生命有裂缝，阳光才能照进来，没有永恒的黑夜，只有未到的黎明。
深圳楼市，从2021年开始调整到现在，主要发生了以下几个变化。
01
二手房市场逐渐回归
2021年-2022年，深圳新房住宅成交量52417套、34441套，二手房住宅是40699套、21701套。
这两年内，新房成交占比分别为56%、61%，相对来说卖得比二手房好。
2023年，一边是二手房价格调整，另一边是开发商拼刺刀，相互搏斗之下均卖出3.2万套住宅；
二手房成交占比以51%略胜一筹。
到了2024年，深圳新房市场基本已无倒挂，全年共卖出9万多套住宅；
一二手房成交占比出现了接近4：6的局面。
性价比都是对比出来的。
前几年挤破头打新的人，大部分想买的不是新房，而是倒挂。
然而随着一二手房倒挂的结束，人们买新房普遍越来越慎重。
02
产品力开始内卷
新房交付品质问题最多的年份，发生在2022至2023年。
因为之前楼市存在明显倒挂的时候，房子太好卖了，开发商根本不在乎品质咋样，效率大于一切。
2024年，可以说是一个转折点。
曾经那个让我们心心念念的产品力时代，似乎又杀回来了。
不管是市区的改善豪宅，还是郊区的刚需新盘，开发商们在交付品质上明显抬高标准，几乎每个总价段的绩优项目都拿出了满满的诚意。
卷材质、卷公区、卷品牌等等，整体口碑比前几年好了许多。
当开发商们纷纷发力打磨产品，开启激烈内卷模式，谁将成为这场角逐中的最大赢家？
是翘首以盼优质居所的购房者，是在品质赛道上突破自我的开发商，也是着眼城市长远发展的地方政府。
03
改善时代已到来
没有无缘无故的爱，也没有无缘无故的改变。
开发商们之所以“痛定思痛”走上卷产品力的赛道，主要原因是购房者的要求越来越高。
现在的楼市已经进入改善时代。
什么意思呢？就是说人们对住房的底层逻辑变了，越来越注重房子的户型、朝向和居住体验等综合感受。
比如置换群体，在升级地段资源的情况下，往往希望户型大，设计合理，房子住得舒服，更好的满足物理层面和精神层面。
为什么春节假期横空出世的DeepSeek，让美国AI巨头集体破防？一个时代在更新迭代的过程中，必然会有很多行业和产品面临着被淘汰。这就是市场，永远都有新的产品取代你。而且，对手还是以性价比更高的方式来碾压你。
房子也是一样，产品迭代很快，基本每隔十年就来一次全面升级。
现在有的楼盘约80平能做到3房2卫，相比以前的80-90平2房或1房产品，空间功能性大幅提高，对于一些刚需买家来说几乎毫无抵抗力。
从这个角度来看，过气别墅、过气户型等，这些不符合未来主流趋势的房子，最终的归宿必然是沦为市场淘汰产品
04
购买力的分层加剧
人们对“好房子”的评价标准越来越严苛了。
过去，只要房子位于南山区、福田区，那就被视作优质资产；后来演变成某某板块的房子才好；如今更是精确到某条路、某社区，甚至某几栋楼才被认可为好房子。
这种对地段认知的变化，会直接反映到房价上。
毕竟它关乎着人们愿意为这份“好”支付多少钱。
之所以会出现这种细分，是因为单一地段已无法充分彰显居住者的身份地位，不同圈层对于地段的划分正持续深入。
随着地段划分日益精细，那些曾经靠“蹭热度”抬高身价的房子，很可能面临价值崩塌。
可以预见，在未来市场进一步分化的趋势下，一路之隔房价却相差一半甚至更多的情况会越来越常见，差距也会愈发显著。
买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。
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