前几天，碧桂园公布了重组方案，总共给债权人提供了5个选项：
①现金回购，但最少要削减90%的本金。通俗一点就是，你可以马上拿到钱，但欠100块最多还10块；
②强制性可转换债券，即100%股权化。等于债券直接转换为股权，债主变股东，且转股日要到3.5年后。
能不能回本就要看以后了
③强制性可转换债券+替换部分新债券，实现67%股权化。
一部分债转股，但转股日要到7.5年后；还有一部分替换成新发放的债券或者贷款，总之就是要展期。
④替换新债券/贷款，但本金要削减35%，而且到期日要延长到9.5年后
相当于100块变65，而且要9.5年后才还...
⑤本金一分不减，全数替换为新债券/融资，但到期日要到11.5年后。
再看看碧桂园欠多少钱？
截至2023年底，碧桂园境外债总额约为164亿美元（约合1202亿人民币）。
这个是外债！
另外，按照2022年财报披露，碧桂园有息负债2713亿元，贸易及其他应付款4374亿元。
加上供应商的钱，总的来说，碧桂园的债务规模应该超7000亿。
值得关注的一点是，去年碧桂园的年销售额，只有604.8亿。
能不能还债？咱们不知道，但是有一点可以肯定，头部房企都这么难了，小企业的日子更不好过。
房企们的路一般就两个方向：
①卖房，关于这两年销量有多差，不用过多解释。
②融资。关于这个，可以从土拍市场行情来窥得一二：
中指研究院数据，2024年，TOP100企业拿地总额9280.0亿元，同比下降29.7%
拉长周期来看，2020年-2024年间，TOP100企业拿地总额总体呈下滑趋势，2024年已不足2020年的三成。
尤其是民营房企，拿地锐减。
开发商的生存途径就是拿地、建房、出售，如果不拿地、不建房，就意味着未来只能等着吃老本，如果老本吃完就只能等死了。
而且，没有新的地块就没办法获得银行的贷款，没有新的资金注入，届时房企生存下去都成问题了，甚至最后就只能逐渐走向灭亡。
此外，楼市的税收调整也是最近大家特别关注的，
上个月的全会上，国家明确：“到2029年完成本决定提出的改革任务”。
预示着，我们离房产税落地已经越来越近了。
不过，囤房者还有时间，提前应对这个问题，比如将房子提前出售，就可以有效避免房产税压力上升，
有人说，还可以将房子出租，获得的收益同样可以抵消一部分税收支出。
真的吗？
只能说一部分房东还可以这么干，但以后随着政策全面推广，房东们以租养贷会越来越难！
因为，一项更为严格的税收已经开始试点！
此税就是——房东税
目前，房东税已经在河北、湖南、云南等三个省份试点。而且税收比例还不低，最高税率20%。
相当于你出租获得一年10万的租金收入，就得交2万的税。
这个税率堪称顶级！
而且，这政策将直接影响两类人：
第一类，炒房客和拥有大量房产的投资客群体：
不论是房产税还是房东税，主要针对的都是手上房产更多的人。
而且有专家预估，将来的房产税还将采取阶梯式税率，住房面积越大，税率也越高。
对于他们来说，将来持有房产的成本将显著增加；
第二类，以租养贷的投资客。
如果你手上有大量的房子，且目前正通过以租养贷的方式来供养房子。
随着房东税的全面落地，以租养贷将变得更为困难重重。
届时他们不仅要面临资产贬值，还将面临税收的增加，而陷入月供困境，尤其是对于高杠杆贷款购房的投资者而言，脱身将成为一项巨大的难题。
那么，房东税会将成本转嫁给消费者吗？
不排除这种可能，但是也只限于局部地区。
比如一线和强二线城市，租房市场市场如果供应不足，就难免会出现房东转嫁成本。
但是即使如此，也不可能长久！
国家已经明确，要建立20%-25%左右的国家产权保障房。这两年也在加速度收储用于保障房供给。
以后中低收入群体不必要一定租商品房，保障性租赁住房同样品质不低。长期来看，商品房出租的难度更高。
至于三四线城市，产业经济单一，难以支撑高房价，也难以吸引人口流入，甚至长期趋势人口外流。
剩下的人，几乎家家户户都几套房，租房市场别说房东转嫁成本，租出去都难！
你说是不是？
