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当前，北京租金回报率已经跌破1.5%，与4.2%的房贷利率形成倒挂，在供给结构与需求结构性转移的双重冲击下，北京房东开始陷入“降价也难租”的市场困局。
彭红侠/发自北京
在北京市海淀区双榆树，房东李淑芬的房子2个月内更换了3次房源价格牌。这套70平方米的两居室，租金降到了7500元/月，还是没有租出去。中介对她说，“要想尽快租出去，可能还得再降300元。”
李淑芬很难理解，为什么房子降价这么多，还是很难租出去。中介一再催促降价，她试图抗价看一下市场行情，但每个月雷打不动的房贷短信，让她心里的账目愈发明晰：2个月的空置成本早就超过了降价租金，要减少亏损就得降价。
而租金下调，却给互联网从业者张宇带来消费升级的隐性阶梯。近期他在朝阳区芍药居租下了一套居室，租金5200元/月，比3年前同地段价格低了1/5。“现在能同时比较5套房，还能要求房东配齐家电和智能设备。”
租客的“反向议价权”，凸显了市场主导权的转移。北京市住建委数据显示，2024年租赁房源挂牌量同比激增43%，成交量却仅增长7%。贝壳研究院《2024年北京住房租赁市场年报》也提出一组数据，截至2024年12月，北京超30%老旧小区房源连续3个月零带看。
当前，北京租金回报率已经跌破1.5%，与4.2%的房贷利率形成倒挂，在供给结构与需求结构性转移的双重冲击下，北京房东开始陷入“降价也难租”的市场困局。
01
供需失衡
按照往年的经验，春节过后的一段时间内，北京房产中介将迎来签租赁合同的旺季。但赵亮却明显感觉，2025年北京租房市场有点反常。
赵亮站在朝阳区双井桥西的中介门店前，手里的房源清单被吹得哗啦作响。往年此时，他的电话会被返京租客打爆，日均带看量至少5组，如今却连续3天零预约。
“这套富力城的两居室，从1.2万元降到9500元，带看量还不如去年同期的1/3。”他翻动着后台数据，2025年2月前20天，门店房源新增带看量同比下降32%。
反常迹象在交易细节中愈发明显。根据58安居客挂牌成交数据，1月北京住房租赁日均交易量同环比均有较明显下降，月度租金水平明显不及去年同期，租赁房源挂牌周期较上月显著增加8.8天。
合硕机构首席分析师郭毅分析认为，北京租金与空置率双降，很大程度上源于供需关系的结构性矛盾。
从供给端来看，北京住房租赁持续保持高位，在其基础上，有大量二手房因交易受阻“由售转租”。同时，“商改租”和小米、京东等企业自建住房，以及北京多年来不断推出租赁型的保障型产品，包括开发商自持的租赁型住宅、集体土地租赁住房、配租型的保障房等一系列带有住房保障形式的新型租赁产品，不断增加租赁供应。
北京市住建委数据显示，2022年~2024年累计新增保租房21.4万套，其中2024年单年供应量达8.3万套，相当于传统租赁市场年均新增房源的3倍。
而需求侧，却出现与之相悖的系统性萎缩。北京市统计局数据显示，2024年北京常住外来人口较2020年减少87万，25-35岁主力租客群体缩减21%。当前经济影响下，很多年轻租客因无法找到理想的工作离开北京，租房的市场需求也随之下降。
02
分化变革
供需结构性失衡，让北京租赁市场在变革中加速分化。赵亮提出，在他接触的租客中，90后、00后往往精算生活成本比，愿意增加通勤时间以降低租房成本。
今年刚毕业的李林，在北京北四环外的望京附近上班，却选择在南四环的丰台区租房，通勤时间超过了一个小时。“丰台那边的租金比较符合我的价格预期。我的房补很少，所以只能精打细算一些。”
这并非是她第一次在北京租房，去年暑假她曾在美团实习，当时却选择住在公司附近。“那时候通勤大概就二十分钟，房租很高，比现在住的地方贵1000元。”
“租房降级”的不止李林，在“省钱”导向下，很多租客宁愿舍弃一些居住的舒适度和通勤的便利程度。“如果想在大厂附近找到像样点的一居室或者公寓，公司给的房补并不能覆盖，甚至还可能超过我的预算。”有毕业生解释道。
此外，随着混合办公模式普及，环京等外围区域租房热度上升。“现在每周只需进京两天，我在固安租房成本只有北京1/3。”从事咨询业的陈敏代表的新通勤族，环京租赁市场逆势上涨。
同时，个性化租赁需求也在增加。根据自如研究院《新租赁时代报告》，90后租客对智能家居的需求渗透率达74%，62%拒绝无电梯房源，同时带书房、宠物友好的特色房源成交周期缩短40%。
清华大学房地产研究所刘洪玉教授表示，“北京租赁市场正经历从野蛮生长到精细化运营的阵痛期，未来将形成保租房托底、机构化租赁主导、私人房源补充的三级体系。”仲量联行华北区研究部负责人米阳也提出，“2025年租金或继续下探3%~5%，市场出清后有望进入稳定发展期。”
市场变局下，赵亮的同事已有三分之一转行。大型租赁机构也推出对应举措，比如链家关闭了23家低效门店，转向保租房代理服务；我爱我家推出推“租金托底”，承诺45天出租，但要求房东降租15%并承担改造费用。
“未来能存活的中介必须掌握两把钥匙。”住房租赁专家周烨提出，“一是对接政府保租房项目的政策红利，二是用数字化工具精准匹配升级需求。”某头部平台已上线AI租金评估系统，通过分析200+维度数据，将房源周转效率提升33%。
