此时此刻，楼市魔幻的一幕发生了：
年轻人，正在疯狂抄底！
上海、广州、深圳、杭州、南京……总价不到200万，甚至不到100万的房子，挂出来几天就被卖掉。而这些被抢走的房子有个共同点：
老破小。
谁能想到，嘴上喊着“不结婚、不买房、不生娃”的年轻人，竟然成了这波“抄底潮”的主力军。
越来越多人发现，一些老破小的租金回报率已经超过2.5%，居然跑赢了银行定存利息。抄底的脚步，还在加急进场。
万万没想到，这年头冲进来买房的，是嘴上喊着“不结婚、不买房、不生娃”的年轻人。
更没想到的是，年轻人拯救老破小，而老破小正在拯救萧条的楼市。这股新势力，将带来哪些变化？
1
人人嫌弃的老破小，突然迎来了春天。
去年9月以来，一二线城市楼市迎来一波“成交热”，创下了近年新高。仔细翻阅成交数据，就会发现，“老破小”扛起了楼市反攻的大旗。机构统计显示——
在北京，90平方米以下的二手房成交占比约66.3%，刚需是最中坚的力量
在上海，300万元以内二手房成交占比在6成左右，50-90平方米二手房成交占比超过5成
在广州，市中心老城区60平方米以下小户型“上车盘，成交势头持续增长
在深圳，总价150万元以下二手房成交占比约6.9%，环比增长4.1个百分点，增幅排名第一
市场用真金白银投票，为老破小打响了翻身仗。谁说这房子老的，这房子可太香了。
中心城区的老破小更是“手快有手慢无”，个别房源1天内“秒售”。
事实上，今年上半年，曾被市场嫌弃的“老破小”行情就已经出现了。
贝壳买房成交数据显示，今年3-4月广州成交周期在1个月内的房子，楼龄基本都超过了20年。
稍微犹豫了一点，马上就被抢走了。
有网友惨遭“截胡”：中介给自己推了套119万的老破小，还没来得及去看，当天晚上就被人抢跑了，简直欲哭无泪。
杭州放开限购之后，第一波冲进去抄底的外地人，也瞄准了老破小。
杭州我爱我家公布的4月二手房成交月报显示，杭州市中心“老破小”集体回春。
深圳客户一口气买走12套老破小，一度冲上热搜。
有网友哭笑不得：我在深圳的时候，炒房客蜂拥而至，深圳房价巨贵。现在我回杭州了，怎么在深圳炒房的人，都来杭州了啊！！
深圳人不光在杭州抄底，对自己人也不客气。
据深圳房地产中介协会统计，3月深圳二手房成交中，小于90平方米的房源占总量63.2%，较2月提升2个百分点，在最近7个月中仅次于去年12月。说明老破小正在变得更吃香。
到底是谁在抄底呢？
除了刚刚提到“一口气买12套”的投资客，还有很大一部分是年轻人，特别是独居单身人士。
中指院的一组数据显示，2024年以来，23-27岁买房的人数占比从15%从提升至19%，并且从家庭结构上来说，独居买房的占比也提升了4个点。
社交媒体上，不少网友在积极分享自己“抄底老破小”的经验，很多都是二三十岁的社会人。
最近Tik Tok 难民涌入小红书，小红书博主“林喜山”分享自己在长沙40平老房子的帖子下面，竟然收获了不少外国网友的评论点赞。
他们中的有些人，把买房到装修再到入住的过程记录下来，凭着出色品位和超强执行力，已经成功转型“家居博主”。
不光房子有了，副业也有了，岂不美哉？
2
不买房、不结婚、不生娃，本该是当代年轻人的“经典画像”。
面对老破小，他们为啥突然“开窍”了呢？
看似“一时上头”的背后，他们心里其实门儿清——价格已经到位了。
一线城市的老破小，近几年堪称“自由落体”。动辄跌个20%、30%、40%，甚至腰斩也不罕见。
上海易居房地产研究院发布的一份报告披露：
一线城市“老破小”类型的二手房价格从2016年初开始拉升，2019年二手房价格泡沫开始不断“吹大”，从20%持续扩大到2021年一季度的历史高点即58%，随后该泡沫持续变小。
到了去年一季度该泡沫仅5%，意味着历时三年时间，一线城市“老破小”二手房价格泡沫基本消除，二手房价格回归健康状态。
“一房一万”统计了近一年上海老破小的相关数据，结果发现：
有7.36万套房子从“200-300万”的价格区间跌到“200万以下”；
超过18万套房子从“300-400万级”跌到“200-300万级”。
也就是说，有超过25万套沪上老破小，跌出了自己原本的“阶层”。
于是乎，躺在出租屋里刷手机的小年轻突然发现：市中心的房子，踮踮脚也够得着了呀！
不搜不知道，越搜越激动。
一线城市的核心区，不光千万豪宅扎堆，居然也有那么多便宜房子！
最新贝壳挂牌数据显示，广州核心四区（天河、越秀、海珠、荔湾）总价200万以内的房子超过1.6万套。
谁能想到，位于广州中心城区，地铁在步行距离，通勤40分钟以内，楼下有菜市场+医院+餐饮店+超市的房子，
总价不到100万就能买到。
遍地10万+的上海内环，竟然也有不到200万的房子，你敢信？
《每日人物》采访了一个案例：
买房之前，朱先生在闵行区租了间一室一厅，每月租金在3500元左右。
他买的这套老破小，楼龄超过35年，位于5楼，41平方米，总价只要100万左右。
刨除首付之后，月供跟租房的租金，竟然不相上下！
毕竟跟房价相比，老破小租金的下跌幅度还是比较有限的。
摘口罩之后，人口回流大城市的趋势很明显。2023年，北上广深的常住人口都恢复了正增长，意味着居住需求还在不断增加，对租金形成了一定支撑。
特别是大城市核心区，生活配套完善的地铁小区，租金还是很高。
一边是急跌的房价，另一边是相对稳定的租金，二者之间差距越来越小，性价比渐渐显示出来了。
既然买房和租房的成本差不多，为啥不干脆买下来呢？
当然，也有人替他们操心，如果突然没了工作，或者收入下降，房贷怎么办呢？
这个问题，我特意去问了一个卖老破小的朋友。他告诉我，可以把其中一间卧室租出去，招募一个室友“帮自己还贷”。
之前某长租公寓平台被曝出合同上写有“超过40周岁无法租住”，让不少一二线打工人瑟瑟发抖，并且早早开始考虑出路。
某长租公寓App明确规定友家租户不得超过40周岁，来源：央广网记者截图
“老破小”虽然有这样那样的缺点，但它毕竟是完完全全属于自己的房子，不用担心某一天被赶走。
一套房子带来的安全感，正是很多漂泊游子所迫切需要的。
3
在市场看来，老破小正在从“垃圾资产”变成“有价值的投资品”。
存款利率一降再降，从3字头到2字头，如今更是全面进入“1时代”。
要知道，有些超跌的老破小租金回报率能够达到2.5%，个别甚至可以去到3%。明显高于银行定存的利息，因而重新变得有投资价值。
简单算一笔账。
上海内环边上一套总价125万的老破小，租金2500块，年租金3万元。
租金回报率=（月租金*12）/购买房屋总价=（3000*12）/125w=2.4%。
稳稳跑赢存款利息。
可是对年轻人来说，老破小虽然跌了，也要花掉几乎全部积蓄才能上车，还要背上一笔数十年的债务。
这样一笔买卖，真的不是冲动消费吗？
其实没必要太过担心。从前年的“存款特种兵”，到去年的抄底买大A，他们都表现出了强烈的自主意识。
有一条重要的“价值线索”，显然被他们敏锐捕捉到了。
2023年以来，北京、上海、广州、杭州等大城市的老房子陆续试点“原拆原建”。据房产博主@真叫卢俊 统计，近两年杨浦、黄浦、静安、徐汇、虹口等拆除重建的老小区项目，数量已经有9个，涉及的居民户数近万户之多。
数据来源：网络及上海各区官方发布，制表：真叫卢俊
比起动辄三四十层、几乎不存在重建可能的新小区，老破小有机会成为“潜力股”。万一能“搏一搏，单车变摩托”呢？
什么样的老破小值得入手，他们心里也有一杆秤。
放在以前，学区房绝对是老破小的“天花板”，是稳居金字塔尖的存在。只要绑定了名校，根本不缺鸡娃的家长踏破门槛。
而现在，不断涌入老破小的年轻人，正在悄悄改变原有的价格体系。
在他们眼里，名校不仅不是优点，而且是赤裸裸的大缺点！
尽管有不少学区老破小跌落神坛，甚至“腰斩”，依然要比普通老破小贵得多。
比如著名的海淀蜂鸟家园小区，对口号称“宇宙第一牛校”的中关村三小，过条斑马线就能走到。
2021年3月，蜂鸟家园有一套43平的房子，成交总价985万，单价22.4万/平。2024年3月，有一套同样面积的房子，以568万的总价成交，单价13.2万/平。房价近乎腰斩。
腰斩之后，坐拥名校学位的学区房，还是高不可攀。
一套房子，首先要解决的是最基础的“居住”问题。
孤身一人在大城市拼搏，养活自己已经很不容易，生娃和鸡娃，那是拥有更高收入和更多存款之后才能考虑的进阶需求。
就像每日人物的一位采访对象所说的：“我一定要赚到很多钱才会考虑要孩子”。
“房子是用来住的，不是用来炒的。”
万万没想到，多少调控政策都没能搞定的事情，就这样被一群年轻人实现了。
