文/狗蛋分蛋
1月20日，正荣地产发布公告，公司实际控制人欧宗荣因涉嫌违法犯罪，已被依法采取强制措施。
作为曾经闽系房企的大佬级人物之一、欧氏三兄弟中的二号人物，欧宗荣的黯淡落幕令人唏嘘。
有人说，欧宗荣被抓，代表着地产爆雷潮迎来收网时刻。也有人说，这标志着地产民企时代正式结束。
铁柱觉得，其实 这件事 儿更多还是欧宗荣的个人问题，另外正荣地产的规模也有限， 不至于上升到行业。
不过 民营房这几年的颓势，确实有目共睹。
在2024年各类地产榜单上，已经少有民营房企的身影了。
全口径销售额百强房企中，民企只剩23家，2019年时这个数字曾超过60。权益口径下，全国销售额十强房企，再找不到一家纯民企。
敢拿地的民企也不多了。以权益口径计算，2024年拿地金额榜单中，民营企业的总额占比仅为8.5%，拿地百强房企中，民企的数量只剩11家。
不过，在这种情况下，也不乏逆风者。
比如来自四川的邦泰集团。
2024年，邦泰逆节奏疯狂拿地，全年共计摘得22宗涉宅地块，拿地金额118亿元，仅次于杭州滨江排名全国民企第二。
进入2025年初，邦泰的势头依旧不减。1月8日，邦泰豪掷2.06亿元，在山西忻州拿地。时隔不到一周，1月14日，又以5.1亿元拿下德阳旌东新区地块。
这让人不禁回忆起那个以“高周转”著称的年代。
回看这几年邦泰集团的发展，完全就是摁着周期在打。
2021年行业下行，民营房企爆雷元年，邦泰开启全国化扩张；
2022年，全国土拍冷场，邦泰逆势拿地7宗；
2023年，邦泰以95亿权益拿地金额杀入全国百强，一上来就是第32名；
2024年，上文已经说过，117亿权益拿地额排名全国第17，民企第二，高出第三名龙湖近49亿.......
不光是铁柱，很多人都好奇，它凭什么？
有人觉得，邦泰的崛起算是“迟来的青春期”，终归还是在走高周转的老路。但据知情人士表示，它的资产负债表上，没有高周转房企典型的高杠杆，以及高外部融资。
这就更让人费解了。
邦泰起家是在2006年的四川乐山，最早是搞销售代理的。公司有四位创始人：罗勇、石凌涛、王智勇和何流，其中罗勇是现任邦泰集团的董事长。
很多人说邦泰是“草根创业奇迹”，其实也没那么草根。罗勇毕业于乐山师范学院，从商之前，是乐山师范的团委书记。
2007年，公司正式更名为邦泰，开始涉足地产开发。早期多是合作运营，同年邦泰第一个项目在乐山开盘，卖了2000多万，创下了当时乐山的销售纪录。也是靠着这个项目，邦泰在四川打响名号。
2008-2021年，十多年时间，邦泰的步伐集中在四川，其中2013年将公司总部搬到了成都，但是随后，邦泰并没有在成都市场花太多的心思，而是将业务重点放在了布局四川三、四线城市。
这段时间算是邦泰的沉淀期，在这个时期，地产行业发生了翻天覆地的变化。
“三高”房企们不断刷新行业天花板，口号从百亿、千亿喊到万亿，黄金时代的梦充斥地产人的每个夜晚，直到梦醒时分，泡沫幻灭。
因为主攻低成本开发，邦泰并没有大规模的融资需求，保守的打法，恰好让它避开了这段时光。
长时间的积累，也让邦泰有了冲刺的资本。2021年前后，正式开启全国扩张的步伐，布局的重点也从三、四线城市转向二线城市，比如南宁、成都、长沙、西安、南昌等等。
可以说，邦泰能在行业下行时刻逆风突围，和它早期深耕一地，主攻三四线市场的战略，有着密不可分的关系。
正所谓“船小好调头”。
虽然当时船小，但邦泰在行业中也不算默默无闻，扎实稳健的风格也帮助邦泰积累了不错的口碑。
当时有两件事儿铁柱记忆比较深。
一个是邦泰业主众筹给小区保安发年终奖。
那个年代，小区物业服务比现在更糙，没纠纷已经算不错了，所以这事儿也引起不少圈里人的关注。
多年前邦泰项目的物业服务，放到现在，很多小区还做不到。比如100%配备AED急救设备，社区入口设置茶饮台、备用雨伞等设施，还有专门的业主冰箱，用来保存生鲜类快递。
此外，清一色年轻保安团队，记住每一位业主名字等细节，就不说了，总之，邦泰成了很多业主梦想中小区的样子。
另一个是邦泰员工待遇。
2020年前后，地产行业内卷成风，邦泰却要求员工强制休假 ，给到5-9天的假期出去旅游，此外还给到全员体检、全体员工子女助学金等等。每年员工旅游还有5条线路可选，比如三亚、新疆、华东、厦门、青甘.......
至少铁柱实名羡慕，当时，四川地产人找工作，邦泰可能不是最好的选择，但绝对是推荐的前几名。
可以说，不光是稳健的风格，其在业主群体，员工间的口碑，也是——
行业“屠龙者”的代表。
同时，这也为邦泰后来的全国扩张模式，奠定了一定的口碑基础。
从公司的经历中也能看出，邦泰主打低成本运营。
比如拿地，很多时候数量看起来很夸张，但成本都相对便宜。2024年滨江全年拿了23块地，数量和邦泰差不多，但花费的金额为219亿元（权益口径）差不多是邦泰的两倍。
在低成本的基础上，保持高速去化，回款再拿地，形成循环，这是目前邦泰全国扩张的主要思路。
那如何保障高速去化呢，一点是刚刚说的口碑基础，另外一点则需要销售端发力，可以看到，邦泰很多项目都有大力度折扣，8.5折、8折、狠一点的甚至7折。
说白了，也是典型的高周转模型。
只是，因为船小，邦泰没有其他高周转房企那样大规模的外部融资需求，但这不意味着它不需要融资。
如今邦泰的融资渠道主要对内，也就是地产跟投。
据知情人士表示，邦泰内部是有不少基层员工在做跟投的，资金不乏十万以上，高管跟投上百万的人就更多了，这个制度，也给邦泰解决了部分融资问题。
既然是高周转模式，大概率也会有一些高周转房企的通病。
这几年，随着邦泰的疯狂扩张，这些通病也日渐明显。
比如，项目维权越来越多。
典型的像四川本地的“邦泰宽语”，因为集中出现质量问题被百名业主联合抵制收房。
邦泰在成都的项目“邦泰悦九章名邸”被指出存在违规改造、交付标准与规划标准不一致等问题。
邦泰天府云璟因为私自降价，被质疑“背刺老业主”。
去年，安徽合肥的新项目“邦泰东方雅颂”，也遭遇多轮维权。起因也是因为开发商私自降价 。
2024年8月，开盘不足一年的东方雅颂，突然开始8折售房，有老业主算了一笔账，前后亏了40多万。
同时，项目实景示范区开放，被业主指出外立面和宣传不符，样板间发霉，疑似存在用材降标，偷工减料等问题。老业主们集中到售楼处讨要说法，结果项目方拒绝与业主沟通，不愿协商，只留下一句：你们去打官司。
此外，还有遂宁的邦泰云璟、西昌邦泰·熙悦府等各地邦泰项目都在近期出现了集中维权情况。
除了业主口碑下滑，邦泰曾经引以为豪的员工待遇口碑，也出现了滑坡。小红书上，不少邦泰的员工发帖吐槽，公司福利一年不如一年，工作强度一天比一天高。
邦泰内部很多岗位年龄卡得很死，要求28岁以下。铁柱混地产猎头圈子的朋友打趣：也可能是因为加班强度比较大，老牛马们受不了。
高周转时代，川系房企跑出了不少让行业铭记的名字：蓝光、蓝润、领地、阳光大地......，如今，民营房企的光辉落幕，邦泰已经成为川系房企的大哥大。
有网友说：可能川系民企中，再也出不了第二个蓝光那样规模的房企了，也不希望行业再出一个蓝光。
抓住逆风突围的风口没错，只是扩张的途中，房企们也应该多考虑一下口碑的问题。
希望屠龙少年变成恶龙的故事少一些。
