(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、案件背景
李女士与王强原系夫妻，于2017 年 10 月 23 日协议离婚。在二人婚姻关系存续期间，即 2013 年 8 月 9 日，他们以共同买受人的身份与案外人北 H 公司签订了商品房预售合同（限价商品住房），购置了大兴区 S 室房屋。该房屋总价款为 484,330 元，且受到限价房上市交易的相关规定限制。2016 年 8 月 21 日，房屋取得不动产权登记证书，登记权利人为王强、李女士，共有情况为共同共有，权利性质为限价商品住房。然而，双方在离婚协议中对该房屋的分割未作任何约定，由此引发后续纠纷。
二、原告诉求
判决大兴区S 室归被告王强所有。
被告王强向原告李女士支付折价款1,020,000 元。
诉讼费、鉴定费由被告王强承担。
三、被告答辩
王强：不同意李女士的诉讼请求，称离婚协议中表明无共同财产。涉案房屋由其父母王明、张女士购买，二老一直居住在此，且第三人主张房屋所有权，因此应驳回李女士的全部诉求。还指出李女士曾参加家庭会议，同意涉案房产归父母所有，父母可终身居住。
王明、张女士：涉案房屋是他们在2013 年借用王强名字全款购买，有支付凭证为证，且已长期居住 9 年，有居委会长期居住证明。曾召开家庭会议并制订家庭房屋居住使用、分配权协议，明确房屋归二老所有，用于长期居住养老直至百年。鉴于原被告离婚协议写明财产无分割，请求法院驳回李女士的诉讼请求，并判令该房屋归自己所有且过户至二人名下，同时要求原、被告承担诉讼费。
四、法院查明
家庭关系与离婚情况：王明、张女士系王强父母。王强与李女士于2017 年登记离婚，离婚协议在子女抚养方面达成一致，财产分割标注为 “无”，债务也标注为 “无”。
房屋购置与产权登记：2013 年 8 月 9 日，李女士、王强与北 H 公司签订商品房预售合同，购买 S 室房屋。2016 年 8 月 21 日，房屋取得不动产权登记证书，登记为王强、李女士共同共有，权利性质为限价商品住房。
购房款来源：双方均认可购房款由王明、张女士全款出资。
家庭协议及相关争议：王明、张女士提交了2014 年 4 月 12 日签订的 “父母购置楼房居住使用方案”，但李女士未在该方案上签字，且对其真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可。王明、张女士申请证人王伟、赵女士出庭作证，欲证明李女士对该方案知情且同意，然而李女士认为证人与第三人存在亲属利害关系，且证人对家庭会议时间陈述不一致，不认可证人证言的真实性。
房屋价值评估：经李女士申请，对房屋进行评估，认定S 室房屋市场价值为 2,040,000 元。同时，该评估报告注明，估价对象为限价商品房，已购限价商品住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，上市需补缴税务部门核定的计税价格与原购房价格之差的 35% 的土地收益，截至估价时点，估价对象已满五年，需补缴的土地收益金约为 15 万元，具体数额以相关部门审定为准，该费用在本次评估结果中未扣除。
其他证据：王明、张女士提交了2022 年 3 月 10 日的购房资质核验结果，核验结果为初步核验通过。王强提交部分微信聊天记录，欲证明离婚时李女士净身出户，李女士则认为该微信聊天记录不连续，且离婚协议中共同财产写 “无” 是因为当时房屋不满五年无法分割，为避免拖延时间才暂时搁置房屋分割问题。
五、裁判结果
大兴区S 室房屋归王强所有，李女士于本判决生效之日起七日内协助王强办理该房屋的所有权转移登记手续。
王强于本判决生效之日起七日内支付李女士房屋折价款1,020,000 元。
六、案件分析
（一）借名买房协议的效力分析
主体与证据瑕疵：借名买房协议的签字主体中没有李女士，且证人王伟、赵女士与王明、张女士存在利害关系。在李女士坚决否认的情况下，王明、张女士、王强未能提供充分证据证明李女士对该协议知情且同意。因此，从证据角度看，该协议不必然产生借名买房成立的后果。
政策法规冲突：即便借名买房协议成立，涉案房屋作为限价商品房，其供应对象具有特定性，需经过严格的资格审核。借名买房的行为违背了国家对限价商品房的政策初衷，剥夺了其他符合条件家庭享受住房保障政策的机会，损害了社会公共利益。依据相关法律规定，此类借名买房约定应属无效。
（二）夫妻共同财产的认定与分割
共同财产认定：离婚协议中虽未对该房屋的归属作出明确约定，但房屋是在李女士与王强夫妻关系存续期间购买，且登记为夫妻共同共有。根据法律规定，在没有相反证据的情况下，应认定该房屋为夫妻共同财产。
分割依据与考量：法院依法对夫妻共同财产进行分割。鉴于房屋登记在王强、李女士名下，且双方在婚姻关系存续期间对房屋的贡献程度无明显差异，在考虑房屋实际使用情况等因素后，判决房屋归王强所有，王强向李女士支付相应折价款。同时，由于房屋上市交易需缴纳土地收益等价款，但在分割时交易尚未实际发生，实际缴纳数额可能与预估的35% 比例存在差异，暂无法准确确定，因此本次分割未先行扣除该款项，待实际发生后双方再另行解决。
七、办案心得
深入研究政策法规：在涉及政策性住房的案件中，对相关政策法规的深入研究至关重要。本案中，对限价商品房政策的透彻理解，不仅有助于准确判断借名买房协议的效力，还为夫妻共同财产的认定和分割提供了关键依据。在今后的执业过程中，律师应时刻关注政策法规的更新变化，不断提升专业素养，确保在处理复杂案件时能够准确运用法律武器维护当事人的合法权益。
细致审查证据链条：在证据审查方面，要对每一份证据进行细致入微的分析。对于王明、张女士提交的借名买房协议和证人证言，通过仔细审查签字主体、证人与当事人的关系以及证人证言的一致性等方面，成功发现证据中的瑕疵和漏洞，从而削弱其证明力。这提醒我们，在诉讼过程中，证据是决定胜负的关键因素之一，只有对证据进行全面、细致、严谨的审查，才能在庭审中占据主动，为当事人争取最大利益。
灵活应对庭审抗辩：庭审过程充满变数，需要律师根据对方的主张和证据及时调整策略。在本案庭审中，面对被告和第三人的种种抗辩，迅速组织思路，运用事先准备好的证据和法律条文进行有力反驳。例如，针对对方关于借名买房和离婚协议的主张，通过清晰的逻辑阐述和准确的法律引用，引导法官关注案件的关键要点，如借名买房协议的无效性、夫妻共同财产的认定依据等，从而作出有利于我方当事人的判决。这表明，在庭审中保持冷静、灵活应变，巧妙引导法官思路，是实现胜诉的重要技巧。
每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！
