北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
我现在有个很纠结的问题，想请教您：家里有个常营丽景园的房子，50平顶楼，都下来花了240。现在房价和租金都降了，租金大概在3800左右。我家孩子现在6年级，未来三年还要在这里上初中。我们目前是在北辰租了一个两居室。我想要保值增值，偏向投资性。
想请教一下，未来这个房子有没有可能涨到我的成本价？我是坚持持有收租金，还是现在卖了，等待时机再买？（如果未来趋势是降的话）因为我们俩都快50了，现在的工资基本上就是够生活，租金还房贷，如果租金再降，或者利率再涨，就不够房贷了。。。希望听听您的意见。
A：
1、金隅丽景园，50平是一居室吧？顶楼。现在租金3800，总价多少？应该200万左右或出头儿吧，那租售比就是550左右，租金回报率在2%。那这基本就是底价了，没有再下跌的空间。
2、因为银行利率现在六大行五年期的最高存款利率也就是2%，多数还都到不了。那按照全世界的楼市规律，租金年化收益率是应该低于同期存款利率才合理的，否则人们就不存钱都买房了。
而现在您家这房的收益率已经高于银行利率了，那就没什么下跌空间了，毕竟谁都会算账的，就算没有刻意的计算，那潜意识也都会考量的，谁花这么多钱都不傻。
另外按照这些年的趋势，利率仍然会下行。尤其是今年，央行执行的是“适度宽松的货币政策”，说白了就是继续放水。除非出现明显的通胀，否则利率不会走高，这在全世界都一样（除了土耳其）。
所以我觉得没必要纠结，谁都知道这两年又是一次房地产救市，或者说是救经济也行，只不过房地产是支柱产业之一。那就看自己对高层和银行的信心吧，认为他们钱多权力大就留着，认为买不起房的钱多力量大就卖了。不过提醒一句，美国华尔街有句话是“别跟美联储对着干”，对照咱们这边就是别跟央行叫板，未必打得过。
3、是否涨到成本价那就看大盘呗。常营草房的板块曾经一般，典型的两区交界，否则也不会规划成如此规模的保障房。但既然是规模大，各家开发商也知道地段儿普通，所以在开发设计上做的不错，也引进了保障房中级别最高的学校。再加上地铁很方便，还有旁边北京像素这么个神盘，结果是小型配套非常齐全，价格走势也就完全不落后。这两年不是就这一个地方降了，而是大多数小区都降了，丽景园不特殊，等着大盘回暖吧。
4、这其实没什么可说的，房子是用来住的，保障房小区更是居住为主。所以常规建议是甭折腾，更别跟央行对着干。快50了，赌赢了也赢不了多少，毕竟租售比是摆着的。但万一赌输了呢，还有翻身的时间精力和本钱吗？
反正中国楼市从1992年至今，已经有过五六轮波动了，每次都是政策引导，到目前为止还没有失败的先例。
所以看自己的判断吧，别人说什么都没用。不过还是多说一句，华尔街还有一句话：每次都说不一样，其实哪次都tm一样，只是一次次的轮回。
5、另外多说一句，“偏向投资性”这句话有些期望值高了。怎么说呢？直说吧，北京楼市的投资门槛比较高，投资性强的房子都比较贵，都是改善类小区，至少600万起价的。因为目标客群是收入较高的群体，而人们为了享受也就对价格的敏感性降低了，所以这类小区才升值较好。
而刚需盘和上车盘基本就是自住为主，目标客群是收入不太高的家庭，另外还有部分偏重租金的投资客，而这些群体对价格相对敏感，不是太好抬高价格，也就是这类小区的投资性不太强，能做到不落后大盘就很好了。
再有一点是这套房，顶楼算硬伤，一居室的客群较窄，50平一居的坪效也不算太高。所以从房子来讲也不算投资性强的，自住为主吧，或者出租收租金，不算吃亏。
6、总之我建议是别折腾，留着房子等政策和行情吧。经济危机对普通家庭其实伤害不大，不折腾就没有实际损失。而受损失大的，都是想凭借折腾跑赢大盘的。不是天堂就是地狱吧，35岁之前还行，到中年了还是稳妥为好。过50了，也有点儿房，坚决不折腾。
降租金的可能性有，但在放水期间的概率很小。银行利率则是至少在今年不可能，所有国家都是在出现通胀的情况才会加息，而现在中国是通缩。
仅供参考。
二
Q:
请问，目前是在西三旗建材城东一里有一套60平的老破小，周围居住挺便利的，但是房价已经跌了30%。现在小孩儿刚6个月，怕后期再降太多，是否可以考虑卖掉后租房，等孩子上学前再置换房产？
A：
1、呵呵，很多人都有过这种想法，但也就是做个“套现+享受+抄底=人生赢家”的美梦而已，第二天接茬儿老老实实过日子。
真要有这预测能力和胆识，那还跟房子较劲干嘛啊，直接做空黄金好不好？或者炒BT币岂不是赚的更多？如果没有这胆子，那就甭拿唯一的自住房幻想了。
2、或者这么说吧，反正到目前为止，之前几次套现成功的业主，现在都没什么好结果。
北京第一次崩盘是1998年前后，东亚金融危机导致的，长安街上遍地烂尾楼，公寓最高峰跌幅达到75%，方庄的龙珠公寓从1.6万跌到了4000。当年就很多人卖房的，但后来却没几个能买回来。
2005年，上海楼市崩盘，平均跌幅接近40%。有个叫“蓝桥水岸”的小区，从1.3万跌到了7000，于是有近百位业主集体退房，宁可割肉打折也要甩掉包袱。这是中国第一起成功退房的案例，但两年后房价上涨时能买回来的也是没几个，被迫高位接盘的倒不少。
2008年次贷危机席卷全球，全国楼市崩盘，大城市中一半腰斩，北京平均跌幅30%。我那些日子天天被要退房的业主围攻，甚至三天挨顿揍，无奈之下退了几套，8折退的。但一年多之后，北京房价翻番了，有几位业主又要求原价买回他们退掉的房子，否则还揍我。您猜我让他们如愿了吗？
2012年欧债危机影响中国，杭州温州和鄂尔多斯等地崩盘，跌幅超过70%，温州炒房团被团灭，无数炒房客倾家荡产，跳楼跑路的不计其数，江南皮革厂老板黄鹤就是那会儿带着小姨子跑路的。当时杭州跟风抛盘的太多了，阿里巴巴码农们都以租房为荣，问问他们都抄底成功了吗？
2017年，北京317之后暴跌15%，通州+西城领跌，西城比大兴跌的都狠，同样是抛房潮。这时间不长，去问问有几个买回来的吧，没怎么涨呢。
3、您这套房我估计是2022年前后买的，又是波段高点。现在呢则又是一次波段的低点，北京的平均租售比已经接近银行利率，至少从理论上没有下跌空间了。
而且这两年又是一轮救市，只能说前几次都成功了，这次看政策和央行的力度吧。央行早有消息了，今年是“适度宽松的货币政策”，也就是放水，等着看吧，看是大水漫灌，还是按摩前列腺？
4、总之看自己的判断吧，在我看来无论楼市还是其他市场，都是一次次的轮回。很多人都说这次不一样，但华尔街有句谚语：每次都说不一样，其实那次都一样。所以考虑好吧，富贵险中求，赢了皆大欢喜，输了自认倒霉，就这一套房，想好了再赌。
对了，学历现在也贬值，您有什么逃顶抄底的想法吗？有人说可以先让孩子去打工或当网红，过几年学历升值了再上学也不迟。您觉得呢？
仅供参考。
三
Q:
请解释一下，为什么您一边说开发商没利润，一边又说新房溢价高呢？都不挣钱了还哪来的溢价啊？我按您说的也算了**的楼面价和售价，确实没什么利润的，这是为什么？
A：
1、呵呵，利润和溢价是两码事儿。打个比方吧，LV肯定有品牌溢价吧，但作为加工厂或经销商都未必利润有多高，因为大头儿都被品牌方给赚走了。
房地产也差不多，开发商是买来土地后盖房销售的，成本如果高的话就没利润了。成本的大头儿是土地，拍卖时的价格已经超出了应有的价值。所以虽然开发商卖的不便宜，但并没有赚到溢价。各种生意其实都差不多，抛头露面的或许只赚辛苦钱，或者说是赚挨骂的钱，背后掌握资源的或许才是真正的赢家。
2、溢价就是超出其实际价值的那部分价格。既然房子有投资属性，那买的就是未来的价值，能理解吧，所有投资品买的都是预期。于是，在规划的指导下，无论是土地方还是开发商，以及他们预测的买房人的预期就都对标了所有配套完成时的价格，因此才制定出了这限价的8万多。
也就是说，这8万多其实不应该是现在的价格，而是几年之后配套都建成时候的价格。但既然是投资买预期，土地方和开发商都认为买房人会接受这个预期，所以土地方才敢抬高土地价，开发商才敢接受这土地价。
那这现在实际价值和未来预期价值之间的溢价，就被土地方赚走了。开发商就是个形象代言人，代表所有的房地产利益群体，但在限价的情况下赚不到什么钱了，如果算计不好的话还有可能赔钱呢。
3、也不知道我说明白了没有？总之吧，判断一件东西是否有溢价，别光看加工商赚钱了没有，也得看原料供应商和中间商赚没赚钱，赚了多少？更得评估好这东西将来是否能值这个价格，什么时候能达到？不过说实话，研究这玩意儿意义不大，知道了又能怎样呢？
仅供参考。
四
Q:
请问，我家在朝阳四惠都会华庭有套房子，朝阳靠近通州的地方有处宅基地嚷嚷拆迁十多年了，孩子明年幼升小，也不打算指望拆迁了，打算卖掉四惠的房子买西城老公房。四惠房子能卖685左右，再贷200万买月坛或者展览路老公房或者广外次新。
我的诉求是，西城的房子将来是卖是住不一定，看孩子自己，对西城房子未来的期望是别跌就行，最好是涨幅能覆盖住贷款利息，这样不亏就行了。将来孩子愿意住远大新，卖掉西城老破小也能买个说得过去的远大新，不卖的话小两口住也能住，不知道我们这期望值算不算高。
1、西城的房子我们这预算买广外次新也买不了太好的，干脆买展览路或者月坛老公房好了，还占个教育资源更好。
2、月坛看的白云路对应白云路小学，展览路看的扣钟北里对应展一小，这俩价位差不多。
3、想买月坛是赌不出区，如果出区也可以去展览路，距离也不是很远，电动车接送没问题。展览路扣钟北里因为单一对口牛小所以价高，但是我们明年幼升小享受不到，未来孩子少了政策不知道怎么样，如果仍然不单校的话，担心扣钟北里的房子会跌。
4、所以综合纠结点就是，同样的价格，从未来会不会跌的角度考虑，是买鸡头还是凤尾？鸡头对教育政策更敏感会不会跌的风险更大？
5、另外现在因为央企外迁，很多人唱衰西城甚至唱衰北京，您怎么看呢？
A：
1、我的建议是选鸡头。
2、好的资源，在任何时候都是稀缺的，价值都是相对高的。
这就像北京的房子，普涨的时候北京未必最高，但肯定不落后。普跌的时候小城市跌得多，而北京稳定得多。没别的原因，就是因为北京好资源多。学区也是这种情况，孩子多的时候，良莠不齐什么学校都算是资源。但孩子不多的时候，或许就又回到2013年之前的状态，只有最好的几个才算学区，其他的属于打酱油的。
3、这也可以参照韩国和台湾省，都是出生人口大幅下降，当年学区房的溢价部分都受到损失。但是在韩国，江南区就因为汇聚了众多名校和资源，仍然坚持了“江南不败”的神话。台湾省也一样，在十多年前高峰期的时候，台北到处都是学区房，信义区中正区更是全区都有溢价。而到了现在，全台北只剩下六所学校还能招得满，也只有这六所还算“明星小学”，也还能保持溢价。虽然也跌了一些，但比其他弱学区的强多了。
4、政策的事儿我不敢预测，但有一点，“就近入学”是写入法律的，必须坚守。尤其到了学位不是很紧张的时候，再太远的派位或许就该少多了。
5、央企外迁。100家在京央企才2万员工，连父母老婆孩子全迁走了也不过是10万人，全北京2200万人口，占比能有多少？而且这换位思考一下吧，如果你是央企员工，让你带着老婆孩子嫁妆妹妹的背井离乡你干吗？老婆的工作怎么办？孩子上学是否考虑？爹妈怎么照顾？亲戚朋友要不要走往？
反正都是事儿吧，我不信能移民走多少，就看你信不信了。对了，提醒一下，石景山区走了首钢，衰落了吗？那可是一个区就调走了十万人，都卖房移民河北了吗？石景山的房价走弱了吗？
仅供参考。
五
Q:
请问，目前有广外椿树馆的学区房，四环外还有一个次新，孩子是731以前落户西城的。想着近两年再倒腾一下学区，二换一，换一套奋斗80多平的三居自住，毕竟孩子上学要12年，一直换租也有点闹心。目前有**89.1平1450w的奋斗三居出房。您觉得可行吗？16w的单价还有很高的学区溢价吗？
A：
1、这我不好建议，自住角度最好凭自己的喜好。
2、是否有溢价主要看租售比就行了，用房子总价除以 预估租金就是租售比。北京的平均值现在600多，超过750的就是肯定有溢价了，西城的溢价率一般30%，也就是在900或以上吧，各个学区都差不太多。
3、考虑好吧，溢价率跟单价没关系，LV垃圾桶的利润率未必比手包低，大酒楼里拍黄瓜或许比炖肘子的利润更高呢。
这套房好像价格不太对似的，别有硬伤吧。想好了再换，之所以价格偏低，就说明不太好卖，所以才没人出高价。另外这种房的租售比本身要高一些，但溢价率也并不低。
仅供参考。
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