩整个内中环区域的整体开发仍是一个漫长的攻坚过程：
众多商办至少要27年左右落地，而路对面这些荒芜之地的开发估计要再加上5-10年的时间。
短期，指望中建壹品这种新房实现价值飞跃，大概率是不现实的幻想了。
前文也提过，虽然众多总部企业的增量效应看似很牛，其实比较有限，因为很多都是杨浦的“旧人”：
以当下时间为维度，除了抖音是杨浦纯新的产业增量，b站、得物都是杨浦的老朋友了，美团也是新的“旧人”，几年前就已经从长宁搬到了杨浦。
如果以未来东外滩写字楼落地的时刻为标尺，这些企业在杨浦的区内挪移。对于杨浦其实是“零和游戏”，并不会带来明显的增长。
而且，单独几家头部企业带来的增量其实比较有限，关键是能否带来产业的集群效应，或者带来发展预期：
能否通过头部企业的落位，吸引中小企业落地，吸引一批产业上下游提前布局，填满曾经空置的写字楼。
那么如果产生了集群效应，比较明显的变化应该就会出现在东外滩内环内CAZ部分已经建成的写字楼上：
如果产业入驻情况相比之前发生比较大的改观，那么自然代表产业增量的实现。
那么，内环内的部分，东外滩的写字楼表现如何？
接着上文的脚步，过了杨浦大桥就到了内环。
内环的东外滩整体的城市感一下子强了起来，入眼可见中节能的总部大楼已经有了雏形。
内环的几个写字楼片区都已经建成了几年了，东方渔人码头看起来很有地标感。
最直观能看出区域的产业增量的办法就是看写字楼的亮灯率；
不过，由于是下午，没法立刻观察。
于是我先去了东外滩的几个典型新房项目周围看看，东外滩核心区的城市界面是否有较大的提升。
之前我们文章里很多次提过，东外滩的旧改和瑞虹新城、徐汇滨江有比较大的区别：
徐汇滨江、瑞虹等区域是成片旧改，整拆整建，城市界面更好、招商集群效应更大；
东外滩是典型的零星旧改，在原有的路网结构下做小地块更新，配套资源仍以本地原始居民的能级为标准，对于区域的整体提升有限。
实际看了核心区域最近上市的这些新房项目，也坐实了我们的判断：
东外滩这个新晋中产社区，和目前北区已经成熟的长风、大宁等中产社区，仍然存在一定的差距。
比如高阳新里的情况就比较典型，新房项目和周围的环境格格不如。
高阳新里
高阳新里北
高阳新里隔壁
高阳新里也好、外滩序45或是88也好，还是早已交房的阳光城滨江悦、阳光城檀悦等项目都像是丝绸补丁缝在了旧汗衫上，格格不入。
外滩序88
兴华里地块
板块内甚至有不少的断头路，我不得不多绕了很多路。
隔着河看到的烂尾佛寺，也是断头路
当然，东外滩的商品房也不是都不能打。
如果来到东外滩最核心区的八埭头区域，有已经建成的保利翡丽甲第、首创天阅滨江、保利香槟苑等项目撑场子，整体的区域质感倒是一下子不一样了。
首创、保利
虽然我并不看好这个区域的风貌别墅市场；
但是至少瑞安和中信泰富的风貌别墅还是把板块的总价圈层拔高了不少。
翠湖滨江
这一小块区域又有保利作为标杆撑住台面，未来倒是有机会成为杨浦区内的第一富人区。
八埭头滨江园
不过八埭头滨江园的烂尾仍然是区域发展的伤疤，最核心区的地块烂尾，板块的能级直接被削弱了一层。
最近传出消息，住宅部分将由中海代建收尾，不知商业部分何时能够重启？
综合来看，东外滩的板块能级，大概也就相当于二流中产社区的水平，地段位置还不错，离市中心比较近，但是板块配置仍然比较拉跨。
除非板块的产业增量非常大，才可能自成购买力体系带飞板块房价。
那么，东外滩的产业增量到底如何呢？
终于到了六点钟华灯初上天色渐暗，我等到了东外滩众多写字楼亮灯的时间，但是结果依然大失所望。
东方渔人码头
山金金融广场
东外滩的几个成熟写字楼亮灯的楼层仍然比较少，相比于两年前、一年前都变化不大。
而我实际逛了渔人码头的商场，甚至比之前还要萧条了。
东方渔人码头
晚上吃饭，我不得不绕远跑去了北外滩的来福士，因为实在不想在渔人码头吃肯德基。
经过这次实地调研，我依然保持和之前一致的观点：
东外滩的崛起依然比较困难，在产业增量有限的当下、在拆迁困难的当下很难后来者居上。
北上海的问题一直在于产业的增量比较有限，发展的比较一般。
过去三十年只形成了瑞虹新城、大宁、长风、新江湾四大中产社区；
并不是因为北上海之开发了这几个板块——
某种程度上来说，是北上海的购买力只够撑起这四个区域。
东外滩的新房开发虽然分流了北上海的大量购买力；
不过依照当下板块发展的实际情况来看，东外滩却未必会给曾经的四中产社区带来颠覆性的冲击：
论产品圈层，这个区域的新房大部分都是99平小三房，短期无法分流新江湾、瑞虹新城的大面积该产品购买力；
论城市界面、配套资源，这个区域目前和几大成熟中产社区都有较大的差距，预计未来十年东外滩的城市界面都是如此新旧交错，无法快速改观。
从地段能级上来看，这个区域，最多算北区二流的中产社区，主打初级改善（1000-1500），位置不错离市区近，但是综合配置比较远一般，地缘购买力也比较薄弱。
可预见的影响，就是让泛瑞虹、泛新江湾、泛大宁板块中的比较垃圾的小区、比较边缘的项目被淘汰掉，肯定不会完全颠覆。
从价格预期上来看，东外滩这个区域的二手房价格，很难突破北上海的天花板瑞虹新城的价格体系，最多就是维持现状：
标杆社区保利翡丽甲第以及未来的中心泰富维持在15万左右水平（当下标准，未来随着大盘普涨），其余大部分二线水准社区也就是10-14万的水准。
这个价格基本就是之前的新房价格加上持有几年的持有成本，没什么套利空间。
但是现状情况是上海的新房价格在不断上涨，东外滩也不例外；
可是东外滩的板块能级、购买力水平、产业增量却还没有跟上，这就会造成一个巨大的问题：
新房价格和二手房产生“正挂”，新房价格严重虚高失去性价比。
2026年是上海新房解禁的元年，之前几年杨浦内环、东外滩、闸北的西藏北路都供应了大量的同质化新房，预计将会对仍在大量开发、仍有大量新房要上市的东外滩，带来巨大的负面影响。
一旦新房不好卖了，二手房市场也会进一步受挫，短期市场很难起飞。
除非东外滩能再来一批抖音量级的企业，不然大概率要走上新江湾的老路：
新房出道卖的太贵，二手房价格好多年都涨不起来。
