(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)在房产纠纷领域，因借名买房与房屋占有权引发的争议并不少见。这类案件往往涉及复杂的人物关系、繁杂的证据材料以及模糊的法律适用问题，无论是对于当事人，还是法律从业者而言，都是极大的挑战。本案聚焦于北京市东城区一套房屋的权属及占有争议，核心问题围绕借名买房关系的认定、房屋占有权的归属，以及占有使用费的判定。下面，我将从律师的视角，深入剖析这起案例，为处理类似案件提供有益的思路与策略。
一、案件核心人物关系
原告：
林晓娟：与被告林晓刚系姐弟关系，涉案房屋登记的产权人，原告陈宇峰的配偶。
陈宇峰：林晓娟的丈夫，与林晓娟共同主张对涉案房屋的权利。
被告：
林晓刚：林晓娟的弟弟，主张涉案房屋系其借林晓娟名义购买，拒绝腾退房屋。
二、案件详细情况
（一）购房及房屋使用情况
购房过程：2008 年，在链家地产的居间下，原告林晓娟与贾某签订《房屋买卖合同》，以 140 万元购入北京市东城区一号房屋。2008 年 7 月 17 日，涉案房屋产权证登记至林晓娟名下，该房屋属于林晓娟与陈宇峰的夫妻共同财产。为购买此房，林晓娟办理了银行按揭贷款 。
房屋使用流转：取得房屋产权证后，林晓娟多次将房屋对外出租。2010 年 7 月前，林晓刚在外租房居住。后因离婚经济压力增大，经与林晓娟、陈宇峰协商，于 2010 年 9 月开始在涉案房屋借住。2012 年 9 月，林晓刚搬离，林晓娟又将房屋出租。2014 年 4 月，林晓刚因与配偶发生矛盾，再次搬回涉案房屋居住 。
（二）原告诉讼请求与依据
诉讼请求
判令被告向二原告返还位于北京市东城区一号房屋。
判令被告按照每月8000 元的标准，向二原告支付自 2019 年 1 月至房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费 。
事实依据
产权归属：涉案房屋登记在林晓娟名下，属于二原告夫妻共同财产。
借住约定：出于姐弟情分，二原告先后两次同意林晓刚借住涉案房屋，且未约定居住期限与租金。但自2018 年底双方产生矛盾，且林晓刚多次就房屋权属提起诉讼，二原告要求其腾退房屋 。
拒绝腾退：2019 年 7 月，被告拒绝二原告进入涉案房屋，二原告口头要求腾房，却未能实现 。
（三）被告抗辩理由
借名买房主张：被告前妻秦女士所在单位集资建房，为享受无房福利，决定以林晓娟名义购买涉案房屋。被告称房屋首付款、按揭贷款及装修款均由其承担，只因姐弟关系未办理过户。
居住及出资证据：林晓刚表示一直实际居住涉案房屋，虽以林晓娟名义办理入住，但后续物业费由其缴纳。同时，提交向案外人还款银行流水、银行按揭担保借款合同及林晓娟公司状况材料，试图证明林晓娟无力购房，自己才是购房主导者，且已结清贷款尾款。还申请父亲赵海涛出庭作证，称涉案房屋系其出资为林晓刚购买。
（四）法院查明事实
房屋登记与居住现状：涉案房屋登记在林晓娟名下，目前由林晓刚、其父亲赵海涛及儿子共同居住。
借名买房诉讼回顾：2020 年，林晓刚以合同纠纷起诉林晓娟、陈宇峰及某银行，要求确认借名买房关系成立，并协助办理房屋过户等手续。法院经审理发现，对于房屋首付款，林晓刚称存入现金却未提供证据，且原始汇款凭证中存款人签名均为林晓娟。林晓刚主张通过向林晓娟名下还款账户存入现金来按月偿还贷款，但未提供对应存款凭证，林晓娟也不予认可。综合付款、还款及房屋使用情况，法院认定林晓刚证据不足以证明借名买房事实，驳回其全部诉讼请求。林晓刚上诉后，二审维持原判 。
证据审查情况
原告证据：原告提交涉案房屋产权证、购房合同、付款凭证、贷款合同及银行流水等，以证明房屋产权归属及出资情况。被告对这些证据的真实性予以认可，但不认可产权登记的证明效力。
被告证据：被告提交向案外人还款银行流水、银行按揭担保借款合同及林晓娟公司状况材料，以及居住活动记录和物业费缴费记录。二原告不认可银行流水的关联性，对其他证据的真实性认可，但不认可其关联性与证明目的。对于赵海涛的证人证言，二原告认为缺乏证据支持，不予认可。
三、法院最终裁决
房屋腾退：被告林晓刚需在本判决生效后十五日内，从北京市东城区一号房屋腾退。
占有使用费支付：被告林晓刚需在本判决生效后十五日内，按照每月7000 元的标准，向原告林晓娟、陈宇峰支付自 2021 年 8 月起，至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费 。
四、案件深度分析
（一）证据审查与事实认定
出资证据的严谨性：在判断涉案房屋出资情况时，原告林晓娟提供了购房合同、付款凭证、银行流水等一系列完整的证据，清晰地证明了其对房屋首付款及按揭贷款的支付。而被告林晓刚虽主张首付款和贷款由其承担，却未能提供有力证据。对于首付款，仅口头称存入现金，没有任何实质性证据；对于贷款还款，也未提供对应的存款凭证。在房产纠纷中，出资证据的完整性与真实性至关重要。付款凭证、银行转账记录等书面证据是证明出资的关键，仅靠口头陈述很难被法院采信。作为律师，务必提醒当事人妥善保存出资相关的各类证据，以支撑自身主张。
借名买房证据的全面考量：借名买房关系的认定需要充分的证据支持。本案中，被告林晓刚主张借名买房，但除了自身陈述和一些关联性不强的证据外，缺乏能证明双方存在借名买房合意及实际出资情况的直接有效证据。法院综合房屋交付后的使用情况、付款情况、贷款还款情况等多方面因素，对借名买房主张进行全面审查。在判断借名买房关系时，不仅要审查出资情况，还需考虑房屋的实际使用、是否有书面借名协议等因素。代理此类案件时，律师应协助当事人收集借名买房的书面协议、聊天记录、证人证言等多方面证据，形成完整证据链，增强主张的可信度。
证人证言的证明力判断：被告申请其父亲赵海涛出庭作证，称涉案房屋系其出资为林晓刚购买。然而，赵海涛的证人证言缺乏其他证据佐证，属于孤证。在证据规则中，孤证的证明力相对较弱，尤其是当证人与当事人存在利害关系时，法院对其证言的审查会更加严格。律师在处理证人证言时，要注意证人与当事人的关系，以及证人证言能否与其他证据相互印证。若证人证言无法形成有效证据链，其证明力将大打折扣。
（二）法律关系认定与法律适用
物权登记效力的权威性：根据我国法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记后发生效力。涉案房屋登记在林晓娟名下，在没有足够相反证据推翻登记的情况下，林晓娟及其配偶陈宇峰是涉案房屋的合法产权人。在处理涉及不动产物权的案件时，律师要充分理解物权登记效力的法律规定，明确物权登记在确定产权归属中的重要作用。除非有充分证据证明登记错误或存在其他特殊情况，否则法院通常会依据登记情况认定物权归属。
无权占有与返还原物的法律依据：无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，被告林晓刚在双方产生矛盾且借名买房关系未被认定的情况下，继续占有涉案房屋，属于无权占有。二原告作为房屋合法产权人，有权要求林晓刚腾退房屋。代理此类案件时，律师应依据相关法律规定，明确当事人的权利义务关系，为当事人提供准确的法律建议。在诉讼过程中，要围绕无权占有的事实和法律依据进行充分论证，支持当事人的合法诉求。
房屋占有使用费的判定准则：房屋占有使用费的判定需综合考虑多种因素。本案中，考虑到原被告的亲属关系，此前原告未主张房屋占有使用费。但在借名买房纠纷经法院生效判决确认不存在后，被告仍继续占有房屋，此时原告主张占有使用费具有合理性。法院在酌定占有使用费标准时，会参考市场租金水平、房屋实际使用情况等因素。律师在处理此类案件时，应收集相关市场租金数据等证据，为当事人争取合理的占有使用费赔偿。同时，要向当事人解释占有使用费的判定原则和依据，使其对案件结果有合理预期。
每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！
