(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、案件背景
在房产交易领域，合同的签订和履行涉及诸多法律规定与交易规则。当合同存在约定不明、交易行为与常理相悖等情况时，极易引发纠纷，其中关于合同效力的认定成为解决争议的关键。本案发生在北京市海淀区，围绕一份存量房屋买卖合同的效力展开，对于明晰此类纠纷中的法律责任和规范房产交易秩序具有重要参考价值，也为司法实践提供了典型范例。
二、案件详情
（一）原告主张
林宇杰向法院提出诉讼请求，请求法院解除其与陈宇斌网签的《存量房屋买卖合同》，并要求案件受理费由李丽承担。林宇杰称，其与陈宇斌于2014 年签订《存量房屋买卖合同》并进行网签和公示，目的是防止一房二卖，房屋价款为 100 万元。然而，陈宇斌并未给付林宇杰房款，且在 2015 年因交通事故去世，导致涉案的海淀区 X1 房屋买卖未能实际履行。由于林宇杰与陈宇斌系舅甥关系，陈宇斌与李丽系夫妻关系，而该《存量房屋买卖合同》在海淀区房管所公示，不能随意撤销，这使得林宇杰的合法权益无法得到保护。
（二）被告答辩
李丽辩称，不同意林宇杰的诉讼请求。她认为该合同依法成立，合法有效，双方当事人应当依法履行相应的合同义务。
（三）法院查明
林国贤与朱晓娜系夫妻，育有二子三女，林宇杰与陈宇斌之母林小芳系姐弟。李丽与陈宇斌于2015 年 8 月登记结婚，陈宇斌于 2015 年 9 月因交通事故去世。2005 年 12 月，林国贤（已故）、朱晓娜（被拆迁人、乙方）与北京市某单位（拆迁人、甲方）签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，约定拆迁乙方在 W 地所有的房屋，乙方现有在册人口 5 人，实际居住人口 5 人，包括户主朱晓娜、之子林宇杰，户主 2 高某、之子杨某辉、之外甥陈宇斌，拆迁补偿款、补助费合计 853750.2 元。2006 年 1 月 6 日，林宇杰作为买受人与北京 F 公司签订 3 份《购房协议》，购买海淀区 X2（建筑面积 87.71 平方米）、海淀区 X3 房屋（建筑面积 55.69 平方米）、海淀区 X1 房屋（建筑面积 76.76 平方米）。庭审中，林宇杰自述其在海淀区 E 号另回购有安置房。
庭审中，林宇杰提交2005 年 3 月 18 日北京 F 公司《拆迁居民的一封信》，称安置房购买以当时的户口为准，陈宇斌的户口是 2005 年 12 月 12 日才迁入的，李丽对该信的真实性认可，但称不能确定户口冻结日的时间，且拆迁协议上陈宇斌属于在册人口。
2014 年 2 月 25 日，林宇杰（出卖人）与陈宇斌（买受人）办理《存量房屋买卖合同》网签，约定房屋坐落海淀区 X1 号，房屋成交价格 100 万元。但该合同对付款方式及期限、房屋产权及具体情况的承诺、房屋的交付、违约责任、税费相关规定、权属转移登记、争议解决方式等均未约定。庭审中，林宇杰称该合同签订于 2014 年 2 月 25 日，当时想将房屋以 100 万卖给陈宇斌，办理网签后，陈宇斌未支付购房款，还表示没钱不想买了，但双方未签订解除协议，陈宇斌就出了交通事故。
李丽称诉争房屋系老院拆迁所得，之前陈宇斌的父母离婚，后来陈宇斌的母亲去世，朱晓娜担心陈宇斌的继父对他不好，所以将陈宇斌的户口迁入到X1；宅院拆迁后，陈宇斌作为安置人口享有安置利益；林宇杰夫妇担心陈宇斌婚前将房屋出售，所以安置房都写在林宇杰名下；2014 年林宇杰和陈宇斌协商将诉争房屋过户至陈宇斌名下，因为赠与过户费较高，所以走了买卖的形式。李丽还称 2011 年房屋交付，她和陈宇斌结婚后就在诉争房屋居住，直至 2017 年春节被林宇杰赶出房屋。林宇杰则称 2017 年春节收回诉争房屋，之前是陈宇斌和李丽在此居住。
三、裁判结果
林宇杰与陈宇斌2014 年办理的网签《存量房屋买卖合同》无效。
四、案件分析
合同效力认定
《存量房屋买卖合同》除房屋信息和房款数额外，对付款方式及期限、房屋产权及具体情况的承诺、房屋的交付、违约责任、税费相关规定、权属转移登记、争议解决方式等均未约定，这种签订情况明显与常理不符，林宇杰也无法给出合理解释。此外，林宇杰称陈宇斌未支付购房款，但自述2017 年春节前陈宇斌、李丽已在诉争房屋居住，这与正常的房屋买卖交易习惯不符。结合林宇杰与陈宇斌的亲属关系，以及陈宇斌系 W 院腾退安置的在册人口等情况，李丽称 2014 年林宇杰和陈宇斌协商将诉争房屋过户至陈宇斌名下，因赠与过户费较高所以走买卖形式的主张，与本案查明情况一致，法院予以采信。
根据法律规定，恶意串通，损害国家利益的合同无效。林宇杰与陈宇斌签订《存量房屋买卖合同》，虚构房屋交易事实，规避房屋过户税费，属于恶意串通损害国家利益的行为，故该《存量房屋买卖合同》应属无效。
五、胜诉办案心得
精准把握法律规定：处理此类合同效力纠纷，必须精准掌握合同签订、履行以及合同无效情形等相关法律规定。明确合同的必备条款、交易习惯在合同纠纷中的参考作用，以及恶意串通损害国家利益的合同无效的认定标准，为案件处理提供坚实的法律基础。在本案中，正是依据这些法律规定准确判断合同无效。
全面审查证据材料：全面收集和严格审查与案件相关的证据是关键。本案中，对《存量房屋买卖合同》《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》《购房协议》以及当事人的陈述等证据进行仔细审查，通过对证据的分析和相互印证，梳理出房屋交易的真实情况和当事人的行为意图，有力地支持了诉讼请求和法院判决。
深入分析法律关系：深入分析案件中涉及的各种法律关系，理清房屋买卖关系、拆迁安置关系以及亲属之间的特殊关系。从房屋的拆迁安置、购买到合同的签订和履行，准确把握各环节法律关系的变化和相互影响，有助于准确判断当事人的行为性质和法律责任。
注重庭审策略与沟通：在庭审过程中，合理运用证据，清晰阐述观点，针对被告的抗辩进行有力反驳。同时，注重与法官的沟通，准确传达案件关键信息，引导法官全面了解案件事实和法律关系。例如，在庭审中通过对证据的展示和事实的陈述，清晰呈现出合同无效的依据，获得法官的认可。
