去年，楼市震荡下行，但豪宅市场有点“疯”！
来自克而瑞的一组数据：
| 总价1000-3000万的住宅新房成交同比下降31%；
| 3000万-5000万总价段同比增长50%；
| 5000万-1亿总价段同比增长89%；
| 1亿以上总价段同比增长141%。
新房似乎越贵卖的越好！
再看上海，去年3000万+新房卖了2500多套，占了全国的62%，平均每天7套，差不多3个小目标。
全年60个日光盘，均价10万+的占到了32个。
什么概念？有钱人花几千万买豪宅，就跟在菜市场买白菜一样随意，眼一睁一闭，一套3000万+的豪宅就没了，脑回路稍微慢那么几秒，几千万的房子可能就要被别人抢走。
豪宅市场的风口来之不易，各家房企也都是铆足了劲抢地王、快推盘来抢风口。
就在近期，静安地王——招商蛇口曹家渡项目正式开工，并且开放了展厅。
艳姐也观察到，招商蛇口曹家渡项目此前也陆续传出了一些信息：
起步户型约120㎡，最大户型约240㎡，纯高层、无风貌，甚至还有高端会所和恒温泳池……
想想还是蛮炸裂的，毕竟老静安大概有6年没有出过这样配置的豪宅了。招商蛇口曹家渡项目能不能占据上海豪宅市场的一席之地？我们今天来唠唠。
01
百亿王炸终于要来了？
曹家渡项目，是招商蛇口今年在上海的最重磅项目。
怎么理解这个项目的含金量？
去年9月，招商蛇口联合南通国资，以总价56.6亿、溢价率31.2%、楼面价11.42万/㎡竞得老静安曹家渡钻石地块。
并创下2个纪录：
当时上海土拍溢价率最高纪录、静安楼面价最高纪录。
也就是说，招商蛇口以“地王”标签跻身老静安钻石地段。
要知道老静安自2021年以来，只有3个新盘，还都是旧改项目，总供应量不过1000套。
老静安的新房说是“一房难求”，真的毫不夸张，但凡上新，只要产品说得过去，手慢一拍都不一定能抢到。
在招商蛇口竞得曹家渡地块后，坊间一直传闻，未来项目售价将在18万+/㎡，总货值接近100亿。
所以市场也都在期待，他们到底会带来什么样的产品？
目前项目效果图还比较少，但从规划公示图上，我们还是大概能看出项目的豪宅底盘的。
先来看一下地块的基本质素。
地块示意
|地形并不太方正，整体比较蜿蜒曲折；
| 甚至在地块中还规划了一条横穿地块，需要24多小时对外开放的公共通道；
| 地块的北侧、西侧、南侧都几乎被现有建筑包围，仅有东侧约150米的建筑界面与规划路相邻。
第一眼看上去全是bug，十分考验开发商的设计能力。不过对于招商蛇口来说都不算难题，他们的解决方案非常巧妙：
地块抬高。
根据公示的规划方案，招商蛇口将北侧1#、2#楼整体抬高3.6米，做了下穿公共通道设计。
这样的设计非常实用，不仅解决了因南北公共通道而导致的地块割裂问题，保持了住宅社区的相对完整性，也让不临街的建筑有了出入口。
从总图来看，项目一共5栋住宅，北侧楼高25层，南侧楼高14-17层，基本呈现北高南低错落式布局。
原以为地块形状不规整会导致楼栋比较局促，在招商蛇口的调教下，现在楼栋之间保持了较好的楼间距，而且每栋楼也都有较好的面宽条件和南向采光。
招商蛇口曹家渡项目沙盘
另外，艳姐也看到，招商蛇口在社区内起码设计了三个景观组团，而且通过抬高场地创造了多层次丰富的景观空间。有这样完整的景观空间，相信未来社区的居住体验也会非常舒适。
目前项目的效果图和户型信息还比较少，但从这种规划图上看，艳姐猜测有两个信息：
|户型建面在120㎡-240㎡之间，主力建面是200㎡-220㎡左右；
|绝大部分户型都是两梯两户无连廊设计，层高超过3米，隐私、采光表现相当不错。
这意味着项目的门槛大约在2000万左右，在老静安这样的钻石地段还是十分强悍的。
当然，在公区配置上，艳姐也听说招商蛇口会配置会所，据说会所的配置会对标弘安里的泳池，而在架空层也做了一些社区配套功能。
另外项目规划了394个地下车位，配比相当充裕。
这就是妥妥的老静安豪宅范儿。
从去年9月拿地，到今年1月正式开工，这个速度不算快，但艳姐认为，能看出招商蛇口的设计部门对这个地王项目还是用了很大的心思的。
艳姐也了解到，项目的营销中心将会在近期开放，上半年将会上市。看来招商蛇口给上海的豪宅客户又多了一个更好的选择了。
02
静安地王的豪宅底盘
时间回到2023年9月，上海第五批次集中供地土拍，招商蛇口&南通瑞城在163轮报价后，以56.6亿、溢价率31.2%竞得静安区曹家渡社区地块。
这是上海前5个批次土拍中含金量十足的一幅地块！也是去年上海单价第3高的地块，仅次于绿城8月在徐汇滨江拿下的全国单价地王，以及宸嘉12月在徐汇龙华拿下的另一宗宅地。
大家知道，要想在上海成为地标级作品，地段、品质、服务、圈层，缺一不可。
地块占地面积1.85万㎡，计容建筑面积4.96万㎡，非常秀珍，但底盘实力十分强悍。
从区位上看，地块足够优质。内环内、老静安，距离静安寺大约1公里出头，边上就是14号线武宁路、武定路地铁站，南边紧挨着上海市公安局，北边是静安法院，西边还有一块规划绿地。
从板块来看，价值也足够亮眼。老静安的南京西路静安寺商圈，是世界顶级商圈，恒隆广场、梅龙镇，久光百货，嘉里中心，兴业太古汇，还有苹果在亚洲最大的旗舰店等等，短短两公里的路段，云集了近十个高奢商场，面向的就是全国顶级的消费人群。
南京西路静安寺商圈示意（图源网络）
从氛围来看，情调非常海派。艳姐曾经在一带工作过，对这边的生活氛围非常熟悉，康定路的梧桐树旁，有静安知名的网红甜品店、咖啡店等，也是网红打卡地之一。甚至在这些沿街商铺的背后，都可以发现隐藏在某个角落里，保存完好的老别墅、老洋房、老弄堂，纯粹、浓郁的海派风情，松弛的度假风直接拉满。
巨鹿路（图源上海静安）
老静安也是上海豪宅的热门板块。
可以看一下一二手房表现。
2018年开盘的九龙仓静安壹号，均价12.8万/㎡，套均总价3000万，认筹率200%不到半天售罄，链家的数据显示，如今二手房挂牌价在20万/㎡-22万/㎡；2014年交付的嘉天汇，二手房挂牌价在20万/㎡-24万/㎡。
再看新房，目前板块内仅有昌平云岸、信达·信安里2个项目在售，表现也都还不错。像昌平云岸首开时的认筹率204%、信达·信安里也有114%，要知道这两个盘还都是高层+风貌的产品，板块的热度还是相当有看头的。
再来看招商蛇口曹家渡项目，纯粹的高层，无风貌，老静安上一个这样的盘还要追溯到2018年开盘的九龙仓静安壹号，相当难得。
总体来看，艳姐认为项目的底子还是蛮不错的。
03
招商蛇口的豪宅锻造力
已经进化成这样了？
钻石地段自然要匹配顶级产品。
前几天，招商蛇口也是开发了一个联名咖啡店，并且开放了展厅，从出街的内容来看，非常有海派的质感和腔调，甚至贴上了“静安源”“领馆花园”的标签。
项目展厅
虽然案名还没公布，不过艳姐猜测，大概率会是招商蛇口在上海的第9个TOP级的玺系作品。
玺系到底有多厉害？
它是招商蛇口诸多产品系中，战略定位最高的产品。
招商蛇口此前已经在上海打造了8座玺系产品，包括招商外滩玺、招商云玺、招商虹玺、天汇世纪玺、苏河玺、天汇玺、汇元玺、海上·清和玺，每个产品都是位于城市核心地段或者热门板块，每个玺系产品都是爆款项目。
特别是去年底上新的徐汇海上·清和玺，刷新了市场对于招商蛇口豪宅锻造力的认知。
艳姐还是先带大家看一下目前在售的徐汇海上·清和玺的实力。 从立面到公区再到会所，每一个细节通过奢石、奢材的巧妙搭配，营造出高级酒店般的生活场域，并最终呈现出豪宅才有的隐奢贵雅的体感。
像立面上，大比例幕墙+弧形转角，顶部香槟金色格栅塔冠彰显出的昭示性、壁柱采用香槟金和白色色调，形成了“金镶玉”形制......
海上·清和玺效果图过程稿
细节之处彰显的都是魔都独有的海派温润雅致气质。
还有社区门头，宽度超50米的归家社区门头，以精工定制弧形贝金米黄大理石为主调，镶嵌典藏级老虎玉大理石，点缀古铜色现代海派艺术感灯具，呈现一种流转于百年海派的贵雅气质，做出了十足的仪式感
海上·清和玺实景
在门庭环岛空间，整个景墙的设计同样考究，墙面采用中轴对称的设计，定制了奢石镶嵌装饰，将曲面艺术与经典石材的美感圆融交融，形成独一份的视觉震撼。
海上·清和玺实景
当然，在海上·清和玺，招商蛇口首创的一楼架空层+负一楼会所的“垂直会所”系统同样惊艳。他们将原本 扁平式的功能布局，以立体的方式重新构建，实现了复合空间的多元利用。
海上·清和玺实景
还打造了逆流式循环恒温泳池、3D室内高尔夫、私宴会客厅等10多个主题功能区，场景非常丰富。业主未来不出小区，就能体验各类精致生活场景。
海上·清和玺会所效果图过程稿
可以看到，招商蛇口在城央区域打造的玺系产品，不管是颜值，还是生活场景的营造都实现了迭代进化，产品力相当能打。
虽然目前曹家渡项目公开的效果图比较少，仅从他们过往打造的TOP级的玺系作品来看，曹家渡项目大概率会延续玺系作品的精髓，融合海派风格，又会有很强的质感、格调，我们也 能看出招商蛇口对这个城市封面力作会使出十二分心思的。
04
重返上海心
招商蛇口的地王情结
其实招商蛇口是上海楼市的早期玩家和头部玩家。2003年就布局上海，不过早期更多的是跟随策略，什么产品火就做什么，哪里好卖就布局哪里。
2017年，他们提出“重返上海”，加大在上海布局力度。2021年升级“重返上海心”，发力TOD和城央区域。2023年在上海落地第一个玺系产品，并持续进化。
特别是在去年2月，招商蛇口原华东区域副总、上海公司总经理温恩奇升任华东区域总经理后，在豪宅产品打磨能力之外，他们在投资策略、营销打法、管理团队非常强悍，给人耳目一新的感觉。
首先，是投资更加聚焦，坚定进军城央拿地王。
过去几年，招商蛇口在上海拿地非常积极。2023年以176.91亿权益拿地金额位居上海房企第3，2024年以156.43亿权益拿地金额排在第1。
拿地金额绝对值虽然有所下降，但地块含金量足够高，一直在聚焦城央，对优质项目的竞争丝毫不含糊。
去年9月，招商蛇口以总价56.6亿、溢价率31.2%、楼面价11.42万/㎡竞得老静安曹家渡地块，刷新静安地王；12月，以总价21.8亿竞得长宁北新泾地块，约8.8万/㎡的楼面价，刷新长宁非别墅类宅地地王。
此外，在徐汇滨江全国楼面价地王、徐汇龙华板块地王的争夺中，招商蛇口也都是拼到最后一轮，妥妥的“地王专业户”。
去年全年，招商蛇口在上海一共拿了5块地，除曹家渡、长宁2个地王外，另外3宗均为TOD项目，保守估算货值超300亿，也都是市场关注的热门项目。
其次，是联动操盘，营销打法快、准、狠。
这几年，房企都在提城市深耕、降本增效，但多数企业还停留在单盘操作的传统模式，项目间缺乏拉通。而招商蛇口在上海的联动操盘，给房企高效操盘打了个样。
比如营销推广，去年上半年，招商臻境、招商中旅·揽阅、招商时代潮派、招商时代乐章4子齐发，每一次推广都联动四盘，相当于每次都是四倍效果。
同时，营销团队还精准统筹各项目发声节点，让4个项目轮番“霸屏”上海楼市头条，使市场上一直是招商蛇口的声音。 最终实现的结果是，凡是买房的目标客户，必然知道招商蛇口4子，以不高的成本达成数倍的营销声量和推广效果。
招商臻境实景
在具体的营销动作上，他们还针市场变化，快速对团队邀约、到访、转化率情况进行管理动作调整，及时更新营销故事线策略，打通4个项目的客户资源，互相联动导客实现1+1+1+1>4的效果。
在快、准、狠的联动操盘策略下，招商时代潮派6月首开便触发积分，成为西上海首个触发积分的项目。
去年全年，招商时代潮派、招商时代乐章、招商中旅揽阅分别以685套、671套、547套成交套数，位居成交套数排行榜第13、15、21位。去年下半年入市的招商 海上·清和玺也是2开2罄，全年累销48亿。
结语
在丢掉连续两年的上海销冠后，招商蛇口去年在上海土拍市场火力全开。
特别是在12月的倒数第二天，一口气连拿3宗宅地，冲刺完成全年的拿地KPI。
去年全年，招商蛇口在上海一口气拿了5块宅地，以156.43亿的权益拿地金额，位居房企第一。
上海，一直是中国豪宅市场的风向标。
在老静安这样一个绝版地段，招商蛇口会不会再次惊艳到市场？我们拭目以待！
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主编：张艳
责编：Eric
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