2025 年在上海买房最诚恳的五大建议。第一，上海楼市利空出尽，但房价不会大幅上涨。目前的主旋律是直接企稳，今年上海的房价肯定是底部震荡，局部有分化，部分板块或许会有上涨行情，但涨幅相对温和，比如 5%多一点，10%差不多了。毕竟经济基本面尚未全面好转，不过 2025 年的政策支持力度会很大，尤其是降息方面，幅度至少在 50 个基点左右。越是想买好地段、好产品的，还得做好小幅提价的准备。
第二，上海的房子不再单纯是投资品，而是变成了消费品。2025 年上海房产的收益率表现会有所提升，然而投资属性会下降。说白了，住得舒适肯定得优先考虑，还想依靠房地产暴富实现财富自由，难度大幅增加，而且越来越多的房子没有暴富的可能，房价走势会趋缓。现在主力购房者都是刚需和置换，所以居住属性远远大于投资需求。
第三，房子能否保值不能单纯看新旧。90 年代以前的老旧破房子价格肯定远远低于商品房，其保值属性极大依赖于地段。如果地段好、学区好，那肯定保值。但好的次新房能够在一定程度上减轻房龄对价格的影响，户型、物业、绿化、车位、外立面等因素都会给房子增添附加值，不过核心在于你的入手价格。比如新房卖 10 万，旁边 2000 年后的次新房要 6 万，而且品质很棒，那后者的性价比肯定更高。
第四，学区房要量力而行。学区房属于天然的待议价产品，如果真有需求，那就提前规划。要是随买随用，像 2021 年那样买在高点，是很有可能的。下跌的时候，它比任何产品跌得都狠。2025 年，房价依然处于低位，趁着学区房溢价最低的时候可以购买，前提是要保持家庭资产负债率较低，没必要降低生活质量。除了学区房，教育本身的投入和内卷也不能忽视。
第五，买新房要愈发谨慎。二手房这一轮下跌，新房的福利时代基本结束了。倒挂的时候，新房可以闭眼买，无非是赚多赚少的问题。但现在新房价格普遍超过二手房，买新房如何少亏会成为 2025 年重点考虑的问题。要优先关注新房旁边的地价上涨或者备案价有上涨潜力的区域，关注新房供应稀缺的区域，局部的供需不平衡以及面粉涨价的利好会成为价格保障。而二手房倒挂的区域，倒挂越多越要重点考量。
