天天房产2月24日讯，2025年2月，联发集团发布重磅公告，不仅宣布撤销全国13家城市公司，合并为10大事业部，还披露了关键人事变动：董事长赵胜华退居总经理，建发系老将王文怀空降掌舵。其中，董事长离职公告内容显示，赵胜华因集团战略调整及个人职业发展规划等原因，辞去联发集团董事长职务，仍担任总经理一职，负责公司日常运营管理工作。这一公告瞬间引发行业高度关注，其背后的原因值得深入剖析。从集团战略层面看，此次人事变动与组织架构的大规模调整紧密相连。赵胜华在任期间，联发集团深耕三四线城市，在规模扩张上取得一定成果，但也面临着业绩下滑、库存积压等困境。如今建发集团派出老将王文怀，意在凭借其丰富经验和战略眼光，推动联发集团在业务方向和运营模式上进行深度变革，以适应房地产行业的寒冬。从个人职业发展角度推测，赵胜华退居总经理，或许是希望从具体业务执行层面发力，助力公司度过难关，同时也为自身积累更全面的运营管理经验。这场被外界称为“断腕式”的调整，不仅是闽系房企在行业寒冬下的一个缩影，更深刻地反映出国资房企在规模与效益之间的艰难抉择。
（图源：联发集团公告）
组织架构“大手术”：从城市公司到事业部的战略收缩
在房地产行业深度调整的大背景下，联发集团的组织架构调整并非偶然，而是应对市场变化、提升企业竞争力的必然选择。过去，城市公司模式虽在一定程度上赋予地方团队灵活性，但随着市场遇冷，这种分散式管理暴露出诸多弊端，如资源分散、协同效率低、难以形成规模效应等。
1.合并逻辑：从“散兵游勇”到“集团军作战”
区域整合：联发集团将深圳、福州、杭州等城市公司合并为大湾区、沪杭等事业部，打破了原有的行政区域限制。这种整合有利于资源在更大区域内优化配置，集中力量打造区域品牌影响力。例如，在大湾区事业部，整合后的团队可以统筹调配人力、物力和财力，针对区域内不同城市的市场特点制定统一又具差异化的营销策略，避免内部竞争，实现资源共享与协同发展。
权力上收：总部部门职能从专业条线管理转向综合管控，比如投资发展部并入财务管理部。在以往的专业条线管理模式下，各部门专注自身业务，缺乏对整体资金状况和投资效益的综合考量。如今权力上收，强化了资金统筹。财务管理部在进行投资决策时，能全面评估项目的资金需求、回报周期以及对公司整体资金流的影响，有效避免盲目投资，提升资金使用效率，确保公司财务稳健。
人事换血：新任命的事业部总经理大多来自业绩突出的区域，像杭州事业部负责人孙涛，曾创造单城290亿销售额的纪录。这些经验丰富、业绩卓越的管理者，不仅能为新团队带来成功的运营模式和市场开拓经验，还能激励团队成员，营造积极向上的工作氛围，以业绩为导向推动事业部发展。
2.调整动因：三四线“库存堰塞湖”
联发集团过去长期深耕三四线城市，在市场繁荣时期，这一策略使其快速实现规模扩张。但随着行业下行，三四线城市房地产市场需求急剧萎缩，联发集团面临严重的库存积压问题。武汉远郊项目去化周期长达24个月，南京六合项目开盘半年去化不足四成。2024年上半年，联发集团全口径销售额同比暴跌65.7%，净利润为-3.45亿元，成为建发股份地产业务的最大拖累。这种业绩困境倒逼联发集团必须调整组织架构，集中资源聚焦核心区域和优质项目，提升运营效率，以缓解库存压力，改善财务状况。
业绩“自由落体”：规模幻觉下的财务真相
1.增收不增利困局
规模陷阱：2016-2023年期间，联发集团营收从111.7亿增长至277.9亿，表面上实现了规模的扩张，然而净利润却从16.25亿骤降至1.08亿，降幅高达93%，陷入了增收不增利的困境。这主要是因为在规模扩张过程中，联发集团过度依赖三四线城市市场，忽视了市场风险和成本控制，随着市场下行，资产减值、营销成本增加等问题集中爆发，侵蚀了利润空间。
减值黑洞：2023年，联发集团计提存货跌价准备14.8亿，超过了建发房产的14.51亿，这一数据充分暴露出其在三四线城市的资产估值出现崩塌，资产质量下降。大量库存积压导致房产价值缩水，进一步加剧了财务困境，使企业在资金周转和债务偿还上面临巨大压力。
2.并购“双刃剑”
2023年，联发集团与建发股份共同斥资62.86亿收购红星美凯龙29.95%股权，这一并购行为对联发集团产生了多方面影响。
短期财务波动：从财务数据来看，收购当年联发集团收获了19.68亿营业外收入，这在短期内优化了财务报表，一定程度上缓解了资金压力，为企业在债务偿还、运营资金周转等方面提供了缓冲。但同年主业亏损16.42亿，到2024年前三季度，红星美凯龙的亏损（18.87亿）直接拖累建发股份家居板块净利润至-5.67亿，显示出收购后被投资方业绩不佳对联发集团整体业绩的负面影响，加剧了财务的不稳定性。
业务协同挑战与机遇：业务层面，联发集团作为房地产开发商，与红星美凯龙在家居卖场领域的结合，本应实现上下游产业链的协同发展。理想状态下，在房产项目开发与销售过程中，联发可借助红星美凯龙的家居资源，为购房者提供一站式家居解决方案，实现“房+家”的整合营销模式，提升房产项目附加值和市场竞争力。但在实际运营中，二者业务协同面临诸多挑战。由于分属不同业务领域，在管理模式、业务流程、企业文化等方面存在差异，导致整合难度较大，协同效应未能充分发挥。
品牌形象重塑：红星美凯龙在国内家居市场拥有较高知名度和品牌影响力，联发集团与之合作，在品牌方面有机会借助其优势提升自身在相关业务领域的市场认可度，为后续进入家居、家装等多元化业务领域奠定基础。然而，若红星美凯龙业绩持续下滑或品牌形象受损，也可能对联发集团的品牌声誉产生连带影响。
战略转向：从“下沉扩张”到“核心城市豪赌”
1.拿地逻辑重构
押注一线：2024年底，联发集团联合新加坡丰隆集团以90亿拿下上海黄浦地块，楼面价刷新区域纪录，尽管与周边豪宅21万/㎡均价形成倒挂，但显示出其对一线城市核心地块的坚定信心和战略布局。一线城市土地资源稀缺，需求旺盛，核心地块项目抗风险能力强，一旦开发成功，将大幅提升企业品牌形象和盈利能力，为企业转型发展奠定基础。
收缩战线：2024年全年，联发集团拿地金额仅23.6亿，同比减少82%，新增货值47.3亿全来自上海地块，彻底改变了以往“广撒网”的拿地模式，更加聚焦优质地块。这种策略转变有助于企业集中资源，提升项目开发质量，降低投资风险，在市场寒冬中保存实力。
2.产品线升级
高端化试水：上海项目规划200㎡以上大平层，对标翠湖天地，旨在打造高端产品线，提升品牌形象和产品附加值。高端产品往往能获得更高的利润空间，满足市场中高端客户需求，同时也有助于提升企业在行业内的品牌知名度和美誉度，增强市场竞争力。
去库存攻坚：针对武汉、南昌等存量项目，联发集团启动“以价换量”策略，部分项目降价幅度达15%，加快库存去化，回笼资金。这是企业在面临库存压力时的必要举措，通过价格调整刺激市场需求，快速回笼资金，缓解资金链紧张局面，为企业运营和新业务拓展提供资金支持。
治理困局：建发系的“权力游戏”
1.人事更迭背后的资本意志
王文怀空降：建发集团副总兼任联发董事长，打破了以往“内部晋升”的传统，这一举措凸显了母公司对地产业务的严格管控和战略调整决心。王文怀丰富的行业经验和战略眼光，有望带领联发集团在组织架构调整和业务转型过程中，更好地贯彻建发集团的战略意图，实现资源优化配置和业务突破。
林茂时代：建发股份董事长林茂财务出身，上任后全集团拿地金额同比降40%，推动企业从“规模优先”向“现金流为王”的战略方向转变，更加注重财务稳健和可持续发展。这一转变体现了建发系在行业变革背景下，对企业发展模式的深刻反思和战略调整，以适应市场变化，防范财务风险。
2.激励机制失灵
2024年，建发股份房地产业务归母净利润仅1.55亿，但高管薪酬却逆势增长，董事长年薪超600万，这种业绩与薪酬的严重倒挂现象引发了中小股东的强烈质疑，反映出公司激励机制存在问题。不合理的激励机制无法有效调动员工积极性，也不利于企业长期稳定发展，可能导致人才流失和团队凝聚力下降，亟待企业进行改革优化。
行业警示：国资房企的转型悖论
1.规模与效益的“不可能三角”
建发系在2019-2023年新增货值3700亿，然而净利润却从50.58亿跌至个位数，这一事实有力地证明了在当前存量时代，“以规模换增长”的模式已经失效，企业需要在规模、效益和可持续发展之间寻找新的平衡。单纯追求规模扩张，忽视市场变化和成本效益，将使企业陷入发展困境，只有注重产品质量、运营效率和财务健康，才能实现可持续发展。
2.混改试错样本
收购红星美凯龙、涉足家居卖场等多元化尝试，虽然是企业寻求转型的努力，但也暴露出国资体系与市场化运营之间的冲突。2024年家居板块毛利率跌破20%，远低于房地产主业，显示出多元化转型的艰难。国资房企在进行多元化发展时，需要充分考虑自身优势和市场规律，加强资源整合和协同管理，避免盲目扩张带来的风险。
3.财务安全阀临界
建发股份短期借款421.58亿同比激增338%，现金短债比降至2.1，逼近“三道红线”黄档。如果联发集团的调整不能达到预期效果，可能会引发集团的流动性危机，对企业生存和发展构成严重威胁。这警示国资房企在发展过程中要密切关注财务风险，合理控制债务规模，优化债务结构，确保资金链安全，以应对行业不确定性。
结束语：刀刃向内的勇气
联发集团的“大调整”，实际上是中国房地产行业从依靠杠杆快速发展转向精细化运营的一个典型代表。当土地红利逐渐消失、金融杠杆的作用受限，只有重新构建“产品力-现金流-治理体系”的三角平衡，企业才有可能在行业周期中生存和发展。正如建发股份董事长林茂所说：“现在比的是谁能更早止血，而非谁跑得更快。”这场变革的成功与否，不仅关系到一家千亿国企的命运，也将为中国房企的转型提供重要的参考范例。在行业寒冬中，勇于自我革新、断腕求生，或许比盲目扩张更需要勇气和智慧。
（注：数据来源：建发股份公告、联发集团财报、克而瑞研究中心）
