最近，随着万科风波不断，各种消息爆出来，人们开始关注起头部房企的财务状况来，万科对于中国房地产的象征意义和标杆效应，是不言而喻的。
万科如果倒下，那么其他房地产企业可能就会像多米诺骨牌一样，无一幸免，只是时间早晚而已。但是，万科如果能完美落地，那将预示着我们楼市会迎来全新周期。
毕竟，如果房地产行业垮了，维持地方杠杆的土地价值将被击穿，也将粉碎城市有房家庭的纸面富贵，届时，投资可能无债可发，消费更会遇冷，简言之，救万科就是救地产，救地产实则是救地方财政，是在挽救居民的账面资产，拯救整个经济基本面。
房地产企业的债主，主要是三类，第一类债主就是买房业主。买房人已经付了钱，但是房企的房子还没盖好，这块合同负债，各地都有保交楼，烂尾楼的压力和风险明显变小。
第二类债主就是供应商，比如建材、垫资的施工方等。最后第三大债主就是金融系统，各大银行。
一家房地产企业，只要不盖出烂尾楼，又没有拖欠供应商货款，专心致志去薅金融系统的羊毛，那么它大概率就真的不会倒了。
因为银行就是最大的债主，债务到期了银行会给房企展期，还不上钱，银行也会一直给你输血，让你坚决不能申请破产。
万科就属于这类，把债务从民间（买房人和供应商）向金融系统转移，已经称得上是一家良心房企了。
对于现在的万科来说，首要任务当然就是“活下去”。
截至2024年9月底，万科三季度报显示集团有息负债合计3276.1亿元，有息负债中，一年内到期的有息负债1115.2亿元，短期债务1168亿。
在2024年的销售上，虽然较2023年有所下滑，但万科仍然保持了2000亿元以上的销售规模。
2024年1～12月，万科累计实现销售面积1810.7万平方米，销售额2460.2亿元。而2023年万科的销售金额为3761.2亿元，同比下降约34.6%。
外债和内债不太一样，境内债不算债，但外债是必须得还上的。
眼前的生存策略万科其实很清楚，第一就是外债绝对不能赖，优先要还，万科美元债现在一共也就只剩下20几亿美元，量并不算多的，所以美元债违约的概率很低。
第二就是境内债，能展期就展期，尽量不占用现金流，特别是非标债。那些找保险信托借的钱都是非标债，这些债不影响万科的报表，就算直接赖掉，影响也是最小的。所以大家才看到万科多次和新华保险接洽，希望这款产品展期，之前新华保险还不同意，很抵触，最后照样乖乖展期。非标债你不展期也得展期，因为非标债万科不怕逾期。你不展期，大家就撕破脸了，没意思，所以新华保险只能认了。
第三就是靠着背后的深圳国资的支持，尽量多从银行借点钱维持企业运营，只要万科能把整个银行业都绑进去，那么万科想破产都难了。
万科的情况毕竟它比恒大好太多了，真的不是好一点点啊，一看财报就很清楚。
万科今年新增融资加再融资还能借到774亿的钱，而且综合融资成本只有3.58%，对于一家明显经营前景不乐观的企业来说，金融系统这样的支持力度那已经相当给力了，基本是自己人才有的待遇。
所以，目前来看，万科大概率是稳了。
除了万科外，华润、龙湖、中海这几家巨头里面，有央企、国企，也有民营企业，而且都是房地产行业叱咤风云的深海巨鲸，各自的情况还不太一样。
华润：央企巨头，逆势增长
华润作为央企，是中国的“四大财团”之一，堪称地产行业的老大哥。
财报显示，2024年上半年，华润置地营业收入依然保持增长趋势，录得总营收791.3亿元相较2023年同期的729.7亿元，增长了8.4%。
截至2024年6月30日，华润置地总借贷2511.3亿元，持有银行结余及现金为1183.3亿元。在华润的有息负债总额中，约26%的有息负债将于一年内到期。
对于华润这样的巨头而言，债务风险几乎是小到可以忽略不计的，毕竟华润的业务范围很广，光是2024年上半年，华润置地就实现了签约额1247亿元。
而且，华润最近这些年，也在积极打造“第二增长曲线”。2024年上半年，华润置地购物中心租金收入达94.8亿元，同比增长9.7%。华润置地旗下82个在营购物中心实现零售额916.2亿元。华润万象生活实现营业收入79.6亿元。
因此，华润系一直都是非常稳健的，房产项目的质量也过得硬，央企的社会责任也履行得可圈可点。
龙湖：民营标杆，自食其力穿越周期
龙湖以“较低的负债水平+出色的经营性收入”，成为民营房企的标杆，通过自食其力穿越了周期。
截至2024年6月30日，龙湖集团的综合借贷总额为1874.2亿元，较年初下降52亿元。
在手现金500.6亿元，净负债率为56.7%，现金短债倍数为1.7倍，剔除预收款的资产负债率58.6%，相关指标持续保持在“三道红线”绿档。
在政策的支持下，上半年，龙湖集团经营性物业贷款净增219亿元，以更优的成本、更长的账期，实现债务结构优化。截至2024年6月30日，龙湖集团平均合同借贷年期拉长至9.19年，平均融资成本为4.16%，保持行业低位。
龙湖的核心赛道地产开发业务，2024年上半年，实现地产开发业务收入337.6亿元，实现合约收入511.2亿元，实现合约销售面积365.5万平方米。
2024年累计实现总合同销售金额1011.2亿元，合同销售面积712.4万平方米。
值得关注的是，龙湖的经营性业务收入和利润占比持续提升，让龙湖赢得面对行业周期波动的底气与实力，成为助力其穿越周期的第二曲线。
具体而言，由龙湖运营及服务业务组成的经营性收入实现131亿元，同比增长7.6%，对公司总营收贡献占比达28%；利润贡献占比持续提升，达到80%以上。
截至2024上半年，龙湖集团总土储合计4141万平方米，权益面积2959万平方米。且龙湖目前的土地储备中，高能级土储占总建面的73%。
2024年以来，龙湖集团已如期兑付境内债券117亿人民币，提前兑付CMBS 72亿人民币。2026年底前，龙湖已无境外到期的公开债券。
因此，龙湖被认为是民营房企中最具防御性的开发商之一，可以说，在没有像万科那样的国资支撑的条件下，龙湖靠自食其力，能够走得如此稳健，确实非常不易。
中海：行业优等生，央企背书
据中国海外发展有限公司发布的2024年中期业绩报告显示，上半年集团有息负债2556亿元，在对债务币种结构进一步优化下，平均融资成本3.5%，保持在行业最低区间。
在面对境外利息和汇率的波动情况下，中海还加大了人民币占比的借贷。上半年，中海提早或到期偿还境外港币银行贷款及美债合计163亿元，降低了汇率风险敞口。基于此，在中海的整体借贷规模中，人民币借贷占比达74.8%。
2024年全年，中海累计合约物业销售金额约3106.91亿元，这个数据让中海继续保持着行业第二的排名成绩，若是以权益金额来排名，更是以2847.4亿元居于榜首，名次较往年提升一名。
2024年，中海系的豪宅项目非常抢眼，3月28日，位于上海黄浦新天地板块的中海顺昌玖里项目迎来首开，并以196.5亿元的销售额刷新了中国地产开盘纪录。
6月28日，中海领邸·玖序开盘清空首期232套房源，合计录得66亿元销售额；同日，深圳中海·深湾玖序首开销售100.2亿元；6月29日，中海·京华玖序首开销售62亿元。
领邸·玖序的表现延续到了10月、11月、12月几个批次当中，最终该项目五个批次累计为中海带来超过280亿元销售额。
由此可见，中海依然还是行业的优等生，稳中有进。
