2024年，房地产行业政策密集，政策面迎来近年最宽松的时刻。
“926”政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”，各地纷纷响应为市场注入信心。此后，全国房地产市场成交量回升，核心城市逐渐企稳，房地产行业有所回温。
尽管房地产行业备受呵护，但2024年对房企而言仍然充满挑战。2024年全年，TOP100房企销售总额为43547.3亿元，同比下降30.6%。规模触及天花板后，房企的破局之道是当前行业关注的焦点。
越秀地产这家持续保持稳健经营并持续进步的房企，在过去的一年仍保持行业的领先位置。根据克而瑞数据，越秀地产2024年全口径合同销售额行业排名第8，较2023年底逆势提升了4名，稳坐TOP10房企。在房地产开发业务主业上，越秀地产保持战略定力、坚持聚焦的投资策略，销售上也有条不紊地推进；在商管、物业服务等延伸板块，越秀地产同样坚持做稳做优，夯实发展根基，在行业深度调整期，越秀地产整体实现了稳健发展。
保持定力 聚焦深耕
2024年，土地市场发生巨大变化，整体缩量明显。据中指研究院披露，2024年TOP100企业拿地总额9280.0亿元，同比下降29.7%。
由此，房企拿地策略也随之改变。谨慎、克制是多数房企采取的策略，但如果没有保持一定的扩储强度，更可能不进则退。此情此景下，头部房企纷纷聚焦高能级核心城市，这也加剧了优质地块的竞争烈度。
越秀地产凭借多元化的拿地优势，在全国核心城市高质量增储。去年上半年，越秀地产通过“6+1”多元化增储模式在北京、上海、广州、杭州等城市新增12幅土地，总建筑面积约为172万平方米。在去年上半年新增土地储备中，越秀地产通过多元化增储模式（包括TOD、产业勾地、国企合作、城市更新等）获取的土地储备面积占比为66%。
据越秀地产管理层透露，公司为适应市场和具体城市土地出让规则的变化，及时调整了策略，使投资布局更加精准，聚焦核心城市和核心区域深耕。据介绍，越秀地产的投资策略坚持“以销定投”“量入为出”，重点投向北上广深及重点二线省会城市，投资项目以效益为先，聚焦收益确定性高和现金流回笼快的项目。
去年下半年，越秀地产更加积极把握核心城市优质地块投资窗口期。公开数据显示，去年10月，越秀地产先后在广州、北京、成都斩获四宗地块；进入11月，越秀地产在北京和上海收购了两幅地块；去年最后一个月，越秀地产更是果断出手，斩获五幅地块，分别位于广州越秀区、海珠区以及上海长宁区和西安高新区。
根据中指院数据统计，2024年，越秀地产全年权益拿地金额房企排名第九位，在新增项目中，北京、上海和广州的项目占比超过75%，显示越秀地产在土地市场上进一步聚焦一线城市。以北京和上海为例，在不到4年时间，越秀地产在上海已累计打造11个项目，北京则累计打造8个项目，城市布局和投资策略实现精准落地。
图：广州国际金融中心
（越秀地产旗下商业物业）
得益于坚定而合理的投资策略，越秀地产的土地储备也相对优质。截至去年6月30日，越秀地产拥有总土地储备约2503万平方米，94%分布在一线城市和二线城市，其中大湾区土地储备占比为41.2%。
精准的投资策略，带来的回报也是可以预期的。去年全年，越秀地产累计完成合同销售额约为1145.4亿元，累计合同销售面积约为392.18万平方米，虽同比略有下降，但仍然是11家千亿房企的其中一家，比较优势持续扩大。
财务健康 行稳致远
销售保持在稳健的水平，越秀地产也因此获得资本市场的持续支持。2024年12月17日，越秀地产公布，其已与一家银行订立一份融资协议，在该融资协议的条款之下，越秀地产将获得12亿港元（或等值人民币）的定期贷款融资，贷款期由融资协议日期起计18个月。
2024年12月23日，越秀地产再度宣布与一家银行订立一份融资协议，越秀地产将在融资协议的条款下获得5亿港元的定期贷款融资。
这实属难得。在多数头部房企被关上融资大门之时，越秀地产仍能够获得较长年期的大额融资，说明金融机构认可越秀地产的发展策略以及发展前景，对之也仍然具备充分的信心。
事实上，越秀地产一直恪守严格的财务纪律。截至2024年6月30日，越秀地产的现金及现金等价物、定期存款，监控户存款、定期存款及其他受限存款总额约为481.4亿元，剔除预收款的资产负债率、净借贷比率和现金短债比率分别为68.3%、58.6%和1.53倍，“三道红线”指标维持“绿档”达标。
同时，越秀地产平均融资成本同比进一步下降，上半年加权平均借贷年利率同比下降41个基点至3.57%。期末平均借贷成本进一步下降至3.47%，在行业中处于领先地位。
除此以外，越秀地产强大的母公司背书也是金融机构愿意用真金白银支持的重要因素。去年，越秀地产母公司持续为越秀地产注入优质土地资源，例如广州琶洲南TOD项目，就是越秀地产从母公司收购而来。
图：琶洲南TOD·滨湖公园
琶洲南TOD项目已经进入收获期，母公司愿意在孵化之后注入上市公司，代表母公司对越秀地产毫无保留的支持与呵护，也是对越秀地产股东、合作方等的一种表态。
强化韧劲 打造第二增长曲线
随着房地产开发业务触及天花板，头部房企均在谋求新的发展支撑，越秀地产则已经培育出了具有确定性未来的业务。
越秀地产近期表示，将贯彻商住并举战略，发展四大主业，优化资产结构、提升经营质量，做城市美好生活创领者。其中，开发业务向新而行，为房地产市场止跌回稳、国民经济持续向好贡献力量；商业、物服、康养业务做稳做优，打造“第二增长曲线”，丰富城市美好生活。
在商业板块，越秀地产发展可圈可点。去年，越秀地产旗下多个商业项目达成新的里程碑。例如，粤港智谷产业园助力大湾区建设科技创新产业合作基地；时尚产业平台广州白马大厦转型升级支持商贸复苏；武汉大型商业新封面越秀·国际金融中心全面亮相。
从数据来看，越秀地产的商业板块也已经有持续转化的能力。截至去年6月30日，越秀地产直接持有的商业物业实现租赁收入约2.97亿元，同比上升41.3%。
越秀地产旗下的越秀房产基金是最早在港交所上市的内地中资REITs，目前它的运营状况持续稳健向好。
2024年上半年，越秀房产基金整体经营收入10.34亿元，物业收入净额7.43亿元；整体期末出租率为84%，整体期末月租金单价上涨2.7%至193.9元/平方米（不包括酒店和公寓），表现出了较强的资产经营韧性。
物业服务领域，越秀地产旗下越秀服务也在行业中持续领先。2024年上半年，越秀服务实现营业收入19.60亿元，同比增长29.7%；毛利率为25.9%；归母净利润2.78亿元，同比增长12.1%。
越秀服务管理层表示，越秀服务未来将夯实物业服务基本盘、坚持有质量的规模拓展、聚焦增值业务增长点，打造更好的口碑、增强市场竞争力，争取更大的发展空间。
本文仅供参考，不构成投资建议，投资者据此作出决策需自甘风险
