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伴随软件新城越来越多小区交付后，二手房成交，区域房价走势愈发明朗，到底是跌跌不休还是止跌回稳，成交价里有答案。
招商，苏宁，中海之后，同样是曾经摇号大热门，外号“鸽子王”小区的中铁建西派国樾迎来首套成交。
（小区首套二手房成交情况）
与中海天谷时代同一天，中铁建西派国樾首套二手房，建面约172㎡，精装修，业主挂牌420万，115天后，以总价366万成交，单价21265元/㎡。
该套当年的网签价格为361万，业主收房后又花近20万做了二次装修，未满二，增值税由买家承担，中介费对半分。
（挂牌二手房价格信息）
对原房主而言，两年多的利息，大修基金，契税，1.5%中介费，近20万装修成本算上，361万买，如今366万卖，已是小区最低价，也跌破发行价。
目前贝壳上小区挂牌房源22套，同户型的总价420万-480万不等，而366万卖，业主也是下了狠心了。
摇号过往
作为软件新城一代神盘，中铁建西派国樾是很多高新买房人的白月光，20拿地，开盘时间一拖再拖，各种小道消息均价28000+满天飞。
（摇号排队先正常过往）
到22年登记时，由于限价原因，公示均价只有22400元/㎡，由于这一价格反差，很多人把这里当做倒挂笋盘。
2月开盘当天，528套房子一抢而空，2796组中产家庭扎堆摇号，刚需直接抢光了172㎡和192㎡，甚至一楼也不放过，而最大的280㎡楼王，也有不少人排队。
西派国樾之后，软件新城400万门槛的小区几乎没有了千人摇号，可以说这个小区也代表可周边购买力的顶峰。
与苏宁，中海，天地源，招商等不同，西派国樾是纯改善小区，起步172㎡，最大360㎡，妥妥的软件新城天花板。
相比同样面积，定位的天谷雅舍27000+均价，西派国樾22400+的均价确实是新房捡漏了。
二手卖点
小区24年3月交房，在周边颜值也是很高，玻璃+金色铝板组成的公建化外立面，在周边很有辨识度。
（西派国樾园区实景）
园区内部，植被景观的密度层次，水景，公区，大堂的装修等也是改善社区该有的牌面。
（172㎡交付装修标准实景）
室内，由于限价，说是精装，实则简装，木地板，白墙，中间空调自带，厨房，卫生间普通装标，能住，但对于这个价位买房的业主，很多选择砸掉重新装。
即便如此，综合小区的交付水平，立面颜值，景观水准等，仍是软件新城纯改善社区的第一梯队。
结合周边现状，小区情况，二手房的卖点也很明确：
位置上：地处软件新城腹地，西侧一路之隔高新四初，500米内高新十九小，十八小，启迪儿童医院，东侧楼下高新云吧，沣惠绿廊且不临三环，天谷雅舍，西派樘樾，高科云天等大户型小区都在周边。
（小区楼栋面积布局示意图）
不足在于小区南侧新丰村安置房，北侧科创公寓公租房，外加当年拿地有15%实物配建公租房要求，在小区西南角有一栋公租房，隔开管理，目前待售，很有可能转成商品房。
产品上：商品房部分共12栋楼，6栋小高，6栋高层，面积172㎡、192㎡、275㎡、360㎡，纯大平层社区。
（建面172㎡户型示意）
以首套成交的建面172㎡四室为例，当年大平层的主流结构，南向超14米的面宽，配合落地窗，视野开阔，房间动静分区，结构也非常方正，没有浪费面积。
但由于当年建筑规范，没有阳台和赠送面积，只在北向次卧外设计生活阳台，客厅宽度够，但进深一般，客餐厅未完全分离，和2025年同面积大赠送的新房无法相比，但也算二手房主流。
品牌上：作为央企的代表， 中铁建在西安也是深耕，从大明宫起步，再到高新，沣西，港务等，主要做改善，基本都是大户型。
截至目前，西派国际，西派时代，西派国樾、棠樾等都有交付案例，发挥在央企里还算稳定，樘樾在整改后的表现也还不错。
目前，中铁建的新盘主要在港务区奥体，以及大明宫井上村TOD，2024年中指研究院的销售业绩统计上，仅次于绿城，约157.2亿。
周边竞争上：整个软件新城，二手房里，天谷雅舍，招商臻观府算纯改善社区，其余面积都偏小，招商臻观府目前贝壳挂牌51套，均价24000+，天谷雅舍挂牌7套，无成交，均价27500+。
（西派国樾2022年公示价格）
纯改善大户型小区里，西派国樾算区域入手价格最低的，因此二手离场时，房东不至于太被动，而高价买新房的，比较难受。
新房部分，整个软件新城大面积已经很少，回归143㎡以内，主要供应在软东绿城的五章，六章等，新房价格预计25000+左右。
当下预期
相比此前中海天谷时代24947元/㎡不寻常的成交价，西派国樾21265元/㎡确实更符合大家对当下的房价预期。
高新不是三年前的高新，买房人也不是三年前的买房人，曾经的400万，只是门槛，如今对于的多数人更是天花板，太多人已经没有那么敢于贷款拉杠杆了，买西派作为投资的人，是不少的。
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当下，以苏宁为代表，19000+的成交价代表大家对软新小面积的接受度，而21000+代表对大面积的购买能力，面积大，总价高，成交难，是整个西安二手房的相同难题。
西派的挑战还是在于面积大，总价高，目前二手房420万的门槛，和周边日益萎缩的购买能力之间有差距。
需要声明的是，一套二手房成交，不代表整体小区的上限，只是特定时间的特定产物。
新希望锦麟天玺，招商臻观府，苏宁云著等都是如此，软件新城二手房能否稳住，是先跑先赢，还是等待机会，还需后续更多成交记录佐证。
大家怎么看，评论区聊聊你对软件新城和二手房的思路！
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作者：鬼使白
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