上海这三类房子泡沫巨大，请谨慎避坑！
挂学区的老破小
经过我们统计，虽然挂学区的老破小之前已经经历了一轮下跌；
但是即便是到了今天，仍然有巨大的溢价泡沫。
像排在榜首的对口九年一贯制的静教院的社区海防邨，这种三十平左右挂学区的小户型，单价动辄20w+，价格水平甚至超过了市中心的次新豪宅。
对比于距离海防邨不远的安西小区（对口静安二中心+市一中学），单套房子的溢价接近一倍，的确是十分夸张。
我们并不建议大家去接盘这种价格上高溢价泡沫大、功能上只能挂学区的房子，因为这种房子的高价格体系，正在变得越来越脆弱。
以前大家愿意去买学区房卷学区，是因为读书的确能够让普通人改变命运。
在之前有教育红利+产业红利的年代，读了好的大学、学了好的专业，进了好的行业，可以让小镇做题加快速的完成原始积累，在大城市安家立业甚至实现阶层跨越。
如今社会主流的中产群体中，大部分都是教育红利的获益者。
但是中产的最大困境就是不占有生产资料、无法传承自己的职称、知识，因此仍有大量的家庭寄希望于自己的孩子走同样的路线获得高学历以维系家庭的社会阶层不划落。
在早些年，买学区房其实是一笔回报不错的投资。
一方面花一笔钱买个学区房换孩子一个充满希望的未来，另一方面当时教育红利还在，学区房价格价格还会上涨。
但是今时不同往日，大环境完全变了。
学历不断贬值、教育红利、产业红利消失，高学历不再等同于好的工作和以后灿烂的人生；
愿意生孩子的家庭越来越少，愿意要孩子的父母也逐渐觉醒发现“鸡娃不如卷自己”，留给孩子越多孩子越省心，整个社会群体让孩子去卷高学历的意愿越来越低了。
学区的潜在接盘者变得越来越少了，而作为学区房本身，持有周期又非常长。
一套房至少是5年打底，部分学区甚至要一直持有十几年；
这些前提下，如果买一套自住功能为主、学区只是辅助溢价不高的房子，尚且ok；
如果花高溢价买入一套只有单一学区功能、丧失居住属性的小面积老破小挂户口，无疑是一个风险巨大的选择，需要十分谨慎。
当然，如果完全不差钱，几百万随便亏，您随意。
今年下半年的地王
12月份的时候我们做2025楼市预测，想了一句话很适合形容新房市场：
今年不买房，明年买地王。
2024年是上海土拍市场的转折点，已经推出四年左右的新房联动价正式退出了历史舞台。
这意味着，开发商拿地终于可以突破原有的价格体系，也就有了更大的利润空间。
因此下半年的几批次拍地，几乎每批次土拍都会出现新的地王。
掀起今年地王热潮的是今年四批次土拍绿城拿的徐汇滨江小米地块。
这块地就在徐汇滨江楼王香港置地起源的北侧，也就是原来的徐汇滨江小米总部地块。
这块地以13.1万的地价刷新了全国的地价记录，引发了全国房产媒体的跟踪报道，楼市仿佛回到了五年前楼市大爆发的前夜，大家纷纷报道这块地的价格要卖到18万以上。
绿城地块效果
但是事实上，这块地自身的质素并不算好，未必抗的住这个价格。
说他是江景房，但是前面被香港置地启元挡的死死的，只能夹缝里看江。
不打江景概念，小地块也很难像云锦东方那种小区一样做大园林大景观，会所也很难有太多花头。
如果新房价格直接比肩甚至超越香港置地启源和黄浦的那些豪宅打擂台，的确是差点意思。
从价格空间来看，这小区基本也算正挂了。
随着这轮回调，徐汇滨江的二手房价格也有了一定的回落，曾经的徐汇滨江第一豪宅云锦东方也跌到了20万以下。
百汇园、尚海湾、保利西岸、绿地海珀旭晖都出现了15万左右的成交。
这个市场情况，如果后面真的价格到了17-18万的价格，再加上持有成本，这房子真的就是站岗了。
毕竟你的竞争对手买入成本都比你低，你真的是亏不起。
当时绿城这批次土拍其实还是有封顶30%的溢价限制；
到了七批次的地块已经没有封顶限制，后面几批直接拍出来新杨思地王和徐汇龙华地王。
不过绿城这地块好歹还能做个豪宅产品，他贵也就贵点了可能还能讲讲故事做做装修把价格夯实让泡沫小一点。
后面这几个地王才是真的纯纯的泡沫了，基本把规划预期都透支了10年。
像新杨思地块，预计要卖11w+，比隔壁之前的新杨思上园、同步在售的开云艾尚里、更早的仁恒有园贵了一万大多到两万左右。
后面还要拍一块地，起拍价还涨了3000块，不知道会不会有人继续去抬轿子；
但是可以确定的是，这价格已经突破板块的价格承载天花板了。
图源网络
目前新杨思板块的上游，北蔡大华的大华斐勒公园单价几乎也就是这个水平，没什么向上的空间；
而总价视角，北蔡1500万总价以上的二手房就很难成交了。
从价格预期来看，即便是今天新杨思规划落地了，11-12万的新房恐怕也就是这区域天花板；
如今一片空地的情况这个价格就纯纯的泡沫了。
据说这块地要排叠加别墅来让价格看起来合理一点，不过，你真的愿意花2500万到3000万在这地方买个叠加吗？
至于龙华地块就更神奇了，最近甚至传说要卖20万。
靠着大马路，地下穿地铁，隔壁看陵园，一圈老房子，地块质素跟这个价格完全都不搭边。
龙华地块航拍图
只能说，期待开发商真的能做出足够惊艳的产品，找到这么有钱的恩人来接盘。
其余的地块虽然可能不是地王，但是也有类似的“泡沫”情况。
比如大宁地块是底价成交，但是要靠住宅拖住项目中建写字楼的成本，因此据说要卖16万。
这个价格懂得都懂，建议谨慎。
如果一个项目的价格过高，总价上就有错配的风险；
周边的一圈买入价都比你低，卖出时你就只能被动挨打了。
2025年楼市十大预测
哪些板块更有升值潜力？
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价值长期下跌的房子
最近几年上海楼市就出现了一个很常说的词，叫“被抛弃”，被抛弃的板块，被抛弃的产品，诸如此类。
所谓被抛弃，其实是因为这个房子或者区域，稀缺性下降甚至消失了，房价也跟着断崖式下跌，长期看空。
这种房子你什么时候买，都是满满的泡沫——因为价值是长期下跌的。
到底什么才叫真正的稀缺？
所谓的稀缺，一定是因为数量少，得供不应求，如果人手一个那肯定就不叫稀缺。
比如我们讲好地段，上海市中心就那么大，新天地就那一小块不可复制，这就叫稀缺。
比如我们讲好产品，像汤臣一品这种就是特定时代的产物，江景、地段、产品设计都是独一无二不可复制，这也就稀缺。
但是需要注意的是，并不是所有的稀缺都是如以上这两个案例这般是“真性稀缺”。
因为稀缺可能不仅仅是因为产品的稀有，单纯只是是因为需求量过大——
在需求快速暴增的时代，就会出现以一种“假性稀缺”：
本身这房子也就一般般——但是当时人来的太多，需求量太大，房子不购买，这房子就被动变得稀缺了。
上海最典型的人口暴涨时代是1995-2015，上海人口接近翻了一倍。
二十年来了一千多万人，平均一年五十万人，但是上海的新房供应量也就是一年十万套的水平。
可以说，当时的楼市就出现了一批假性稀缺的房子，房子建在在多荒凉的远郊，房子都有人去买，而且房价都在涨。
但是到了今天这个周期，上海人口接近上限，每年来的就是通过人才引进来的那几万人，人口总量已经多年不变。
新增的需求有限，但是郊区的新城还在建设，房子越来越多、人却不够用了，因此大量的远郊新房都卖不动了。
这种情况下，曾经的假性稀缺就失效了。
近十年买入青浦新城、奉贤、金山，或者那些更偏一些的外冈、老港这些区域的房子，基本都是不涨甚至破发的状态。
从未来视角来看，上海郊区仍然有大量的空地，外环外想要全部建满估计要几百年。
上海郊区的房子，估计还会建很多年，这就不能说稀缺了，只能谈淘汰。
可以说，这种远郊地段，都可以看作价值长期下跌的地方，无论什么时候买入，都是泡沫的高点。
而上海市区和近郊，之前快速的经历了几轮城市开发、产品变革，如今也出现了几类地段价值会长期稀缺。
第一类，周边产业薄弱的老破小片区，没有拆迁预期，也没钱拆。
比如普陀的内中环甘泉宜川、光新，宝山的淞南高境这些地方，老房子肯定难谈升值，不少房子房价跌回七年前。
第二类，在某个时代，阶段性成为标杆的板块，但是随着新房供应、产品换代、居民认知变化，板块价值在被逐渐稀释、甚至完全被淘汰的地方。
比如古北一期，就是豪宅区没落成为中产社区到今天成为老破大，产品上、地段认知上完全跑输，被高净值人群抛弃。
比如我前几天写的瑞虹新城，在上一个时代成为北上海第一中产社区，因为那个时代他是北上海独一份：
最集中的圈层、最集中的次新房，因此高密度、涂料等缺点可以被原谅，价格是北区高位。
但是如今随着北区大量的旧改新房大量上市，购买力正在被分流，高容积率、涂料外立面、部分户型一般的缺点在被逐渐放大，价值也是长期下跌的。
还有联洋，商业没落，房子老化，近些年也是在逐渐被北蔡、御桥、唐镇，杨浦闸北的新房分流，价值长期也是长期下跌。
不过并不是说，联洋这种价值长期下跌的板块就完全不能买。
一方面这个下跌过程是很慢的，并不是一下子崩盘；
此外，稀缺性是被稀释了但没有消失，超跌过后依然有其性价比，并不是说一定会买亏，具体问题仍需具体分析。
像最近这波行情，联洋依然成交火热，也是因为之前超跌，跌到一定水平又重新有性价比了。
当然，如果长期持有，还是建议买在潜力板块而非价值下跌板块。
篇幅有限，无法一一说清楚，有任何选板块的问题，欢迎联系我们。
