房财经网今天，2月13日，北京顺义区温榆河SY00-2101-2007、2008地块的挂牌竞价起始日，为期14天。
这两块地的容积率，只有1.01，控高24米（局部27米），是别墅+洋房产品组合。
它很稀缺，门槛也高。
规划建筑面积17.21万㎡，底价60.24亿元，起始楼面价3.5万元/平米。
为了给未来的买家减负，前不久，它被调规了。
2月8日，北京规自委顺义分局下发补充说明，“2007、2008地块内部道路位置，可优化调整，两地块规划指标整体核算”。
这句话很生涩，花姐来翻译一下：
它所说的内部道路，指的是2008地块内的街坊二路，西接规划二路、东接馨园六路，占地面积5896.29万平米。
这次调规之后，该街坊路不再只归属于2008地块，而是打破2007、2008地块的边界，可以任意设计。
如此一来，拿地者对街坊路的规划就灵活了许多，可按需求来做。
而2008地块街坊路调整，也被视为该地已“内定”的信号。
谁会拿下它？
龙湖曾在它东边不远，开发了龙湖滟澜山，这次会不会回归顺义别墅区？
调整后的街坊二路会如何规划？
花姐做了一个大胆地推测，从原规划的左边起始，横跨2007和2008地块，与规划一路平行，呈正东正西走向。
这样规划至少有两点好处：
1、虽然街坊路还是15米宽，但变短了，占地面积小，稍微降低了整体容积率。按照出让文件，街坊路计入出让面积。
2、更方便开发商排楼栋。调规前，街坊路呈东南走向，令2007、2008地块都不规则；调规则后，街坊路拉直，两块地更为方正。
调整街坊路，被视为给买家松绑的一个手段。
同在温榆河板块的SY00-1801-0104、0105、0106、0107地块，也改动了街坊路。
它在2024年9月12日，被懋源地产以43.2亿元的底价摘得，地上建面17.8万㎡，住宅也是容积率1.1，综合楼面价约2.67万元/㎡，销售指导价6.1万/㎡（浮动10％）。
拿地100天后，懋源地产出了它的总平图，优化了街坊路的位置。
土地出让文件显示，2024年7月20日公布的街坊路，位于0107地块，是一条L型路，宽8米，占用地面积2944米。
优化后，它变成“S”型，且在南面小区中央位置。
这次调规，有群众还给出了反馈意见，要求“还原街坊路直线规划”。
但出让文件显示，“道路规划线位及线形，可结合后期建筑设计方案，进一步优化”，堵住了悠悠之口。
为了杜绝后患，温榆河2007、2008地块修改街坊路，北京规自委专门下发了一份补充说明，足见对街坊路的调整，买家非常看重。
由于懋源项目只出了平面设计图，与温榆河新项目会成为对手。懋源的幕后老板是陆挺宇，还是陈建、曹俊生，是一个谜。
两者虽然体量差不多，容积率一样，但楼面价地价相差0.83万元/平米。
不过，温榆河新地块，贵有贵的道理。
首先，在区位上，它在懋源项目往南4公里，更接近城区。优山美地别墅的单价约6.5万元/平米。
其次，它的周边社区很成熟。东边是优山美地B区和国际学校，西边和北边还有三块未出让的地块。
再往西是龙湾别墅、优山美地A区、中诶诺德阅墅、龙湖滟澜山、清锦园等别墅，南面紧邻温榆河。
而懋源项目，孤零零地，北侧紧挨机场北线，噪音污染严重。
在花姐看来，这两个项目的定位，不可同日而语。
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