熊市板块轮动，上海顶级地段倒车接人

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现在什么样的房子是楼市里的香饽饽？

一定是性价比高的笋盘房源。

楼市下行期，一些房东恐慌砸盘抛售，为市场提供高品质的低价房源。

每次新政后，这些高质低价房源都会快速去化。

用中介的话说就是：好房子都卖空了，房东惜售。

但这种现象往往出现在内环外的头部热门板块。

“金贵”的内环内，存在笋盘吗？

中环热门板块性价比房源都卖空了？

什么时候能轮到内环“砸盘”？

现在楼市涨跌分化，买房的专业度在提升，

选房的难度也越来越高。

想买内环内，到底该怎么选？

笋盘怎么找？数据规划怎么看？

一些卡在置换链条上的中产犯了难。

黄浦区

这些年，上海楼市造神运动层出不穷，各种网红楼盘迷人眼。

今天你在徐汇造一个徐汇滨江，明天我可以在杨浦造一个杨浦滨江。

但一百多年过去了，黄浦区依然是上海的头牌。

十里洋场，百年底蕴，传统市中心不可复制。

有了上海第一区的概念加持，黄浦区的各类房子，都有一个IP溢价。

黄浦区面积不大，但区内各个板块差异不小。

人民广场、南京东路、外滩地段虽好，但更适合游客，不适合买房。

目前黄浦最顶级的买房地段是淮海中路、新天地和黄浦滨江。

黄浦滨江的董家渡，以前不算好地段，但最近几年黄浦区重点投入，发展很快。

次一点的就是打浦桥，世博滨江。

世博滨江最好的房子是融创滨江壹号院三期。

至于豫园，要论上海市中心的地段，哪里现状比较糟糕，未来的高度会很高，下限又有保底的，排第一名的就是豫园板块。

黄浦区买XQ房，千万不能错过豫园。

豫园代表着全上海所有现存规划的发展上限，定位是和外滩、淮海路、南京西路并列的“世界级商圈”。

同时，与其他板块对比，豫园一些小区的总价很有性价比。

比如士林华苑、东淮海公寓。

在露香园没建之前，东淮海公寓算是豫园板块的标杆豪宅。

小区地段很好，位于老城厢的北角偏西，北靠人民路，西近淮海东路，东临豫园城隍庙，到外滩也没有几步路。

对口一梯队上海实验小学，二梯队敬业初级中学。

房价高峰时，东淮海公寓的3房成交单价接近15万，

年前成交的一套三房，单价也要11万出头。

现在价格来到了相对低位，有套3房挂牌价才10万出头。

不过这个小区也有不好的地方，整体容积率很高，户型也差强人意。

如果你极端重视商务和生活效率，或者对市中心有特殊情结，

又想买个性价比高的学区房，那可以看看这里。

毕竟东淮海公寓现在价格已经没有什么水分了。

其次，五里桥的永业仁德坊，最近也出现了砸盘房源，几套3房4房大户型都低于目前的挂牌均价。

上个月这个小区3房的成交价还接近11万/平，现在3房的挂牌价9.9万/平，比1个月前的成交价还低了。

这个小区每年的出房量很低，据说很多区领导住在这里。

对口师专附小（百年名校）和大境中学（黄浦区top5）。

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徐家汇

买学区房首选徐汇，上海教育格局素来有“徐一杨二”之称。

放眼上海16个区，徐汇区是当之无愧的教育高地。

从小学到大学各个学段，都有被上海家长冠上“最强”名头的学校镇守。

抛开教育资源不谈，徐汇区还是近些年上海GDP增速最快的区。

强如徐汇，底子本来就好，这些年又大力推进城市更新，旧改与建设齐头并进。

城市更新项目遍地开花，整个区一片欣欣向荣。

而徐汇的徐家汇板块，又被称为市中心买房的万金油板块。

了解上海的人都知道，“先有徐家汇，再有徐汇区”。

徐家汇是徐汇区最重要的板块，拥有独一无二的文化沉淀和顶配的学区配套。

无奈近些年被徐汇滨江的新楼盘抢了风头，徐家汇在楼市中的地位一直在降级。

如今徐家汇水分已经挤得差不多了，一些楼龄较老的小区价格也来到了相对低位。

不太在意房龄的客群，可以看看这些小区。

首先是东方曼哈顿（尚东区），徐家汇的标杆小区。

但体量大楼层高户型差，所以单价并没有什么优势。

反倒是小而美的泰德苑，在二手市场的销量和口碑都不错。

泰德苑的楼龄老了点，1999年的外销房。

小区对口百年名校汇师小学，特色高中徐汇中学和市四中学。

医疗配套有中山医院、华山医院、上海六院等三甲院区。

房价高峰时，在泰德苑买个3房要2000万，之前挂牌价稳居16万+。

现在小区有套笋盘房源挂牌价10万出头，

其他房源还维持在13-15万的挂牌价。

另外，宛平南路的徐家汇花园，曾经徐家汇明星楼盘之一，也出现了房东砸盘抛售。

徐家汇花园现在挂牌均价10.8万/平，人肉搜索发现有套挂牌价9.2万的3房。

而年末刚成交的一套三房成交价还在9.3万/平，现在的挂牌价都比成交价低了。

不知道是哪个“卖房出国”的房东来砸盘了，这个价格再砍一砍，1000万买进内环不是梦。

小区虽然有20年房龄，但位置还是不错的。北靠衡复风貌区，西边是徐家汇CBD，靠近徐家汇公园。顶级商圈，三甲医院近在咫尺。

对口东安三小，对面是第四中学，徐汇中学和交大学府都在附近。

图：徐家汇花园

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小结

对于处在置换链条上的中产来说，

买这些老牌区域的房子，

肯定比买在前滩那些热炒的网红板块靠谱得多。

以上提到的这些房子，你可以说是部分房东砸盘抛售，也可以认为是熊市板块轮动，笋盘蔓延至市中心。

这些笋盘挂牌价格在新房的6-7折，性价比已高于新房。

根据香港、日本的经验，25年房龄的上一代产品，套内单价差不多就是新房的7折。

现在市面上出现价格反弹的，普遍都是2020-2022年热炒过的一些中产板块，比如前滩、张江、联洋。

真正的笋盘，成交价没有上涨，恰恰说明这是熊市反弹。

如果真的要新起一轮行情，价格上涨的应该是泡沫洗干净、价格在低位的品种，而不是上一轮牛市炒作过的资产。

而我想告诉大家的是：熊市对买房人的考验更大。

很多人都把握不住顶级地段倒车接人的机会，

最后花了小两千万买的可能还不如上面提到的这些房子。

这就是买房存在的信息差。

在上海买房对一个家庭来说是件大事，买错比买贵更可怕。

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