记者丨李惠琳 编辑丨谭璐
绿城中国董事会主席张亚东，打响了2025年第一战。
2月13日，他签发了两份公告：
一是建议发行美元优先票据，为现有债务再融资；二是宣布按面值回购2025年4月和7月到期的美元高级票据的要约。
张亚东既是对外以示信心，也是表决心。
1月召开的经营计划工作会议上，他为工作定调：开局就开战、起步就起跑、冲锋就冲刺。其在1月已至少拿下5宗地，预计耗资48亿元。
“确保公司站稳综合实力第一梯队。”公司提出，要警惕小富即安的自满情绪，做好过紧日子的准备。
拼高周转
刻下，这家总资产超5300亿的杭州房企，债务负担不小。
截至2024年6月，其债务总额增至4274亿元，较2020年底增加千亿元，其中有息借贷达到1483亿元。
公司一直压降负债规模，2024年6月至9月，提前赎回12个月内到期的5.23亿美元债券。同时，优化债务结构，至年末现金短债比在2倍以上。
穆迪估计，未来一年到一年半，绿城的杠杆率将从8.1倍（截至2024年6月底）小幅下降至7.5倍-7.8倍。
张亚东团队一边加速化债，一边争取卖楼。
市况不易，销售、利润缩水是大势所趋。
2月初，公司预告，去年利润同比下降少于五成，即不低于15.59 亿元。
同时，包括代建项目在内，去年获得总合同销售额2768亿元，是近4年来首次跌破3000亿，未达成既定目标。
客观来看，张亚东取得的成绩，已属不易。
2024年，绿城的销售规模晋升至全国第三，较上年前进2位，既有赖于同行衬托，也归功于团队稳住了底盘。
张亚东接管绿城6年来，定下三步走战略：提速、提效、提质。
他重启规模扩张，恰适逢行业调整，玩家出清，绿城以逆行者姿态，抢占市场。
有绿城方面人士向《21CBR》记者透露，公司近年的打法，是抢占核心城市的顶级地块，再依靠高端产品和品牌溢价，吸引改善客群。
“当前的市场环境下，核心区域的置换改善型需求还有一定释放潜力。”该人士称。
高端产品对品质要求高，资金回笼慢，风险更大。张亚东的应变之策是，以攻为守，使出高周转招数。
2024年1-6月，从拿地到开工，绿城的平均周期由2.1个月缩短到1.7个月，新拓项目全部当年首开，新增货值预计当年销售转化率为63%。
资金回笼速度也在加快，同期拿地到经营性现金流回正，从11.6个月缩短到9.5个月。
在大本营杭州，提速尤为显著，半年内创造18次开盘售罄纪录，拿地至经营性回正只需7.1个月。
2月13日，穆迪授予绿城拟发行高级票据“B1”高级无抵押评级，预计若陷入财务困境，将获得母公司中交集团的特殊财务支持。
谨慎出手
不确定环境下，张亚东团队的重点，是保去化、保利润。
“公司下半年乃至明年上半年，还是保持底线思维、谨慎稳健的经营策略。”他在去年8月表示。
张亚东团队的投拓力度在收缩。
2024年，绿城新拓26宗地块，同比少了12宗，规模处于近年低位。权益拿地金额为529亿元，同比减少104亿元。
绿城总裁郭佳峰解释，要寻找好项目，宁可错过也不错投。
好项目的标准主要是两个：安全、有利润。这多集中在核心城市、核心板块。
2024年，张亚东团队勇夺一二线城市核心地块，下手稳准狠，一年斩获了三宗地王，分别分在上海、杭州、苏州。
比如，去年8月，绿城以总价48.05亿元，斩获上海徐汇区滨江地块，楼面价13.1万元/平方米，刷新全国纪录。
截至2024年6月底，绿城在全国共有151个项目，杭州、北京、上海等10大核心城市的占比高达55%。尤其是上海，土储达509亿元，为其第二大市场，仅次于杭州。
绿城团队还进入下沉市场寻找项目。去年10月，经过72轮竞价，绿城以近18亿元夺得义乌一宗地块。
为了实现高周转，张亚东团队偏好小体量地块，2024年所获土储中，45%为5万平方米以下地块，不少容积率在1-1.5区间，适宜打造高端住宅。
“小体量的地块，总价相对可控，开发周期较短，基本可做到拿地三个月到半年内实现开盘销售。”
中指研究院分析师杨永俊对《21CBR》记者表示，这类地块受市场影响较少，对房企的现金流影响也较少。
利润走薄
张亚东提升拓地标准，力推高周转，也付出了利润走薄的代价。
绿城整体拿地成本在走高，2024年，其权益拿地均价升至2.22万元/平方米。
其新房销售均价每平米同比涨了700元左右，至2.9万元/平方米，但销售均价与拿地均价之比仅为1.3，处在偏低水平。
2024年上半年，绿城毛利率13.09%，同比下滑约4.32个百分点。同期，绿城计提了14.2亿元的存货减值，利润下滑两成。
“很难说，未来还有多少减值需要计提。”管理层在中期业绩会上称。
面对压力，张亚东着重提升权益比，去年上半年，新拓项目的权益比达84%，以降低风险，巩固利润。
同时，团队进一步收紧投资尺度，对于新增项目，要求有两位数以上的利润率。
今年初的经营计划会议中，公司方面强调，要确保安全底线，精准选地，确保高质、高标兑现，力争“做一成一”。
今年，张亚东继续高强度拿地。
1月份拿下5块土地，预计耗资48亿元，包括杭州下沙单元一宗地块，溢价率41.46%。
有市场人士推测，该项目均价至少要达4万元/平方米以上，才会有利润，而周边楼盘的单价在3.5万元左右。
1月，绿城获得合同销售额约113亿元，同比少了7亿元。
低温开局，张亚东团队接下来的压力不小，也同步将刀口向内。
2025年度经营计划中，他要求各单位持续三改（改革、改变、改进），在研发设计、营销服务上全面改革。
如今，地产阴霾尚待散去，开局就开战，也将挑战张亚东和绿城的操盘能力。
图片来源：绿城中国，除标注外
