(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、案件背景
在房产交易领域，借名买房现象屡见不鲜，由此引发的纠纷也日益繁杂。这类纠纷常常涉及错综复杂的家庭关系、出资情况以及合同约定的认定。本案发生在堂姐妹林晓文与林晓萱之间，围绕北京市门头沟区一号房屋的归属展开，涉及借名买房合同关系的认定、证据的采信以及不动产登记与实际权属的关系等多个法律要点，对处理类似房产纠纷具有重要的参考价值。
二、案件详情
（一）原告主张
林晓文向一审法院起诉，请求依法判决自己与林晓萱之间的口头借名买房协议合法有效，判决林晓辉协助将位于北京市门头沟区一号房屋过户至自己名下，并要求林晓辉承担本案案件受理费。林晓文上诉请求撤销一审判决，改判支持一审诉求。
林晓文称，一审法院以虚构的协议内容作为认定案件事实的依据是错误的，2006年7月林晓萱与自己订立的协议并非双方真实意思表示，且林晓萱的签字非本人所签，自始不产生法律效力，林晓萱未签字是因其明知协议是虚构的。林晓文认为自己与林晓萱之间构成借名买房法律关系，双方具备订立借名买房法律关系的现实目的，达成了口头形式的借名买房约定，实际履行了借名买房约定行为，且该借名买房约定及履行未违反法律、行政法规的强制性规定，未损害国家、集体、第三人或社会公共利益，未违背社会公序良俗原则。林晓文请求确认口头借名买房协议有效、判决林晓辉协助过户的诉讼请求于法有据，一审法院应支持其全部诉求。
（二）被告答辩
林晓辉辩称同意一审法院判决，不同意林晓文的上诉请求。林晓辉认为自己是合理合法的继承人，一审法院判决没有问题。
（三）法院查明
林晓萱与林晓文系堂姐妹关系。2006年2月17日，林晓萱与北京H公司签订商品房预售合同，购买一号房屋，签订合同时两人均在场，同日H公司出具购房款发票，交款人为林晓萱。一号房屋购房款及维修基金、契税等交纳事宜均由林晓文办理。2006年3月31日，林晓文以林晓萱名义与H公司签订补充协议，确认按房屋实测面积购房价款。房屋交付后，由林晓文装修并居住至今。2007年7月，林晓萱取得房屋所有权证，2010年诉讼时，房屋相关手续均由林晓文持有。
2006年7月，林晓萱与林晓文订立协议书，约定林晓萱有一号楼房，由林晓文赡养直至养老送终，林晓萱去世后，由林晓文继承此套楼房及其附属设施的财产权。该协议签订后，林晓萱由其弟林晓辉照顾。2010年6月8日，经法院调解，双方解除上述协议书。
2010年，林晓文起诉林晓萱，要求确认一号房屋归自己所有。审理中，林晓文陈述2004年底2005年初商议林晓萱养老问题时，适逢H公司开盘售房，双方商议借用林晓萱名义、由自己出资购房，原因是让子女照顾林晓萱；林晓萱则称2005年底商议买房，自己让林晓文在门头沟买房并照顾自己，2006年2月给付林晓文现金39万元。双方针对借名买房及其出资问题提交了多组证据：
- 林晓文证据：提交2009年8月与林晓萱、林晓辉的电话录音，申请证人张宇、宋悦出庭作证证明借用林晓萱名义买房；提交2005年1月交纳购房保留金、2005年3月预付购房款、2006年1月交纳维修基金和契税的相关单据及H公司证明，证明购房款等由其交纳；提交房屋买卖协议书、收据并申请证人赵阳等出庭作证，证明借款用于交纳购房款。
- 林晓萱证据：提交房屋拆迁货币补偿协议、户名为林晓辉的银行存取款记录、北京市D公司出具林晓萱领取效益提成工资的证明，证明39万元购房款来源。
法院经审理认为，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，林晓文提交的通话录音、证人证言尚不足以证明双方存在借名登记的约定，其要求确认房屋归其所有的诉讼请求无事实和法律依据，不予支持，判决驳回林晓文要求确认房屋归其所有的诉讼请求。
林晓文不服一审判决上诉，二审法院认为林晓文认可与林晓萱未就房屋所有权归属作出明确书面约定，其提交的证据不足以证明双方就房屋所有权归自己、林晓萱只是名义产权人形成一致意思表示，故驳回上诉，维持原判。
林晓文不服终审判决申请再审，北京市高级人民法院认为仅凭电话录音不足以认定借名购房事实，驳回林晓文的再审申请。
林晓萱于2019年死亡，未婚无子女，林晓辉系其弟，经公证，林晓萱所遗一号房产由林晓辉继承，林晓辉于2019年9月20日取得一号房屋的不动产权证书。
双方争议焦点为林晓文与林晓萱之间是否存在口头借名买房协议。林晓文主张双方存在借名买房合同关系，因亲情和信任未签订书面协议，口头约定借用林晓萱名字购房，购房后让林晓萱跟着自己居住，去世后过户，借名原因一是约束子女赡养，二是避免怀疑，购房款和税费均由自己支付，购房相关手续由自己持有并装修居住。林晓辉主张双方不存在借名买房合同关系，购房款初次房款系林晓萱支付，其余由林晓文支付，因林晓萱说过让林晓文养老，将来把房屋给林晓文，当时关系好，所以购房手续由林晓文持有，同意其装修居住。
林晓文为证明借名买房关系，提交了一号房屋原始产权证书及不动产登记申请材料、与林晓萱和林晓辉的电话录音、法院前次诉讼谈话笔录、户口登记信息等证据。林晓辉对部分证据认可，对部分证据真实性和证明目的不认可。
三、裁判结果
驳回林晓文的诉讼请求。
四、案件分析
1. 借名买房合同关系认定：本案争议焦点是林晓文与林晓萱之间是否存在借名买房合同关系。林晓文主张存在借名买房合同关系，应承担举证责任。根据查明事实，房屋原登记在林晓萱名下，双方曾订立协议约定房屋系林晓萱所有，林晓文给林晓萱养老送终后有权继承，林晓文主张的借名买房合同关系与该协议内容不符，且其提交的电话录音等证据不足以证明双方存在借名买房合同关系，应承担举证不利后果。
2. 证据采信与事实认定：法院在审理过程中，对双方提交的证据进行了全面审查。林晓文提交的证据无法形成完整的证据链证明借名买房合同关系的存在，而林晓萱与林晓文之间的书面协议对房屋归属有明确约定，在无相反证据推翻的情况下，该协议对事实认定起到关键作用。
3. 不动产登记与实际权属：虽然林晓文实际出资并装修居住，但不动产权属证书登记的权利人是判断房屋所有权的重要依据。在借名买房关系未得到有效证明的情况下，不能仅凭出资和居住事实改变房屋的登记权属。
五、胜诉办案心得
1. 重视书面合同签订：在借名买房等重大财产交易中，务必签订书面合同，明确双方权利义务，包括房屋所有权归属、出资方式、过户时间等关键内容，避免因口头约定产生纠纷时无法举证。
2. 妥善留存证据材料：交易过程中，要妥善留存各类证据，如出资凭证、沟通记录、协议文本等。这些证据在纠纷发生时，对于证明自己的主张至关重要，能够帮助当事人在诉讼中占据有利地位。
3. 准确把握法律规定：了解借名买房相关的法律规定和司法解释，明确借名买房合同的效力、不动产登记与实际权属的关系以及举证责任的分配等，以便在交易和纠纷处理中准确运用法律维护自身权益。
4. 谨慎选择借名对象：考虑到借名买房存在风险，选择借名对象时要谨慎，尽量选择信任度高、关系稳定的人，同时提前沟通可能出现的问题，降低风险。
5. 及时咨询法律意见：在借名买房前或发生纠纷时，及时咨询专业律师，获取准确的法律建议，按照法律规定和程序处理问题，避免因盲目行动导致权益受损。
