(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、案件背景
在经济活动中，合同关系的认定常常成为争议焦点。尤其是在房屋交易与借贷关系交织的情况下，当事人的真实意思表示难以判断，容易引发复杂的法律纠纷。本案发生在北京市海淀区，围绕《北京市存量房屋买卖合同》及《借款合同》的关系展开，对于明晰此类纠纷中的法律责任和合同关系认定标准具有重要参考价值，也为司法实践提供了典型范例。
二、案件详情
（一）原告主张
张宇君、李琳英向法院提出诉讼请求：一是请求法院判决双方于2020 年签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议无效；二是请求判令王浩峰归还关于案涉房屋的《镇宅基地房屋被拆迁人安置房定购合同》原件。
他们称，2020 年 10 月 27 日，因急需用钱向王浩峰借款 15 万元，双方签订《借款合同》，约定借款 15 万元，以海淀区 M 号房屋提供抵押担保。因急于借款，同意将房屋用作担保，并基于急迫心理同王浩峰签订了《北京市存量房屋买卖合同》及相关补充协议。合同约定出售给王浩峰海淀区 M 号拆迁房一套，房屋成交价格 185 万，定金 15 万元。合同签订后，王浩峰将 15 万元借款转给他们，他们将《镇宅基地房屋被拆迁人安置房定购合同》等原件交付给王浩峰用作抵押担保。在借款合同约定还款期限前，他们想归还借款和利息，王浩峰却称双方是房屋买卖关系，要求双倍返还定金。他们认为，双方之间只是借款关系，签订房屋买卖合同仅是对借款合同的担保，房屋买卖并非双方真实意思。
（二）被告答辩
王浩峰辩称，第一，双方经北京w 公司介绍因购买房屋认识，不存在借贷关系；第二，张宇君、李琳英未实际向其借款；第三，张宇君、李琳英提交的借款合同不是各方真实意思签署，以借款合同提起诉讼是逃避责任。
王浩峰另提出反诉，反诉请求：一是请求法院依法解除双方于2020 年 10 月 27 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；二是请求法院判令张宇君、李琳英双倍返还已支付购房定金 30 万。
张宇君、李琳英对反诉辩称，双方签订房屋买卖合同是为担保民间借贷合同履行，无买卖房屋意思表示，合同无效，且案涉房屋未取得产权证书，依法不得转让，合同应属无效，请求法院驳回王浩峰的诉讼请求。
（三）法院查明
2012 年张宇君与北京 B 公司签订《镇宅基地房屋被拆迁人安置房定购合同》，购买 M 号房屋，王浩峰持有该合同原件并当庭出示。
2020 年 10 月 27 日，张宇君、李琳英与王浩峰签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定房屋坐落于海淀区 M 号，成交价格 185 万元，定金 15 万元，还约定了违约相关事项，但未约定付款期限和交房时间。王浩峰称因张宇君家人居住在诉争房屋，口头约定给张宇君几个月时间腾房，一手交房一手交钱，张宇君、李琳英对此不予认可。
同日，双方签订《借款合同》，约定借款金额15 万元，期限从 2020 年 10 月 27 日至 2020 年 11 月 26 日，以海淀区 M 号房屋提供抵押担保，借款利率年息 15%，房屋不动产权证书下发之日起 30 个工作日一次性支付本金及利息，若房屋过户给甲方，借款合同自动解除，利息无需支付，借款作为购房款，无需退还。当天，张宇君书写《定金及房款交付确认函》，确认收到购房定金 15 万元。
庭审中，王浩峰主张双方是房屋买卖合同关系，并提交《同意出售及继承履约承诺书》《售房人陈述》《关于如实陈述交易信息的声明》、微信聊天记录、录像光盘佐证。张宇君对部分证据真实性认可但不认可证明目的，对微信聊天记录不予认可。张宇君、李琳英称最初想售房通过中介找到王浩峰，交易中王浩峰同意借款并要求房屋担保，王浩峰对此不予认可。
2021 年，张宇君、李琳英以房屋买卖合同纠纷起诉王浩峰，要求解除合同并返还《镇宅基地房屋被拆迁人安置房定购合同》，理由是王浩峰未按合同约定履行付款义务，还称诉争房屋未办理产权证，房屋性质不确定，合同违反行政法规及法律强制性规定，且存在以合法形式掩盖非法目的的行为。王浩峰则称诉争合同合法有效，房屋权属清晰，具备买卖条件，双方买卖意思表示真实。
三、裁判结果
张宇君、李琳英与王浩峰签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于本判决生效之日解除；
张宇君、李琳英于本判决生效后10 日内双倍返还王浩峰购房定金 30 万元；
王浩峰于本判决生效后10 日内将《宅基地房屋被拆迁人安置房定购合同》返还给张宇君、李琳英。
四、案件分析
合同关系认定
本案争议焦点是张宇君、李琳英与王浩峰之间真实的合同关系。从《借款合同》约定来看，若房屋过户，借款合同解除，借款转为购房款，此约定不符合15 万元借款合同的应有内容。其次，双方此前不相识，不具备借款合同关系的信任基础，在房屋交易中协商订立借款合同不合常理。再者，张宇君作为安置房买受人，与李琳英共同签订房屋买卖合同，其直系长辈亲属签写《同意出售及继承履约承诺书》，符合回迁安置房交易特征，从借款合同角度无法解释。最后，王浩峰支付 15 万元后，张宇君签写收到购房定金的确认函。综合这些情况，法院认定双方为房屋买卖合同关系而非借款合同关系。
合同解除与定金返还
张宇君、李琳英明确拒绝履行房屋买卖合同，王浩峰要求解除合同并要求双倍返还购房定金，具备事实和法律依据，法院予以支持。因合同已解除，张宇君、李琳英要求王浩峰返还《镇宅基地房屋被拆迁人安置房定购合同》也得到法院支持。
五、胜诉办案心得
精准把握法律规定：处理此类合同关系纠纷，必须精准掌握合同签订、履行、合同无效以及定金罚则等相关法律规定。明确合同真实意思表示的判断标准、合同解除的条件以及定金罚则的适用情形，为案件处理提供坚实的法律基础。在本案中，正是依据这些法律规定准确判断合同关系和处理相关诉求。
全面审查证据材料：全面收集和严格审查与案件相关的证据是关键。本案中，对《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》《借款合同》《定金及房款交付确认函》以及当事人提交的各类证据进行仔细审查，通过对证据的分析和相互印证，梳理出合同关系的真实情况和当事人的行为意图，有力地支持了诉讼请求和法院判决。
深入分析法律关系：深入分析案件中涉及的各种法律关系，理清房屋买卖关系、借款关系以及抵押担保关系。从合同的签订背景、约定内容到当事人的行为表现，准确把握各环节法律关系的变化和相互影响，有助于准确判断当事人的行为性质和法律责任。
注重庭审策略与沟通：在庭审过程中，合理运用证据，清晰阐述观点，针对对方的抗辩进行有力反驳。同时，注重与法官的沟通，准确传达案件关键信息，引导法官全面了解案件事实和法律关系。例如，在庭审中通过对证据的展示和事实的陈述，清晰呈现出合同关系的认定依据，获得法官的认可。
