(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、案件背景
在房地产交易市场中，房屋买卖合同纠纷屡见不鲜，其中涉及被查封房屋交易的纠纷更为复杂。本案发生在北京市海淀区，因房屋处于司法查封状态下进行交易，引发了合同效力、违约责任以及损失赔偿等一系列争议。此类纠纷不仅关乎当事人的切身利益，还涉及司法秩序与房产交易秩序的维护，凸显了在房屋买卖中准确把握法律规定、明晰合同条款以及确认房屋产权状况的重要性。
二、案件详情
（一）原告主张
2021 年 6 月 26 日，周宇轩与林晓霞在第三人 H 公司居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定周宇轩以 839 万元购买林晓霞位于北京市海淀区的房屋，定金 50 万元分两笔交纳，林晓霞应于 2021 年 7 月 20 日前办理解押手续，2021 年 8 月 16 日前办理房屋所有权转移登记，2021 年 9 月 30 日前完成物业交割。因房屋被查封，林晓霞需在合同签订两周内确认能否解除查封，如不能则三方无责解约。合同签订后，周宇轩按约支付 20 万元定金，林晓霞确认可办理解封，但之后却以各种借口拒绝履行后续手续，经多次催促未果。周宇轩认为合同合法有效，林晓霞违约，遂诉至法院，请求判令解除合同及补充协议，林晓霞双倍返还定金 20 万元，赔偿实际损失 226134.92 元，并承担诉讼费用。
（二）被告抗辩
林晓霞辩称，双方签订的房屋买卖合同因违反《城市房地产管理法》中被司法机关裁定查封的房屋不得转让的效力性强制规定而无效。涉案房屋于2020 年 4 月 16 日被海淀区人民法院查封，查封期限至 2023 年 4 月 15 日，截至开庭仍处于查封状态。林晓霞在签订合同前已明确告知周宇轩及中介涉案房屋存在限制交易情形，不存在隐瞒过错，且已收取的 20 万元定金已返还周宇轩，无需再承担其他责任。即便合同有效，林晓霞也已根据合同约定在解除条件成就后，于 2021 年 7 月 17 日行使约定解除权，合同已解除，清算义务已履行。此外，林晓霞指责周宇轩在合同无效或效力终止情况下恶意申请异议登记，要求其立即注销并赔偿损失。
（三）法院查明事实
林晓霞是涉案房屋所有权人。2021 年 6 月 26 日，双方通过第三人 H 公司居间签订合同及补充协议。合同签订后，周宇轩支付 20 万元定金。此后，中介多次催促林晓霞办理解封，林晓霞称律师表示需资金到位才能解封，一直未拿到解封裁定。2021 年 7 月 15 日，因解封无期，林晓霞提出解除合同、退还定金，7 月 17 日中介将解约通知转告周宇轩，周宇轩不同意。7 月 26 日，20 万元定金退回周宇轩账户。庭审中，周宇轩主张因林晓霞违约解除合同造成其 426134.92 元损失，包括购买其他房屋多支出费用、律师费、诉讼费和诉讼期间租房费用，林晓霞不予认可。
三、裁判结果
林晓霞与周宇轩签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》无效。
驳回周宇轩的全部诉讼请求。
四、案件分析
（一）合同效力认定
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让。涉案房屋在签订合同时已被法院查封，属于法律规定不得转让的标的物，所以双方签订的合同及补充协议因违反法律强制性规定无效。
（二）责任与损失认定
合同无效后，行为人因该行为取得的财产应当返还，周宇轩支付的20 万元定金已退回，其以违约为由要求双倍返还定金于法无据。对于周宇轩主张的各项损失，其之后购买房屋单价低于涉案房屋单价，不存在房屋差价损失，相关契税、个人所得税和中介费不应作为损失要求赔偿；诉讼费依法处理；要求赔偿律师费于法无据；租房损失无法认定与合同无效有关。
五、办案心得
（一）严格审查房屋产权状况
在房屋买卖交易中，律师应指导当事人严格审查房屋产权状况，包括是否存在查封、抵押等限制交易的情形，避免因忽视产权问题导致合同无效或产生纠纷。
（二）准确理解和运用法律规定
处理房屋买卖合同纠纷时，要准确理解和运用相关法律法规，尤其是关于合同效力、违约责任、损失赔偿等方面的规定，为当事人提供准确的法律分析和建议。
（三）注重证据收集与整理
证据是案件胜诉的关键，律师要引导当事人全面收集与合同签订、履行、违约等相关的证据，如合同文本、聊天记录、转账凭证等，并进行合理整理和运用，以支持当事人的主张。
