作者：周军律师.
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实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行。
对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：
一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。
对“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的范围和性质该如何理解呢？
《全国法院民商事审判工作会议纪要》（九民纪要）中明确：
“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。
商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。
同时，对于其中 “已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十” 如何理解，九民纪要也明确：如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。
如果是一般买受人，什么情况属于非因买受人自身原因未办理过户登记，才能排除执行？
九民纪要明确：金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，符合下列情形的依法予以支持：
一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
四是非因买受人自身原因未办理过户登记。
人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。
一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。
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