天天房产2月25日讯，当一线城市土地市场还在震荡修复时，杭州已悄然掀起新一轮土拍狂潮。今日（2月25日），华润置地以72.48%的超高溢价率拿下杭州城东新城地块，楼面价50683元/㎡，创下杭州涉宅地块成交价TOP3纪录。这一“地王”的诞生，距离其1月以25.5%溢价摘得西站新城地块仅过去35天。两场土拍，两种逻辑，折射出中国楼市分化时代下的战略博弈。
（图源：资料图）
华润置地土地储备与拿地动态
华润置地截至2024年底，土地储备总建筑面积达7800万平方米，分布于全国80余个城市。其中，一二线城市土地储备占比超过70%，充分体现其聚焦核心城市的战略布局。进入2025年以来，除了在杭州的两次高溢价拿地外，华润置地还在其他城市积极拓展，新增土地建筑面积约150万平方米，总地价约80亿元，持续扩充土地储备，为后续发展奠定基础。
72%溢价夺地王：华润的“杭州野心”
今日成交的城东新城地块，是杭州2025年土地市场的标志性事件：
价格突破：楼面价5.06万元/㎡，仅次于钱江新城二期地块（5.2万元/㎡），成为杭州涉宅地价第三高。该地块土地出让面积22456平方米，规划建筑面积51648.8平方米，起始价15.18亿元，起始楼面价29385元/平方米，经过110轮激烈竞价，华润置地最终以26.18亿元竞得，其成交楼面价远超周边以往地块成交价，凸显地块价值与竞争激烈程度。
（图源：浙江省自然资源网上交易系统）
竞争激烈：110轮竞价、溢价率72.48%，远超1月深圳中海70%的溢价纪录，刷新长三角年内土拍热度。周边二手房均价已超7万元/㎡，且地块紧邻地铁4号线明石路站，交通便捷，周边配套成熟，部分高层还可享运河景观，优越的地理位置与配套条件吸引众多房企激烈角逐。
战略意图：华润或将复刻“万象城+高端住宅”模式，打造区域标杆。参考华润过往在其他城市的成功项目，如在深圳、成都等地打造的万象城综合体，将商业与住宅有机结合，提升区域价值，此次在杭州城东新城，凭借地块优势与华润的品牌运营能力，有望再次打造出引领区域发展的标杆项目，满足市场对高品质居住与商业配套的需求。
这与1月华润拿下西站新城地块的逻辑形成互补：彼时，其以2.6万元/㎡楼面价竞得云城首宗不限价地块，瞄准120㎡以上改善型需求，预计未来房价冲击4万元/㎡。两大项目一“核心”一“新兴”，折射出华润对杭州楼市的全面押注，既布局城市核心成熟区域，又着眼新兴发展板块，全面抢占市场份额，满足不同层次购房者需求，提升品牌在杭州市场的影响力与竞争力。
全国土地拍卖市场大背景
在全国土地拍卖市场，2024年整体呈现出冷热不均的态势。一方面，核心城市优质地块依然备受青睐，平均溢价率达到15%，较2023年有所上升；另一方面，三四线城市土地市场相对冷清，流拍率居高不下，部分城市甚至超过30%。这种市场分化使得房企拿地更加谨慎，纷纷将资源集中在核心城市和优质地块上。华润置地正是顺应这一趋势，凭借雄厚的资金实力和品牌影响力，在核心城市积极拿地，抢占市场先机。
土拍分化：核心区狂热与外围区冷热并存
2025年开年，杭州土地市场呈现“冰火两重天”：
核心区高热：1月西站地块、2月城东地块均因“不限价+稀缺区位”遭疯抢，溢价率均超25%。以城东新城地块为例，其交通、景观具备优势，多条快速路环绕，距离四号线新塘站不到400米，周边配套完善，在取消限价政策下，开发商可根据地块优势自主定价，利润空间可观，吸引众多实力房企不惜高溢价争抢。
外围区分化：富阳鹿山地块由本土房企山水置业底价托底，临平老城地块虽溢价31%，但楼面价仅1.14万元/㎡，且需面对铁路线干扰等不利因素。富阳鹿山地块由于地理位置相对偏远，配套设施不够完善，对大型房企吸引力不足；而临平老城地块虽有一定溢价，但不利因素影响其开发价值，导致楼面价相对较低，这体现出外围区域土地价值受多种因素制约，市场反应不一。
据中指研究院高院生指出，房企正从“广撒网”转向“精准狙击”，全国性房企聚焦核心地块，本土房企则在外围区域“捡漏”。全国性房企如华润、中海等凭借资金、品牌、运营优势，更倾向于在核心区域获取优质地块，打造高端项目，提升品牌形象与市场竞争力；本土房企则凭借对当地市场熟悉度，在一些外围区域寻找有潜力地块，以较低成本获取开发机会。
与国企竞品数据比对
在土地储备方面，中海地产截至2024年底土地储备建筑面积约8500万平方米，保利发展土地储备约8000万平方米，与华润置地差距不大，但在土地布局上各有侧重。中海地产在一二线城市核心地段的土地储备占比略高于华润置地；保利发展则在三四线城市也有一定规模的土地储备，以平衡市场风险。
财务数据上，2024年华润置地实现营业收入3000亿元，净利润350亿元，资产负债率保持在65%的健康水平。中海地产营业收入2800亿元，净利润320亿元，资产负债率63%；保利发展营业收入3200亿元，净利润300亿元，资产负债率68%。华润置地在盈利能力和财务稳健性上表现较为突出。
2024年销售业绩方面，华润置地销售额达到4500亿元，销售面积1800万平方米；中海地产销售额4200亿元，销售面积1600万平方米；保利发展销售额4800亿元，销售面积2000万平方米。虽然保利发展销售额领先，但华润置地在销售均价和品牌美誉度上具有一定优势，其高端产品的市场认可度较高。
房企逻辑：从“活下去”到“抢利润”
土拍高溢价的背后，是房企战略的深层转变：
利润导向：限价政策松绑后，核心区地块可通过高端产品实现利润跃升。如城东新城地块，若未来售价突破8万元/㎡，毛利率或超30%。开发商可根据地块禀赋、周边市场需求与竞争情况，灵活定价，通过打造高品质、差异化产品，提高销售价格，获取更高利润。
资金松绑：2024年末房企融资“三支箭”落地，头部房企现金流改善。华润、中海等央企凭借低成本融资优势，成为拿地主力。融资环境改善使得房企资金压力缓解，有更多资金用于土地竞拍，而央企在融资成本、信用评级等方面优势明显，更有能力参与高溢价地块竞拍。
产品升级：大户型、低密产品成主流。西站地块要求120㎡以上户型占比75%，临平老城地块容积率仅1.05，均瞄准改善客群。随着居民生活水平提高，改善型住房需求增长，房企顺应市场趋势，加大改善型产品供应，提升居住品质，满足购房者对舒适居住环境的追求。
政策变量：取消限价后的市场博弈
杭州自2024年取消新房限价后，土地市场呈现三大趋势：
价格市场化：开发商可根据地块禀赋自主定价，核心区与郊区房价差加速拉大。核心区域凭借优质配套、稀缺资源，房价持续走高；郊区则因配套、地段等因素，房价上涨动力不足，市场分化加剧。
供应结构化：政府优先推出配套成熟地块，如西站地块绑定地铁、天街等规划，提振房企信心。政府通过合理规划土地供应，将优质地块与完善配套相结合，吸引房企参与竞拍，促进区域发展，同时也为房企降低开发风险，提高投资回报率。
风险显性化：高溢价地块对房企操盘能力提出挑战，若去化速度慢、销售价格不达预期，将面临资金回笼困难、利润受损等风险。房企在竞拍高溢价地块时，需综合考虑市场需求、产品定位、营销策略等多方面因素，精准把握市场动态，提高项目运营能力。
至此，杭州土拍市场的火热与背后逻辑，不仅反映了当下房地产市场的变化，也预示着未来楼市发展方向，房企与购房者都需在新的市场环境中找准定位，把握机遇。
