临近过年，广州楼市看似平静，但其实已为2025开了个好头。
据住建局统计，1月1-16日，全市一手住宅网签面积同比大增109%，延续市场热度。（）
楼市君提前摸查发现，不少开发商在憋大招，一大波改善标杆都在争抢年后“第一桶金”。
这个新的变化，不仅会推动市区房价洗牌，也有望拉升小阳春的市场预期。
｜广州城景
|广州楼市发布 摄
壹
从统计局公布的最新数据来看，去年12月，一线城市新房价格环比上涨0.2%。
这是自去年下半年，北上广深房价“四连跌”后首次上涨，展现出止跌回稳的新态势。
｜广州楼市发布 制
聚焦到广州楼市来看，去年12月卖出超470套1000万+豪宅，跑出翘尾行情。
单月近80亿的成交金额，显示高端购买力正在涌入。
｜广州楼市发布 制
进入到2025年，高端改善盘拉高房价预期，在当下也已开始展露“苗头”。
上周末，金融城隔壁的全新盘中交四航珠江春开盘，最高价格7.1万/平。
| 中交四航·珠江春实拍
|广州楼市发布 摄
它不仅捅破了老黄埔的天花板，也扭转了片区“互卷价格”的现状。
这次开盘，打响今年主城改善赛道的第一炮，也给了市场更多信心。
特别是对于地段更核心的珠金琶项目来说，7万+很可能只是起步水平，未来有更高期待。
｜珠江新城航拍
｜广州楼市发布 摄
我们了解到，目前进度最快的保利琶洲南项目，正在修建连接琶洲南和琶洲岛的市政桥。
同时，三大地块也会整体开发，打造“北高南低”的板式大平层。
项目主推户型为120/140/190平全四房，最快3月首开推出02地块。
｜保利琶洲南首推地块示意图
还有中建三局携手白云国企打造的黄边旧改案名为“中建·白云之星”，已开放展厅。
该项目也是走高端改善路线，首推约128-226平户型，都是新规设计产品，超高使用率。
|广州楼市发布 制
在同样主打改善的白鹅潭，年后率先有动作的是理想花地新组团。
该组团主推74-180平三四房，其中四房占比约60%，最快年后就会开放全新样板间。
|新组团位置航拍
|广州楼市发布 摄
除了即将出让的陆居路地块，白鹅潭悦府隔壁的商业大平层【瑞玺】也是年后推出。
这个一线望江组团主推约188-575平大户型，至少也是千万级起步。
｜华润白鹅潭综合体项目航拍
|广州楼市发布 摄
再来看海珠东晓板块这边，绿城海珠项目将在年前公布案名。
这个盘由绿城总部把控出品，是广州第一次出现“纯血绿城”产品，看点十足。
而在它的对岸，中交三滘立交项目预计也会在年后入市，将带来海珠新盘的多个重要突破。
包括但不限于约5万方超大公园、空中网球场、泳池等高端配套，期待值满满。
｜绿城&中交海珠项目航拍
｜广州楼市发布 摄
可以说，年后出场的很多新盘，几乎都有潜力突破板块房价的天花板。(想提前知道市区新盘第一手信息，可添加楼市君微信~)
贰
不得不说，改善盘扎堆入市并非偶然，今年广州市区新房供应有两个显著改变：
供应更集中在核心地段，新盘主打改善需求。
有别于此前“低总价+小体量”刚改项目集中入市，接下来“改善盘当道”才是主流。
据不完全统计，2024年广州预计有39个全新盘亮相，其中主城改善盘有23个，占比已超过55%。
｜广州楼市发布 制
比起通过低门槛吸引刚改买家，这些项目将在产品上可以完胜周边的传统二手。
绝大部分新盘至少是超100%使用率，一小部分顶豪如南方面粉厂项目，更是能做到阳台占比约30%的超新规。
户型升级的同时，这些项目也会在配套、交标品质上下功夫，价格表现也更坚挺。
｜广州楼市发布 制
可以预见，“改善高手”们接连登场，将改变大部分板块的房价体系，甚至是捅破天花板。
这个市场趋势的背后，底层逻辑还是楼市供求关系的重大转变。
前两天，广东省明确提出，要持续用地推动房地产止跌回稳，合理控制新增新增房地产用地供应，推动构建房地产发展新模式。
｜图源：财联社
新房供应端，广州已经走在了前列，土拍早已进入“精准供地”模式。
官方不光掏出了核心区很多“压箱底”的好货，也通过一系列政策配合，为房企降低开发成本，缩短建设周期。
多管齐下，很多新盘拿地即开工，促进市场进入新的良性循环。
| 房企拿地即开工
｜图源：广州海珠发布
由此带来的，是房企布局思维的转变：
多数开发商除了重点聚焦那核心地段，更会锁定二手集中、新房奇缺的板块。
最典型的案例，可参照保利接连重仓珠金琶。
过去很多年，这些地方基本都是二手主导。如今新房的集中出现，将极大出激活置换需求。
｜广州楼市发布 制
可以看到，保利目前已实现了对珠金琶新房市场的制霸，掌握了绝对的定价权。
另外还有个典型例子，就是越秀广州大道中地块，与珠江新城仅有一路之隔。
上次越秀拍地还是四年前，该项目也是越秀区唯一有新规加持的新盘，大概率走改善路线。
｜广州大道中地块周边航拍
｜广州楼市发布 摄
不光本地巨头，很多在广州项目不多的开发商，也纷纷选择全力做改善。
毕竟，刚需市场太卷，天花板不高，改善赛道反而更能做出代表作，实现溢价。
前面说到的绿城、中建三局，还有龙湖等房企，都算是典型案例。
至于需求端，从数据上看，去年广州积累的大量置换需求，将在今年持续释放。
2024年广州超11万户业主成功卖房，同比增长1.63%，比2022、2023这两年都要好。
这个数字也意味着，又会新增数万潜在改善客，将进入今年的新房市场。
｜广州楼市发布 制图
总之，2025是改善主导市场的一年，产品和房价体系都会洗牌，也有利于夯实市场价值。
展望未来，叠加更多财政+货币的强刺激，中心区行情升温的趋势将会更明显。
想升级置换的朋友，记得趁早布局~
