在房地产行业寒冬尚未过去之际，万科（02202.HK）（000002.SZ）正面临前所未有的至暗时刻。管理层动荡不安、流动性危机、销售业绩大幅下滑以及巨额亏损等问题，让这家曾经的行业领军企业陷入重重困境。
随着事态发展变得愈发严峻，万科成为地产行业亟需拯救的"大兵"。此次国资对万科的拯救是对企业人员进行大洗牌，上至董事长、下至区域经理，万科中高层换血非常彻底。
万科国企化
最新消息称，在春节开工首日，万科的管理层大地震影响到了中层领域。
2月5日，万科发布内部邮件，公示了10位管理人员的拟任职情况。这些人员均为掌握实权的关键人物，涉及集团战略投资、法务部、财务部以及北京区域和华东区域总经理等核心岗位。
例如，现任深圳资产管理有限公司副总经理的赵正阳，拟任万科战略投资运营管理部总经理；现任深铁集团专家的肖静华，拟任万科财务资金管理部总经理；现任深铁置业副总经理的王智余，拟任万科开发经营事业集团北京区域管理部总经理。
值得注意的是，上述接任者无一例外全部都是国资背景，且以深铁为主，全面接替原万科系管理人员。
而在春节前的1月27日，万科以郁亮和祝九胜为核心的管理层团队纷纷"下课"。
根据公告，郁亮辞去董事会主席，继续担任董事、执行副总裁；祝九胜辞去董事、董事会投资与决策委员会委员、总裁、首席执行官等，不再担任任何职务；朱旭辞去董事会秘书等职务。
深铁集团党委书记、董事长辛杰则接任万科董事会主席一职。同时，多位具有深铁集团获深圳国资背景的高管将出任万科执行副总裁及董秘。
郁亮和祝九胜在万科任职多年，此次被具有国资背景的辛杰等人接替，也意味着万科的"民营时代"正式落幕，反映出第一大股东深圳地铁正在加强对万科的管控力度。同花顺数据显示，于2024年9月底，深圳地铁持有万科27.18%股权，为后者第一大股东。
据悉，临危受命的辛杰拥有丰富的城市基础设施建设与运营管理经验，以及地产、商业、酒店等多领域管理经验，这使他成为万科在当前转型期的重要领导力量。此前辛杰表示，新的管理团队将积极实施"一揽子"方案，有信心实现万科队伍稳定、财务稳定和生产经营稳定。
标普最新研报表示，目前，万科十位董事中有四位与深铁集团或深圳其他国企有关。该行指出，深铁集团的管控增强或有助于万科保持与银行和保险公司之间的关系。但新管理层将如何帮助万科缓解流动性压力，目前仍缺乏细节。
业绩大变脸，未来靠深圳国资？
万科曾是中国房地产行业的标杆企业，在品牌影响力、稳健的财务状况、管理创新以及多元化发展等方面均处于行业领先地位。
如今，历经重重危机，物是人非，万科在低迷的楼市环境中备受困扰。
1月27日发布的公告显示，万科预计2024年录得亏损高达450亿元(单位人民币，下同)，而上年同期盈利121.6亿元。
对于2024年出现亏损的原因，万科解释有四大原因：1)房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降。（二）新增计提了信用减值和存货跌价准备。（三）部分非主业财务投资出现亏损。（四）部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。
在销售端，万科的销售面积同比仍未转正，实现合同销售面积1810.7万平方米，同比下降约26.6%；合同销售金额2460.2亿元，同比下降约34.6%。在2024年，公司实现销售面积位居全行业第一，交付房屋超过18万套。
近日，房地产融资协调机制工作专班有关负责人表示，目前万科房地产项目建设正在平稳有序推进中，"白名单"制度将提供有力的融资支持，充分保障项目建设交付。
然而，与此同时，万科的流动性问题依然是新管理层亟待解决的难题。
截至2024年9月末，万科的有息负债合计高达3276.1亿元，其中一年以上有息负债占比为64.4%，而公司持有的货币资金约797.5亿元，存在一定的资金缺口。因此，万科可能需要通过资产处置、再融资等方式来缓解偿债压力。
而整个房地产行业目前面临着大量库存积压、销售回款缓慢以及融资渠道受阻等诸多问题，在此背景下，深圳地铁又该如何带领万科破解这些难题呢？
标普认为，万科将继续优先考虑流动性而非盈利能力。
国金证券认为，辛杰作为万科大股东深铁集团的董事长，本次执掌万科董事会，优化核心管理团队，体现出国资从最初的财务援助到直接介入，控制权逐步加深，有利于后续部署推进化解风险、保障交付等工作。
中信里昂则表示，万科将获得其最大股东深圳地铁集团和国有金融机构的更多支持，这将有助于万科以相对合理的价格出售资产以及再融资来回收现金。
作者|遥远
编辑|Annie
