本报（chinatimes.net.cn）记者梁宝欣 深圳报道
近段时间，广东省多地加速推进闲置土地收储工作。据《华夏时报》记者不完全统计，截至2月12日，广州、珠海、中山、云浮、潮州、汕尾、肇庆等多个城市发布2025年第一批专项债收储闲置土地公告，土地用途包括二类居住、商务、商业、办公、旅游等。
上海易居房地产研究院副院长严跃进向《华夏时报》记者表示，此次收购也开启了2025年专项债收购存量土地的序幕，预计一季度各省市都会陆续加入“发债收地”的行列中。发债收地模式开启，将有助于快速系统高效促进存量土地的盘活，对于土地市场的供求关系平衡具有积极作用。当然最为关键的是，此类土地项目收购后，对于相关房企的资金状况改善具有积极作用。这反过来有助于房企轻装上阵，在稳定企业经营或进入新一轮投资拿地方面保持更强的竞争力。
需要注意的是，2024年，我国土储专项债搁置5年后重启。国金证券在今年1月发布的报告中指出，如今房地产行业面临土地开发与地产去化的双重压力。在此背景下重启土储专项债这一“发动机”，旨在吸纳市场上过剩的土地资源，对土地供给进行动态调节。这一转变本质上是从过去侧重于推动增量开发，转变为当下注重调节存量的动态机制，反映了我国在土地资源管理与房地产市场调控策略上的与时俱进与精准施策。
政策推动下的大规模收地行动
广东省多地积极推进闲置土地收储工作，背后有着明确的政策指引。2024年11月，自然资源部发布《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》（下称《通知》），指出运用专项债收购存量土地，是减少市场存量土地规模、改善土地供求关系、增强地方政府和企业资金流动性、促进房地产市场止跌回稳的关键举措。
在这一政策的推动下，春节过后一周，广东多地迅速响应，发布2025年第一批专项债收储闲置土地公告。根据中指研究院不完全统计，截至2月11日，佛山、惠州、珠海、中山、江门等城市公告中涉及土地总数量超160宗，土地使用面积超680万平方米，拟收购价格合计超350亿元，其中，惠州拟收购价格超120亿元，居首位；珠海拟收购价格66.5亿元，排在第二位。
截至2月11日，广东省部分城市第一批拟使用专项债收购存量土地的数量。图源：中指研究院
以珠海为例，其一次性收储14幅存量闲置土地，收储总金额为66.5亿元。具体来看，2月7日，珠海市自然资源局向社会正式发布了《关于珠海市2025年第一批土地储备领域申报地方政府专项债券项目用地收储价格的公示》，计划通过地方政府专项债券资金收储香洲区、金湾区、斗门区、高新技术产业开发区及万山海洋开发试验区的14宗地块，总面积约41.48公顷。
截图自珠海市自然资源局官网
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向记者指出，珠海这些地块的收储价格均低于当初的出让价，其中斗门区一幅居住用地打了约7.5折。
李宇嘉还向记者表示，近段时间广东多地拟运用专项债实施2025年首批土地收储，主要有三大收储要点，一是，这些地块的收储价格均低于当初的出让价，折扣在7—9折，贯彻了“土地成本与评估价，就低确定”的原则；二是，目前主要是国企和城投的地块，一方面在于国企城投地块资产负债关系较为清晰，另一方面民企地块很多在抵押状态，或有复杂的债权债务关系，甚至是司法纠纷，不符合收储条件，并非只选国企地块，后续民企地块符合条件，收储将会出炉；三是，收储以后，可能暂时储备着，可能修改规划条件再出让，且出让给原企业，可能转变用途，比如做保障房、公共用途等等。
收储可能是今年土地市场一大看点
李宇嘉直言，收储可能是2025年土地市场的一大看点。一是，目前土地库存规模较大，多年前出让的地块，由于规划条件不适应新形势，或地价下跌，或开发商没有开发能力，土地库存大导致地价稳定的压力大，不利于开发商资金链好转和房企风险防范，也不利于保交付。二是，土地去库存，从源头上降低库存，有利于促进市场止跌回稳。三是，2025年更加积极的财政政策将落地，稳增长要发挥项目带动作用，专项债发行速度加快，为土地收储创造条件。四是，国企城投承担稳增长先行军，收储这些地块能给前者带来资金上的源头活水。
“利好是一定的，比如源头上去库存、缓解供求关系，比如稳定开发商资金链，利好保交付和拿地开工，稳定行业体量和夯实止跌回稳。当然，这种影响要取决于后续能有多大的收储放量出来。”李宇嘉说道。
根据《通知》，市、县自然资源主管部门要依托土地市场动态监测监管系统中的处置存量闲置土地清单摸清底数，根据需要向社会发布收回收购土地征集公告，综合考虑企业意愿、市场需求、地块条件等因素，确定拟收回收购意向地块和时序安排，分批纳入土地储备计划，优先申报使用专项债券。处置存量闲置土地清单是安排专项债券的基础，应当根据收回收购土地的情况动态更新。
而《通知》还对专项债收购存量土地的范围进行了限定，即优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地。其他用途的土地，进入司法或破产拍卖、变卖程序的土地，因低效用地再开发或基础设施建设等需要收回的土地，以及已动工地块中规划可分割暂未建设的部分，也可以纳入收回收购范围。
值得一提的是，李宇嘉亦指出，客观上需要加大收储力度，但负面清单制下专项债用途广泛，能率先形成实物工作量的项目可能最先获得申请，土地如果不马上开发，能否申请到还待估量；另外，收储以后，如果区域内商品房库存大，可能无法开发，但债务要偿还，这是个大问题。用作保障房、公共用途，怎么解决长债资金，也需要考虑。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
