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徐小槌说法
购买房屋时，开发商向购房人承诺购买一楼住宅可以附赠门前花园，但交付房屋后购房人发现，所谓的门前花园竟是小区公共绿地。心心念念的私家花园打了水漂，购房人一纸诉状把开发商告上了法庭。
案情简介
01
2024年初，袁某（购房人）与某某置业公司（出卖人）签订商品房买卖合同。合同签订后，袁某如约支付了购房款，某某置业公司于同年5月向袁某出具承诺书一份，载明某某置业公司将袁某所购房屋的南侧花园赠送给袁某免费使用。
袁某上房后发现，该花园为小区全体业主共有的公共绿地。为此，袁某一气之下将该置业公司诉至法院，请求判令该置业公司赔偿违约损失60万元。
法院审理
02
法院经审理认为，某某置业公司就其出售涉案房屋范围外的花园使用权作为赠与的内容予以承诺，导致袁某相信其可以免费独立使用，但实际上无法达成上述目的，故某某置业公司违反了法律规定及合同约定。因此，某某置业公司不能交付可供袁某独占使用绿地的行为构成违约，应向袁某承担赔偿责任。
关于赔偿损失的数额问题。房价受到楼层、户型、采光、朝向、购买时间等多个因素影响，不能简单地以是否赠送绿地作为楼层存在价差的原因。因某某置业公司赠送花园的承诺客观上无法履行，而袁某明知该部分面积属于全体业主，仍然相信某某置业公司的单方承诺，对承诺书履行不能的后果也应承担部分责任。综合购房价格、建筑面积、承诺赠送绿地面积、同期同小区房价及双方过错程度，法院酌定某某置业公司应赔偿袁某违约损失5万元。
法官说法
03
近年来，存在很多开发商在明知业主个人不得私自占用公共绿地的情况下，仍有违诚信将房屋相邻部分的公共绿地作为销售房屋时的宣传卖点，向购房人作出“买房送院”“买房送私家花园”等承诺。该种交易行为涉嫌虚假宣传，同时明显有违法律规定，开发商实际无法履行承诺，购房人的合法权益可能受到侵害。
《中华人民共和国民法典》第二百七十四条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”由上述规定可知，小区区划内的绿地，原则上属于全体业主共有，除非已明示属于部分业主专有。而“明示”必须符合以下条件：1.绿地规划已经相关行政主管部门批准；2.开发商在销售商品房时，其他业主知道或者应当知道绿地按照规划或合同约定应属于部分业主个人专有。若不符合上述条件，不管开发商与购房人签订何种协议、作出何种承诺，开发商均不得出卖，也不得将公共绿地交给部分业主作为花园单独使用。
那么购房人在买受一楼附带花园的商品房时，应当如何保护自身的合法权益呢？此时，购房人应当首先了解花园的规划属性，核实确认花园是否系经相关部门批准专属于特定房屋；其次，需要与开发商进行积极协商，在合同或补充协议中对于买房附带花园进行明确约定，同时约定开发商不能履行时所需承担的违约责任；再次，还需要开发商通过销售广告、合同或其他有效方式告知小区其他业主，该附带花园属于个别业主专有；最后，一定要注意留存具有法律效力的证据，一旦发生纠纷时，才能更好地维护个人合法权益。
供稿：市中院民四庭 徐文轩
