“物业突然发通知要涨物业费，业主必须服从吗？法院明确：未经合法程序，涨价无效！一文说清物业费涨价是否需要业主点头，附真实判例和应对指南，拒绝当冤大头！”
一、法律规定：物业费涨价必须过这3关
依据《民法典》第二百七十八条：
物业费调整属于“有关共有和共同管理权利的重大事项”，必须由业主共同决定。
3步合法流程：
1️⃣物业提方案：公示调价理由、成本测算、新收费标准；
2️⃣业主大会表决：需“双过半同意”（参与表决业主中，面积过半数+人数过半数同意）；
3️⃣签署补充协议：物业与业委会签订书面调价合同，公示执行。
重点提醒：
❌ 物业单方面发通知涨价 → 违法！
❌ 未召开业主大会 → 无效！
✅ 街道/社区可监督流程合法性。
二、物业违法涨价的3种套路（附应对技巧）
套路1：混淆“政府指导价”与“市场调节价”
·真相：普通住宅前期物业费执行政府指导价；成立业委会后实行市场调节价，但仍需业主大会通过。
·应对：查当地发改委最新物业费标准文件（如《XX市物业服务收费管理办法》）。
套路2：用“亏损”逼业主接受涨价
·破解：要求物业公开近3年收支明细，委托第三方审计（业主有权查账）。
·案例：上海某物业声称亏损，审计却发现虚增保洁成本，法院判涨价无效。
套路3：暗箱操作“假投票”
·反制：
✅ 核实投票业主身份和签名真实性；
✅ 全程录像留存；
✅ 向街道申请监督重新表决。
三、业主如何合法抵制乱涨价？
1. 紧急叫停：发函要求物业撤回通知
·操作模板：
“致XX物业公司：
贵司于X月X日发布的物业费上调通知，未经业主大会表决，违反《民法典》第二百七十八条，现要求立即撤回。否则将向住建部门投诉并追究法律责任。XX小区业主联名，2023年X月X日。”
2. 联合维权：10%业主可申请召开业主大会
·步骤：
① 收集10%业主签名（附房号、电话）；
② 向业委会/街道提交《召开临时业主大会申请书》；
③ 大会表决撤销涨价决议。
3. 投诉举报：4个官方渠道
· 拨打12345市民热线；
· 向辖区住建局物业科举报；
· 向物价部门投诉违规收费；
· 找街道办介入协调。
四、真实判例：未经业主同意涨价必败诉
案例1：北京物业擅自涨价，法院判全额退款
·案情：物业未经业主大会表决，将费从2元/㎡涨至2.5元/㎡。
·判决：涨价无效，物业退还多收费用。
案例2：杭州业主持续举证，推翻“假投票”
·关键点：业主提供签名笔迹鉴定报告，证明物业伪造20%业主同意书。
·结果：法院判物业公开道歉并赔偿诉讼费。
五、3句话总结
1.物业费不是物业想涨就能涨，必须业主大会双过半通过；
2.拒交涨价费用不违法，但需同步发起合法维权；
3.留存物业通知、投票记录、沟通证据，诉讼稳赢！
