春节前，推送过这么一篇文章
《第一批回老家的人，已经后悔县城有房了》
引起大家伙热烈的讨论，这几乎是近半年来最高流量的文章
老家县城楼市的残酷与无奈，又在过年期间被反复提及
确实，前几年每年春节，我听到关于老家楼市最多的话语也多是劝告
“人均都亏了二三十万了”、“我这几年不会再关心房价了”
如果说到此为止，也倒没必要再写今天这篇文章
但是今年我在过年期间，又听到另一种的声音
“今年是真的考虑买了”、“现在怎么买都不会亏啊”
回家意外的接触到几个真实的买房故事，趁着假期和大家分享
有人正愁着如何把手上多套县城房产置换成现金，但也有人春节在老家紧急想买房
对，就是此时此刻，这个人们完全不看好老家楼市的当下
依然有人买房置业，甚至有人想方设法抄底老家房子
我想到一句话，叫做：汝之砒霜，彼之蜜糖
有人着急离场，有人紧急进入
在越来越低的老家房价面前，少有人能抵抗住价格诱惑
他们持币入场，逆周期买房
不得不说，从结果来看，的的确确吃到了这波行情下滑的红利
关于老家楼市有着所谓的“硬币的另一面”
所以，到底是谁还会在这个春节，回老家买房？
01
首先不得不承认，很多人的老家
在过去两年，彻底完成了房价挤泡沫过程
这是为什么会有人在此时真的考虑在老家置业的根本原因
因为他们亲身经历五年房价上涨的周期，才更加清楚意识到，自己所在城市房价底部出现在现在
我回到老家，见到的第一个朋友是发小阿南
说实话，她几乎是我判定身边最不太可能在老家买房的一位
因为阿南已经买房落户于北京，所以并不是那种把老家当作退路的漂泊游子
五年前的她手上有一笔钱，在老家和北京之间，咬着牙选择了后者
从此之后，她也没再关心过老家的房价，但最近一年，她在和我们的微信群里，频频提起自己想在老家买房的话题
甚至在春节前提前回老家看房了
父母现在住在县城的职工单位房里，想要改善两老晚年的生活环境
因此阿南想给他们买一套次新二手
其次，阿南表姐在2018年结婚那年买入老家一套商品房，位于这个城市核心的新区，单价约为12000元/平，已经是当时新区最具性价比的刚需小区
那个时候，新区不到1.5w/平的房子，出来都靠抢
阿南看着房价上涨的速度快于自己的收入涨幅，自己也将手里所有积蓄买了北京的房子，后面几年也开始慢慢淡忘了老家置业这件事
但是，今年不一样
表姐半年前告诉她，自己对面邻居着急变现，打算把自己家房子卖掉，单价只要8千/平
这个数字彻底把阿南早已断绝了的在老家买房的念头又再一次唤醒
因为她知道，一套房子单价从1.2w/平到8k/平，这其中意味着什么
意味着，你此时此刻买房，就比早五年前省下了40多万房款，如果加上5年的利息，远不止
意味着此时此刻，如果选择在老家买房，立省五六十万
要知道，这个二线城市大多数人在老家需要花近十年的时间，才能赚到五六十万
这个数字对比，不得不让阿南为之震动
阿南在回家之前，心里一直在算这笔账
她感觉，一个仿佛为她量身定做的入场买房时机，好像出现了
心里当年放下的老家置业的需求又被再次唤起
不仅如此，阿南在春节这几天，又时不时查阅二手房网站，发现在春节期间
这个小区的挂牌价已经出现了7字头
以不到百万的总价，就可以买到当初150万的同小区户型
这笔账她心里算了近一个月，打算春节过后，就拿着准备好的首付去和房东谈价了
从一线城市回来的阿南，如今迎来了二线城市房价挤泡沫结束的时期
自然而然考虑成为了第一批抄底老家房子的人
以当年远郊位置的房价，买到了这个城市核心区位的房产
以当年近六折的房价，买到了房东本人住都没住过的次新房
阿南以更低的价格，买到了老家彻底没有泡沫的房产
这次的入场时机，阿南还是很坚定的，因为她说
“反正现在怎么买都不会亏”
02
过年回家第二站，我拜访了一位同行也是我的前老板，老吴
老吴经营着南宁最大的房产公众号，最高峰时期，团队有20多人，业绩在行业内处于垄断性地位
但是今年，我在朋友圈看到他半年前开始转型
从经营一个房产头部公众号，投入法拍房赛道
在他每日的朋友圈里，我看到了远比阿南入手的那套二手房更为夸张的房价
我怎么也想象不到，一个省会城市的楼市会在法拍房这个领域，房价倒退十年
出现当年的3000-5000元/平房价的时候，瞬间恍惚了
让我怎么也想不到的老家房价
而更让我觉得我有必要今年回家面访老吴的，还有身边人不断传来的信号
一位在老家银行工作的亲戚，今年总是和我抱怨的也是，大量的房贷断供
“又有几组客户还不上房贷了，最近开始和银行对接他们的房子”
一位来自某大型央企开发商的同学在群里说
“我们公司的几个业主幸福里的房子还不上了，法拍两轮都没成交，最后1.2万/平卖了”
我心里一惊，xx幸福里是南宁人尽皆知的顶豪，这两年市场即便下行，二手成交价也维持在2-3w/平左右，但是如今竟然1.2w/平就拍卖出去了
一边是银行的朋友告诉我，这座城市法拍的房源越来越多了
一边是房企的朋友告诉我，即便是顶豪，竟然能以半价左右被拍卖
背后是这座城市房产购买力的急剧下滑
当然有各种收入下滑原因，又有人们对远期的不乐观
“这行完全和楼市和经济周期反着来，环境越差，市场越大”
于是，老吴选择在去年中旬all in法拍房
做了半年之后，他也才发现，原来这座城市并不是如大家所说的，楼市完全失去了刚需
“其实，有买房想法的人并没有减少，刚需还在，比如周边县市的人，依然想在省会买套房，但是以现在的收入水平，普通新房二手房，他们买不起，这也是我们的机会”
那天我在老吴的新办公室里呆了一个下午
老吴的新办公室变大了
从面积大了一倍的办公室，办公室里的业绩军令状，节假日频繁有客户上门
各种细节都感受到了法拍市场的火热
聊到最后，我也摸清了到底是谁在老家捡漏法拍房
我没想到，原来如今二线城市法拍房体量暴增到这个程度了
老吴说，南宁法拍房在全国可以排到前三位置，是除了长沙、重庆之外，最活跃的城市
据他透露的数字，如今这里的法拍房在七个公开平台的挂牌房源达到近万套，远比之前两三千套高了好几倍
挂牌一万套，成交两千套，成交率约20%
而后面几年，将迎来前两年交付的巨量房源，老吴预计法拍体量还会急剧膨胀
在挂牌房源暴增的时候，这座城市的购买力正在以夸张的速度下沉着
购房者还存在，但是基于现在的经济环境，他们不敢高杠杆买房了，而是更偏向对比房价，等到能够抄底、捡漏的机会
于是，法拍房涌现了三种坚定的购买人群
第一，号称在小城市消失的投资客，开始盯上了法拍房
目前的法拍房价，足以让新一批投资客心动，只要顺利拍下，房租完全能够覆盖月供，租售比很高
第二，抄底学区房的机会，老吴自己最近也在看市区法拍房带学区的机会
如果出现合适的价格就会出手，在老家，好学区是更稀缺的资源
第三，想要捡漏买房的周边县市刚需
用老吴的话说，刚需没有在这座城市消失，他们只是在等待更低的价格出现
我们很多时候看到的是老家楼市数据，或者下滑或者暴跌
数字背后，确实是一种群体的消失，需求的下滑
而另一面，就是今天我在老吴办公室看到的，其他市场在老家的稳定崛起
“这是一个我觉得以后会越做越大的蛋糕”
03
最后一个故事是来自我身边老家县城的亲戚
姑父姑妈是县城里做了一辈子生意的老人
他们经营着县城一个烘焙店，将自建房的一楼改造成了商铺
每年在自己家里一边做着蛋糕月饼的生意，一边住在商铺的二楼
这样的日子已经过了三十多年
两个老人的生活也是大多数县城老一辈父母的缩影
他们辛苦工作一辈子，经营着小本生意，积攒的绝大部分积蓄
几乎全都花在了孩子的彩礼、嫁妆、买房钱
而当孩子们纷纷成家立业，在城里稳定下来
姑父姑母老一辈肩上的责任感也慢慢放下
此时此刻，他们开始考虑为自己而生活
姑父姑母买下的县城商品房
这套房不需要太豪华，甚至离自己的老房子不远，方便做生意
目的只是为了从那个奋斗了一辈子自建房离开，住到县城的商品房小区
“住了一辈子的自建房，我们也想给自己换个平层套房”
是的，县城楼市也有自己的改善需求
父辈母辈开始正视自己的居住需求提升
身体大不如前的他们，不愿意再每天上楼下楼爬楼梯
看着儿女住进城里的套房，自己也想让老年生活更好
此时此刻，如果老家县城里还存在唯一的置业需求可挖掘
那大概就是我姑父姑母那样，来自本地土著的改善
“这次不是为儿女，而是要为自己买房了”
04
所以。谁会在春节考虑老家买房
答案或许已经呼之欲出
是那些清楚看到了老家楼市回归理性的人
是那些想六折捡漏买房定居的刚需客户
也是那些为自己在老家改善生活的父母
不可否认的是，下沉城市楼市的残酷，在这几年淋漓尽致的展现
不管是地产相关行业的重创也好，房价下跌也好
确实看到了很多人的无奈和痛苦
但是在楼市里，如今展示的现实的另一面就是
有多少人对老家房产祛魅
就有多少人在摩拳擦掌的想捡漏
当房子不再是这里的投资品，当这里的房价确实没有了泡沫
它就成为了人们眼里，非常具有价值的居住商品
今年春节在老家，我依然看到了正在涌入的买房者
我们看到的是楼市的残酷，他们看到的是机会
