作者：周军律师.
如需帮助可关注，私信必复。
借名买房是指实际购房人（借名人）借用他人名义（被借名人）购买房产，并将房屋登记在被借名人名下的行为。这种操作通常出于规避限购政策、税收优惠或隐私保护等目的。
借名买房存在重大法律风险，尤其是在被借名人对外负债时，房产可能被债权人申请强制执行。
那么，如果借名买房因借名人负债被强制执行时，借名人能否排除执行？
对此，最高院在不同案例中有截然相反的两种观点：
案例一 可以排除执行
最高院在《陈武平与罗士奇及、陶慧君、罗利钢案外人执行异议之诉再审案》中明确：
1.不动产物权登记的公示公信效力仅是一种推定效力，登记行为本身不产生物权，当事人有证据证明其为真正权利人时可以推翻不动产登记的推定。
2.借名买房不属于为规避法律、行政法规的强制性规定或限购政策，亦不违背公序良俗，符合《物权法解释（一）》第二条之规定，当物权登记与实际权利状况不符时，应以实际权利状况为依据认定事实。
案例二 不能排除执行
最高院在《崔某珠、王某军等案外人执行异议之诉民事申请再审案》中指出：
借名买房法律关系，系订立该法律关系的双方当事人之间的内部关系，借名人所享有的债权请求权也仅在其与被借名人之间产生效力，既不能直接导致物权变动，也并不具有对抗第三人的法律效果。
而且，借名人亦应对其借名买房行为导致名义买房人与实际买房人不一致时可能带来的权利风险有一定的认知并应自行承担相应后果。
此外，申请执行人申请启动强制执行程序付出了时间、机会等成本，存在程序法上的信赖利益。比较而言，申请执行人的信赖利益应受到优先保护。
因此，即便借名购买案涉房屋事实成立，也不能据此排除强制执行。
那么，如何理解这两则不同结果的判例精神？
笔者试做以下分析：
一、一般不能排除强制执行
不动产物权以登记为公示方式，在借名买房中，房屋登记在被借名人名下，从法律形式上看，被借名人是房屋的所有权人。申请执行人基于对不动产登记的信赖，有理由认为登记在被借名人名下的房屋属于其责任财产，进而申请强制执行。
二、可能排除强制执行的特殊情况
1.借名人无过错且符合相关条件
如果借名人能提供证据充分证明其与被借名人曾签订合法有效的借名买房协议、委托合同以及与之相关的房屋权属约定，证明其作为实际付款人已付出全部或部分价款并实际占有、管理或支配该房屋，并且借名人对房产未办理过户登记不存在主观过错，此时法院可能会站在实质公平、正义的角度，切断不动产登记簿的权利推定效力，支持借名人的诉求，排除对案涉房屋的强制执行。
2.借名人对房屋有生存依赖等特殊利益
在一些特殊情形下，如果借名人对代持房屋具有生存依赖，涉及生存利益等，法院可能会考虑借名人的特殊情况，支持其排除强制执行的请求。比如借名人只有这一处居住房屋，若被强制执行将面临无家可归等严重影响基本生活的情况。
知法守法，希望大家都能充分使用法律武器，有效维护自身权益！
普及法律常识，帮您维护权益。
点赞关注分享，让亲友都得到法律保护！
