今天，2025年度上海第一场土拍鸣锣开拍！
今日的土拍共出让4幅地块，起始总价高达近120亿！
其中有2幅非常重磅的地块，也是引起了圈内地产人的巨量关注：
一个是今天上午开拍的虹口瑞虹新城板块地块，起始总价高达约64.9亿！
另一幅地块则是今天下午开拍的浦东新杨思板块地块，起始总价约38.2亿！
此前参拍的房企，都是大家非常熟悉的央国企，包括华润置地、保利、中海、招商蛇口、金茂、越秀、象屿、建发、国贸等；此外还有混合所有制房企绿城以及民企龙湖等，还出现了陌生面孔——来自新加坡的庆隆集团以及星狮集团。
最终，这两幅重磅地块均由大家熟悉的硬核房企拿下。虹口北外滩地块由金茂＆庆隆联合体拿下；而浦东新杨思地块被华润置地&越秀联合体拿下。
此外，松江地块则由阔别上海土拍市场许久的金地联合新加坡星狮以及国贸拿下；奉贤地块由龙湖＆建华联合体拿下。
接下来艳姐就和大家简单唠唠此次土拍。
01
金茂＆庆隆89.63亿拿下虹口霸王级地块
注定要卖爆了！
在今天上午首先开拍的是虹口瑞虹新城王炸地块，该地块出让面积约1.9万方，起始总价约64.86亿元，起始楼面价约8.5万/㎡。
该地块容积率为3.95，限高100米，规划为高层住宅，项目的装修标准不低于4000元/㎡，这样的价格再加上这样的装修标准，可见未来项目的定位还是高端楼盘。
当然，这样的内环钻石地块，也对房企提出了非常高的要求，毕竟将来客户都是高净值人群，无论是房企的品牌口碑和项目品质，都要称得上优秀。
此前网传招商＆绿城、保利、中海、华润＆越秀、金茂＆庆隆报名参与了该地块。在今天上午的土拍现场直播中，艳姐也看到了5位竞买人到场。
土拍直播现场
在该地块竞拍开启后，现场争夺可谓异常激烈，到竞拍后半段，主要是中海、绿城＆招商联合体以及金茂＆庆隆联合体之间的PK。
经过长达2个多小时、184轮的竞价，最终金茂＆庆隆联合体以89.63亿拿下了该地块，楼面价约11.75万元/㎡。
金茂在拿下地块后也是非常兴奋，立马和发布海报和大家分享拿地的喜悦：
去年，金茂在上海土地市场表现也比较积极，尤其是去年12月，在上海2024年最后一次土拍中，以联合体的形式斥资100多亿拿下了宝山的3幅地块，其中2幅地块的溢价达到10%以上。
无论是金茂还是新加坡的庆隆集团，都拥有的不俗的产品打磨功力：
金茂在上海的金茂府系列产品，几乎都成为了板块中的品质王者；庆隆集团则在杨浦新江湾打造过叠墅产品沁风雅苑。
如今，金茂联合庆隆集团来到上海核心地段，也将发挥出打造高端产品的实力，将虹口的人居标准推上一个新的高度。
要知道的是，项目所处的虹口内环新房供应非常稀缺，近2年来新房几乎是0供应，但客户需求却非常旺盛：
在2022年的时候，附近的瑞虹新城十期项目入市，最终609套房源出现了“千人摇”的行情！而且瑞虹十期在2022年售罄后断供，目前二手房挂牌价14-15万元/㎡。
位于这样配套资源丰富、城市界面优质的地段，再加上板块新房长期断供，以及金茂的产品力加持，一切都是顺风局，未来项目注定将来开盘即售罄的火爆节奏。
之前也有人测算过，项目售价至少要15万/㎡朝上，才有可能是微微盈利，如果利润还要做高的话，项目售价估计就要到18万/㎡左右了，估计要再创瑞虹新城板块新房价格新高了！
在这里还是要恭喜金茂，揽入了这样的香饽饽，对于其在上海进一步深耕，加大金茂在上海高端市场的品牌影响力，也是大有裨益。
02
华润置地&越秀强势落子浦东新杨思
除了虹口地块，浦东金色中环线上的新杨思地块也引发很高关注，也是此次参拍房企最多的地块。
这块地位于浦东新区新杨思板块，出让面积仅有2.73万㎡，容积率2.5，起拍价38.16亿、起始楼面价5.6万/㎡。属于一块相对迷你、适合短平快出业绩的地块。
新杨思地块区位示意
新杨思板块去年相当热闹。
其一，板块地王被不断刷新。去年11月，华润置地&中能建&越秀联合体经过202轮加价，以总价78.96亿、楼面价7.44万/㎡、溢价率40.4%竞得，刷新去年上海土拍溢价率纪录，并成为新杨思“地王”，也就是翡云悦府项目。
其二，板块内新房价格跳涨明显。2024年浦发新杨思·上园均价9.9万/㎡，2025年即将入市的翡云悦府预计均价冲击12+万/㎡，一年时间涨幅超2万/㎡。
其三，板块内宅地稀缺。今天土拍的这幅地块，也是整个新杨思区域的倒数第二幅纯宅地，起拍价甚至比翡云悦府高出3000元/㎡。
也因此，新杨思地块在出让前就引发诸多关注，这次也吸引了6家巨头组合前来角逐：
招商蛇口、保利发展、中海、浦发、建发、华润置地&越秀。
不过竞拍过程并没有想象中激烈。
最终，76轮加价后，华润置地&越秀联合体以总价50.9亿、楼面价7.47万/㎡、溢价率33%拿下新杨思地块。
33%的溢价率甚至还没有达到中止溢价率。
地块面积不大，但位置还算优越，计容建筑面积约6.81万㎡，距6/13号线东明路站约1公里，6站直达前滩、陆家嘴，交通十分便利。
但地块也有一些“bug”：占地面积2.75万㎡、容积率2.5、限高80米，意味着社区配套和公区设计难度更大，未来或只能打造纯高层产品。
翡雲悦府效果图过程稿
要知道的是，去年华润置地在上海以144.39亿的权益拿地金额排在第2。全年拿下虹口四川北路、普陀桃浦、浦东新杨思3宗地块，总货值大约250亿。
对比去年312亿的销售额，华润置地在上海的货值略显不足。
经过今天的土拍，华润置地在上海的“弹药”得以进一步补充。
不得不承认，去年华润置地打造的润府、时代之城等产品带给市场非常大的震撼，将整个新房的审美和产品力带入了新的高度。
已经有了成功案例，艳姐预计，华润置地在新杨思的这个项目，未来大概率会与润府、望云类似，打造为翡雲悦府的姐妹项目，也会带给市场更多惊艳。
不过让艳姐意外的是，象屿并没有参与此次地块竞拍。
要知道他们在2月5号便陆续发布新杨思等3宗地块招标公告，计划投资138亿，从预算可以看出象屿对新杨思新房市场的极度看好。
艳姐注意到，自去年2月鲍轶群履新象屿沪浙区域总经理后，象屿就颇有一种要大力加仓上海的决心！
去年，象屿在上海参与了大概20幅地块的竞争，只可惜最后拿了3块地，分别是静安中兴社区、浦东曹路、闵行浦江，权益拿地金额68.64亿，排名第5。
不仅实现了战略布局上海市中心，还诞生了诸多热盘，再次印证了象屿的产品和操盘能力。比如浦东曹路的象屿联发·金海汀云台，去年3开3捷，连续3次触发积分。
这几年象屿持续加码上海，也助力了业绩的增长。去年象屿在上海以124亿销售额排名第14，也就是说，上海贡献了象屿地产44%的业绩。
只能期待在后续的土拍中，象屿能够斩获更多优质地块了。
03
金地，终于又在上海拿地了
最后，再来简单说说位于郊区的松江和奉贤两幅地块的成交情况。
上午开拍的松江新城低密宅地地块面积不大，占地面积2.59万㎡、容积率1.2、规划建面约3.11万㎡，典型的低密别墅地块。
松江新城地块区位示意
原本以为地块会被拖底成交，但让艳姐意外的是，地块仍吸引了2个买家：
建发、金地&星狮&国贸联合体。
建发、国贸是上海土拍的“老玩家”；星狮来自新加坡，此前已多次以资金方的身份出现在上海土拍市场。
最终，金地联合体以总价8.1亿、楼面价2.61万/㎡、溢价率13.98%竞得松江区松江新城低密宅地。
金地已经阔别上海土拍市场多年，上次在上海拿地还要追溯到2023年6月。金地，终于在上海又土拍拿地了！一切似乎预示着：
金地已经挺过偿债高峰，正在重启投资，进入扩张模式！
阔别上海土拍近2年的金地，正重返“牌桌”：实际上在今年1月，金地还在杭州以总价1.86亿、楼面价1.14万/㎡、溢价率31%竞得一宗宅地。
为何金地在今年初以来在长三角重启投资拿地？艳姐觉得有2个原因：
其一，金地在长三角的几个优质项目去化后，金地急需补充货值。
其二，金地在流动性压力缓解后，已经有余力补库存，本周金地将兑付一笔17.6亿的债券，兑付后将成为目前为数不多基本完成公开债兑付、实现安全上岸的规模房企。
去年，金地在上海交付5个项目超3100套房源，产品、品牌也都有不错的业主口碑。
虽然松江新房竞争激烈、压力山大，但此前金地在松江就曾打造过丰盛道、金地艺境、新乐里、佘山天境等近10个叫好又叫座的项目；国贸也深耕松江多年，两家房企对松江市场非常熟悉。
金地·新乐里实景
艳姐预计，未来金地将项目打造成高端低密产品，覆盖大面宽叠加以及合院产品。
但不管怎么样，艳姐还是期待金地在上海能重振雄风。
04
龙湖再度拿下奉贤地块
下午开拍的奉贤新城10单元06-07地块，是居住与商业混合用地，商业与住宅的比例为15%、85%，可见该地块还是对房企的商业运营能力有一定的要求。
该地块起始价约9.1亿，折合起始楼面价约17567元/㎡。
此前也是网传深耕奉贤的龙湖此次联合资金方建华意图补仓；此外还有象屿、金茂参与了此次土拍。
最终该地块由龙湖＆建华联合体拿下该地块！
实际上，在2024年上海一批次第二轮土拍中，龙湖与建华联合体就以15.37亿竞得奉贤新城10单元08B-01地块，溢价率9.55%，也就是如今的新盘龙湖观萃，目前三期的均价约44518元/㎡。
此次龙湖新拿下的地块之上建立起的项目，未来定位肯定是刚需，主要还是针对的是奉贤当地的刚需或刚改客群。
该地块也奉贤新城比较黄金的地段，距离轨交5号线奉贤新城站300米左右，周边还有龙湖天街、百联南桥购物中心等大型商业。
总体来说，项目的地段优势比较明显，但鉴于目前上海刚需客户购买动机疲软，届时项目入市后会是怎样的局面，还是存在不确定性。
总之，还是非常恭喜龙湖，成为今天土拍中唯一斩获地块的民营房企，也为龙湖继续在上海发展增添了“弹药储备”。
结语
热火朝天的上海首场土拍虽然落下帷幕，但仍然让人回味无穷。
此次土拍不单是央国企继续发力，我们还看到了混合所有制房企以及民企成功斩获地块，还是新加坡房企的联合拿地等等，都证明上海土地市场的买家也越来越多元化。
当然，这只是开始，接下来肯定会有更为精彩和重磅的土拍，艳姐也希望未来不单是硬核实力房企，还有更多民企和新面孔，能够拿下地块，为上海的客户打造更多高品质、具有更多可能性的项目。
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主编：张艳
责编：marl
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