中银地产：本周二手房成交同环比均负增长；预计25年将有力有序有效推进城市更新

本文来自中银证券研究部于2025年1月28日发布的报告《本周二手房成交同环比均负增长；预计25年将有力有序有效推进城市更新——房地产行业第4周周报（2025年1月18日-2025年1月24日）》。

新房成交面积环比由负转正，同比涨幅收窄。二手房成交面积环比降幅扩大，同比由正转负。新房库存面积环同比均下降，去化周期环比上升，同比下降。

核心观点

新房成交面积环比由负转正，同比涨幅收窄，前期政策效果边际减弱。40个城市新房成交面积为245.2万平，环比上升5.4%，同比上升4.8%，同比涨幅较上周收窄了1.9个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为-13.9%、10.8%、15.4%，同比增速分别为-7.5%、7.2%、15.9%。其中一线城市同比增速较上周下降11.4个百分点，二线城市同比涨幅较上周上升了3.1个百分点，三四线城市同比涨幅较上周收窄了0.9个百分点。

本周二手房成交面积环比降幅扩大，同比由正转负。18个城市成交面积为160.0万平，环比下降19.4%，同比下降8.4%，同比增速较上周下降了16.9个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为-21.3%、-19.4%、-17.2%，同比增速分别为18.1%、-24.5%、-8.5%。其中，一线城市同比涨幅较上周收窄了24.4个百分点，二线城市同比降幅较上周扩大了16.9个百分点，三四线城市同比降幅较上周收窄了0.5个百分点。

新房库存面积环同比均下降，去化周期环比上升，同比下降。12个城市新房库存面积为9056万平，环比增速为-0.6%，同比增速为-12.6%；去化周期为12.2个月，环比上升0.3个月，同比下降3.7个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为13.1、9.7、35.2个月，一、二、三四线城市环比分别上升0.5、0.1、3.2个月，同比分别下降3.1、4.4、23.0个月。

土地市场环比量跌价涨，溢价率环比下降，同比上升。百城成交土地规划建面为1040.6万平，环比下降4.0%，同比下降45.0%；成交土地总价为193.2亿元，环比上升28.2%，同比下降7.7%；楼面均价为1856.5元/平，环比上升33.5%，同比上升67.9%；土地溢价率为2.3%，环比下降5.6个百分点，同比上升0.2个百分点。

房企国内债券发行规模环比下降，同比上升。房地产行业国内债券总发行量为170.2亿元，环比下降17.1%，同比上升10.3%（前值：4.8%）。总偿还量为69.8亿元，环比下降57.6%，同比下降49.2%（前值：-2.6%）；净融资额为100.4亿元。

板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-1.3%，较上周下降5.2pct，房地产行业相对收益（相对沪深300）为-1.8%，较上周下降3.6pct。房地产板块PE为20.39X，较上周下降0.34X。

本周，城市更新与土地收储政策接连出台。1月20日全国召开城市更新视频工作会议，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰强调，大力实施城市更新，有力有序有效推进城市更新重点任务。1月21日，北京发布城市更新新政，支持企业“腾笼换鸟”盘活存量土地资源。本次政策的出台或能激发企业参与城市更新的积极性。1月22日，自然资源部、财政部、中国人民银行、国家金融监督管理总局新修订了《土地储备管理办法》，其中，在土地储备计划方面新增了“结合城市更新、成片开发等工作划定储备片区”等内容。

风险提示

房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。

重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪

本周（第4周：2025年1月18日-2025年1月24日）相比于上周，新房成交面积环比由负转正，同比涨幅收窄；二手房成交面积环比降幅扩大，同比由正转负；新房库存面积同环比均下降。一、二线城市新房库存面积去化周期环同比均下降，三四线城市新房库存面积去化周期环同比均上升。

1.1重点城市新房成交情况跟踪

本周40个城市新房成交套数为2.3万套，环比由负转正，环比上升6.8%，同比涨幅扩大，同比上升4.1%；新房成交面积为245.2万平方米，环比由负转正，环比上升5.4%，同比涨幅收窄，同比上升4.8%。分城市能级来看，一、二、三四线城市新房成交套数分别为0.6、1.0、0.7万套，环比增速分别为-11.2%、8.1%、24.8%，同比增速分别为-9.1%、4.2%、23.8%。一、二、三四线城市新房成交面积分别为53.4、123.6、68.1万平方米，环比增速分别为-13.9%、10.8%、15.4%，同比增速分别为-7.5%、7.2%、15.9%。

12个城市新房库存套数为145.2万套，环比增速为-0.3%，同比增速为-12.7%，一、二、三四线城市新房库存套数分别为60.9、79.7、4.6万套，环比增速分别为-0.6%、-0.2%、0.2%，同比增速分别为-11.2%、-22.5%、20.8%。四座一线城市北京、上海、广州、深圳的新房库存套数分别为35.1、6.3、13.9、5.6万套，环比增速分别为0.0%、-1.3%、-0.4%、-3.9%，北京、上海、广州、深圳的同比增速分别为-7.4%、-0.6%、-9.3%、-38.0%。

在新房库存套数去化周期方面，12个城市新房库存套数去化周期为13.5个月，环比上升0.6个月，同比下降4.6个月。一、二、三四线城市新房库存套数去化周期分别为14.0、10.6、40.6个月，一线城市环比上升0.7个月，二线城市环比上升0.4个月，三四线城市环比上升3.0个月，一、二、三四线城市同比分别下降4.6、4.6、24.8个月。四座一线城市北京、上海、广州、深圳的新房库存套数去化周期分别为30.7、6.0、9.7、7.8个月，北京、上海、广州、深圳环比分别下降0.7、0.5、0.5、0.1个月，北京同比上升2.4个月，上海、广州、深圳同比分别下降0.4、4.8、22.5个月。

12个城市新房库存面积为9056万平方米，环比增速为-0.6%，同比增速为-12.6%。一、二、三四线城市新房库存面积分别为5987、4941、559万平米，一、二、三四线城市环比增速分别为-0.7%、-0.4%、0.2%，同比增速分别为-11.1%、-19.6%、19.5%。

在新房库存面积去化周期方面，12个城市新房库存面积去化周期为12.2个月，环比上升0.3个月，同比下降3.7个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为13.1、9.7、35.2个月，一、二、三四线城市环比分别上升0.5、0.1、3.2个月，一、二、三四线城市同比分别下降3.1、4.4、23.0个月。

1.3 重点城市二手房成交情况跟踪

本周18个城市二手房成交套数为1.8万套，环比下降16.5%，同比上升7.8%；成交面积为160.0万平方米，环比下降19.4%，同比下降8.4%。从各城市能级来看，一、二、三四线城市二手房成交套数分别为0.4、1.1、0.3万套，环比增速分别为-21.2%、-14.6%、-16.5%，同比增速分别为12.1%、12.6%、-16.1%；一、二、三四线城市成交面积分别为38.3、88.4、33.3万平方米，一、二、三四线城市环比增速分别为-21.3%、-19.4%、-17.2%，同比增速分别为18.1%、-24.5%、-8.5%。

百城土地市场跟踪

土地市场方面，我们选取2025年第3周（2025年1月13日-2025年1月19日）的数据，土地市场环比量跌价升，溢价率环比下降，同比上升。从城市能级来看，一线环同比量跌价升，二线环比量价齐升、同比量跌价升，三线环同比量价齐跌；一线城市溢价率环同比均上升，二线城市溢价率环比上升、同比下降，三线城市溢价率环同比均下降。

2.1百城成交土地（全类型）市场情况跟踪

百城全类型成交土地规划建筑面积为1040.6万平方米，环比下降4.0%，同比下降45.0%；成交土地总价为193.2亿元，环比上升28.2%，同比下降7.7%；成交土地楼面均价为1856.5元/平，环比上升33.5%，同比上升67.9%；百城成交土地溢价率为2.4%，环比下降5.6个百分点，同比上升0.2个百分点。

从城市能级来看，一、二、三线城市成交土地规划建筑面积分别为39.1、314.6、687.0万平方米，一、二、三线城市环比增速分别为-0.8%、57.4%、-18.6%，同比增速分别为-87.0%、-23.8%、-41.7%；一、二、三线城市成交土地总价分别为71.4、74.6、47.2亿元，一、二、三线城市环比增速分别为3552.0%、181.9%、-61.4%，同比增速分别为267.2%、-22.8%、-49.4%；一、二、三线城市平均楼面价分别为18269、2373、686元/平，一、二、三线城市环比增速分别为3581.9%、79.1%，-52.6%，同比增速分别为2726.3%、1.4%、-13.2%；一、二、三线城市平均土地溢价率分别为17.6%、3.4%、0.1%，一、二、三线城市环比增速分别为17.6%、3.4%、-11.2%，一、二、三线城市同比增速分别为17.6%、-1.3%、-1.2%。

2.2 百城成交土地（住宅类）市场情况跟踪

百城成交住宅土地规划建筑面积为108.2万平方米，环比下降61.9%，同比下降37.2%；成交住宅土地总价为139.6亿元，环比上升52.9%，同比上升125.4%；成交住宅土地楼面均价为54002.3元/平方米，环比上升532.8%，同比上升649.1%；百城成交住宅类用地溢价率为10.8%，环比上升4.5个百分点，同比上升7.0个百分点。

从不同城市能级的住宅类土地市场情况来看，本周一、二、三线城市住宅类成交土地建筑面积分别为17.3、68.2、22.7万平米，二、三线城市环比增速分别为495.9%、-91.7%，一、二、三线城市同比增速分别为240.4%、174.2%、-63.6%；一、二、三线城市住宅类成交土地总价分别为70.7、58.9、10.0亿元，二、三线城市环比增速分别为850.6%、-88.3%，二、三线城市同比增速分别为49.7%、-55.9%；一、二、三线城市住宅类平均楼面价分别为40979、8630、4393元/平，二、三线城市环比增速分别为59.5%、40.6%，二、三线城市同比增速分别为87.5%、68.7%；一、二、三线城市平均住宅类成交土地溢价率分别为35.2%、11.4%、0.4%，二线城市环比上升11.4个百分点，三线城市环比下降7.2个百分点，二线城市同比下降0.7个百分点，三线城市环比上升0.2个百分点。

本周行业政策梳理

中央：

1月22日，自然资源部、财政部、中国人民银行、国家金融监督管理总局联合印发《土地储备管理办法》，旨在加强和规范土地储备管理，促进土地资源的合理利用和优化配置。该办法要求各地依据国民经济和社会发展规划、国土空间规划编制三年滚动计划，并结合城市更新、成片开发等工作划定储备片区，优先储备空闲、低效利用等存量建设用地。

地方：

北京：北京市规自委发布《指导意见》，通过作价出资或入股方式，将国有建设用地使用权投入市国资委授权企业，旨在降低企业用地成本，提升资源配置效率，促进城市更新和经济发展。

海南：海南省住房公积金管理局优化租房提取划款时间，提升职工即申即提体验，新办业务即时划转，按月或季划转调整至每月或季度首月10日。

广西钦州：发布房地产市场优化政策，措施提出，优化“工抵房”网签备案.房地产开发项目的开发企业因资金困难拖欠参建单位工程款、材料款等与本项目工程建设有关款项的，可与参建单位、材料供应商等商议以本项目商品房抵扣工程款等相关款项（简称“工抵房”）。“工抵房”可进行网签、备案，备案时不需要提供预售资金存入监管账户证明、购房发票。保交房（楼）项目的“工抵房”，因工程建设需要，网签备案后允许撤销1次。

四川泸州：发布了《关于优化住房公积金使用政策的通知》，自2025年2月1日起实施。文件提出，支持提取住房公积金直接支付购房首付款。缴存人及配偶在本市范围内使用住房公积金贷款(含组合贷款)购买新建商品住房(期房)的，支持提取住房公积金直接支付购房首付款，完成商品房买卖合同网签后，提取资金划转至房地产开发企业预售资金监管账户。

何立峰：何立峰指出，实施城市更新必须科学制定城市更新专项规划，坚持一张蓝图绘到底、干到底，做到资金和要素跟着项目走，项目跟着规划走。要讲究策略方法，坚持尽力而为、量力而行，先急后缓、有力有序，合理适用、因地制宜，科学确定改造目标和标准，让群众舒适舒心。

江苏常州：2月5日起法拍房可以申请使用住房公积金贷款。职工申请住房公积金法拍房贷款，除了应该符合该市住房公积金贷款有关规定外，其购房的法拍房还需符合四个条件：一是必须在该市行政区域范围内；二是必须产权清晰；三是必须是存量自住住房；四是没有设立居住权等权利限制。

福建泉州：根据新政策，生育或抚养两个及以上子女的职工家庭，在申请住房公积金贷款时，若符合其他贷款条件，其贷款额度将在最高贷款额度（双职工100万元，单职工60万元）的基础上增加20万元，最高可达120万元。

广西：广西启动返乡置业住房促消费活动，覆盖全区，提供一站式房源超市和城市会客厅服务，结合旅游资源推介优质住房项目。

本周板块表现回顾

本周（2025年1月18日-2025年1月24日），在大盘表现方面，上证指数收于3252.6点，较上周上升10.8点，涨幅为0.3%；创业板指收于2121.8点，较上周上升54.6点，涨幅为2.6%；沪深300指数收于3832.9点，较上周上升20.5点，涨幅为0.5%。

在行业板块表现方面，申万一级行业涨跌幅前三的行业依次为通信、计算机、电子，涨跌幅分别为5.2%、4.0%、2.8%；涨跌幅靠后的行业依次为煤炭、食品饮料、石油石化，涨跌幅分别为-1.9%、-2.1%、-3.2%。

板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-1.3%，较上周下降5.2pct，房地产行业相对收益（相对沪深300）为-1.8%，较上周下降3.6pct。房地产板块PE为20.39X，较上周下降0.34X。

在我们重点跟踪房地产行业股票中，本周A股涨跌幅靠前的三家公司依次为万科A、中南建设、滨江集团，涨跌幅分别为11.5%、0.0%、-1.8%，涨跌幅靠后的三家公司依次为保利地产、新城控股、金科股份，涨跌幅分别为-2.8%、-3.1%、-9.5%。港股涨跌幅靠前的三家公司依次为中国金茂、建发国际集团、华润置地，涨跌幅分别为1.1%、1.0%、0.6%，涨跌幅靠后的三家公司依次为融创中国、中国海外发展、碧桂园，涨跌幅分别为-3.2%、-4.5%、-13.4%。

本周重点公司公告

高管变动公告：雅生活服务：黄奉潮先生因工作安排辞去董事长等职务，提名王海洋先生接任，同时岳元女士辞任非执行董事。中国海外发展：赵文海先生因工作安排辞任非执行董事，马尧先生被任命为非执行董事。

股权变动公告：南都物业：控股股东南都产发集团于2025年1月16日解除质押16,400,000股，占其持股比例25.41%，占公司总股本8.73%。解除后，累计质押股份降至23,000,000股，占其持股比例35.64%，占公司总股本12.25%。控股股东南都产发集团于2025年1月16日解除质押16,400,000股，占公司总股本8.73%。解除后累计质押股份降至23,000,000股，占总股本12.25%。保利物业：董事会于2025年1月20日批准限制性股票激励计划预留授予的第一批解锁，符合条件的31位激励对象合计236,148股H股股票已解锁。融创中国：尚未转换的强制可转换债券本金总额为7.18亿美元，持有人可提交转换通知将债券转换为股份，初始转换价格每股4.00港元。

经营数据公告：保利地产：2024年预计营业收入3,128.08亿元，同比下降9.83%；归母净利润50.16亿元，同比下降58.43%。华夏幸福：2024年预计归母净利润-60.00亿元至-40.00亿元，同比下降0.46%至增长33.64%。光大嘉宝：2024年预计归母净利润-148,300万元，同比减亏25.73%。金融街：2024年预计归母净利润-120.00亿元至-90.00亿元，同比下降516.79%至362.59%。荣盛发展：2024年预计归母净利润-95.00亿元至-72.00亿元，同比下降2567.41%至1970.04%。

其他重要公告：碧桂园：法院于2025年1月20日批准公司延期申请，清盘呈请聆讯现被延期至2025年5月26日，公司将继续推进债务重组。融创中国：全资子公司融创房地产集团十笔境内公司债券的重组方案已获相关债券持有人会议通过，调整本息偿付安排，并提供债券购回、股票及/或股票经济收益权兑付、以资抵债等重组方案选项。中国金茂：公司全资子公司北京亦城行使优先收购权，以不超过13.23亿元收购长沙金茂广场北塔二期资产（含物业、股权及债权），最终价格以国资评估备案为准，本次交易有助于公司优化资产结构。金融街：1.成功发行2025年度第一期中期票据，实际发行规模120亿元，票面利率2.45%，期限3+2年。2.成功发行“金融街商业地产第1期（上海融悦中心）资产支持专项计划”（CMBS），实际发行规模46亿元，其中优先级45.7亿元，次级0.3亿元，信用评级AAA，期限18年（3+3+3+3+3+3）。金科股份：公司提交重整计划（草案），拟通过资本公积转增股本、债务重组、资产优化等措施推进重整，计划转增52.94亿股，其中30亿股引入重整投资人，22.94亿股偿付债务，方案尚待债权人会议审议及法院裁定批准。华润置地：公司与银行签订20亿元人民币三年期定期贷款融资协议，华润集团需保持对公司不少于35%的持股比例及控制权，否则将构成违约，导致贷款提前偿还。

本周房企债券发行情况

本周房企国内债券发行规模环比下降同比上升。2025年第4周（2025年1月18日-2025年1月24日）房地产行业国内债券总发行量为170.2亿元，环比下降17.1%，同比上升10.3%（前值：4.8%）。总偿还量为69.8亿元，环比下降57.6%，同比下降49.2%（前值：-2.6%）；净融资额为100.4亿元。

具体来看，本周债券发行量最大的房企为珠实集团，发行量为27.00亿元。本周债券偿还量最大的房企为招商蛇口、栖霞建设、沛县城投，偿还量分别为13.00、10.40、7.00亿元。