上周五，南沙扔出12条重磅新政。
其中，加大商品房去化力度和优化供应，成为这轮“救市”的主要方向之一。
南沙的意思很明确，就是要去库存。
事实上，目前南沙的新房库存，已经降到了近3年最低。
对比2022年供应高峰时，去化猛降15个月，是全广州库存下降最快的行政区。
| 广州楼市发布 制图
如按现在的去化周期算，卖光整个南沙的速度，甚至比清空知识城还要快。
前几年市场疯狂讨论“南沙VS知识城”话题，可以说，已经出现了新变化。
壹
过去几年，南沙和知识城这对CP，因拥有国家级规划，一直被很多买家拿来对比。
甚至，还被看作是押宝广州东进，或者向南发展的缩影。
但从市场两个最新现象看，南沙已经全面露头，冲在前面了。
| 南沙航拍
| 广州楼市发布 摄
1、南沙正以知识城3倍速的速度清库存。
根据统计，2024年南沙新房库存去化周期降至19.2个月，对比2022年货量最多的时候，降了15.2个月。
相反，知识城的库存周期，从2019年的6.7个月，猛涨到现在的66个月。
简单换算，可得出这么一个结论：
南沙卖光所有房源，速度比知识城清空库存，还要快上3倍。
| 广州楼市发布 制图
关键是，南沙现有库存房源为14513套，而知识城仅有4064套，仅有南沙的零头。
通俗点理解就是，南沙货量虽然比知识城多出了3倍，但它更不愁卖。
| 广州楼市发布 制图
2、南沙的房价涨幅，已经有超过知识城的趋势。
数据显示，截止到2024年，南沙新房均价为25271元/平，与知识城基本一样。
从近6年的价格变化来看，南沙以9%的涨势，领先于知识城。
| 广州楼市发布 制图
这种涨幅虽说很微弱，但主要是受市场整体下行周期影响。
要知道，前两年行情上涨时，南沙均价曾一度攀升到2.8万/平，而彼时知识城新房价，还是2.5万/平左右。
| 广州楼市发布 制图
如今，伴随着市场行情回温，南沙的一些新房价，已经有抬头向上趋势。
这意味着，未来两者间的价格差距，估计会越拉越大。
并且，从城市底层逻辑看，南沙优势正在逐步凸显出来，长期跑赢问题不大。（想了解更多市场变化，欢迎扫码找楼市君细聊~）
贰
南沙和知识城产生分化的背后，其实是源于城市能级的不同。
从产业层面上看，知识城和南沙确实都是国家级定位。
如前者是和新加坡的双边合作项目，站位广州第三轴“科技创新轴”；南沙则是省内唯一国家级新区，属于广东自贸区、粤港澳全面合作示范区...
但别忘了，两者在城市功能上，南沙地位更高。
比如在2019年时，《广州国土空间总体规划（2020—2035）》就明确将南沙定位为广州唯一的“城市副中心”。
在城市能级上，仅次于中心城区。
|《广州国土空间总体规划（2020—2035）》
|图源：广州市政府
而去年，广州又更进一步，把中心城区、南沙新区、东部中心，定义为广州的“三大发展核心”。
相当于把南沙一个区的地位，提升到和中心城区一整个片区的高度。
|《广州国土空间总体规划（2021—2035）》
|图源：广州市政府
所以，南沙和知识城虽在同一起跑线上，但它的爆发力往往更强，这在3个层面体现最为明显。
1）政府层面：砸钱搞基建，政策拉龙头
2023年，广东省曾出台过一份文件，其中提到：
对国家重量级平台南沙，按“先有项目后有预算”的原则通过规范的转移支付支持。
与此同时，知识城则在保留基数基础上，被省里取消了专项补助政策。
官方对南沙独有的疼爱，在这里体现的一清二楚。
｜图源：广东省政府
官方的强有力支持，使南沙无论是在基建上，还是产业龙头落地上，都取得了突飞猛进的进展。
比如交通方面，南沙这几年相继开通了南沙大桥、深中通道，18号线、22号线等，直接把南沙与广州各大核心区和湾区城市，连接了起来。
与其他区域的牵手，相当于帮助南沙打破了城市壁垒，使它像一个外向型区域。
｜深中通道
｜广州楼市发布 摄
另外，南沙在拉动产业“巨头”落地上，力度也比想象中要大 。
据悉前些年中铁建、中交等龙头企业的到来，背后就是官方在主动作为。
还有越秀金融中心、南沙期货产业园、大湾区科学论坛会址项目、庆盛枢纽、南沙全民文化体育综合体等，也是政府在全面施力。
像南沙建设大型体育综合体，部分资金来源于就是天河卖地。
由此可见，官方对于南沙，是在举全省、全市之力进行开发。
｜南沙全民文化体育馆综合体实拍
｜广州楼市发布 摄
2）企业层面：看好南沙，强企扎堆进入
有了官方带头做铺垫和示范，很多民间企业，对于南沙的信心，也在水涨船高。
去年广州国际投资年会上，南沙一区就斩获了2033亿元大单，成为全市首个签约总投资额突破两千亿的区。
比广州两个传统的经济大区——天河、黄埔，还要厉害。
而拉长视角来看，南沙近些年强企扎堆入驻现象，也十分明显。
光是累计引进的世界500强投资项目，就超过了241个，人工智能和生物科技等前沿企业也有近1000家。
｜南沙航拍图
｜广州楼市发布 摄
龙头企业的集中到来，对南沙而言，透露了两重意义：
一是，说明企业对南沙坚定看好。
二是它不仅会带动GDP增长，同时，也会带来就业、人口和城市活力。
过往南沙的一些痛点，也会因此得到改善和解决。
3）人口层面：虹吸大湾区，南沙有地理优势
更为关键的，随着政策倾斜，基建和产业落地，越来越多人口，也在朝南沙迁移。
加上南沙特殊的地理位置，这种迁移和虹吸范围还很广。
比如这几年，南沙涌入的香港、深圳、东莞和中山的产业人口以及投资买家，就不在少数。
广州统计局数据显示，在2023年，南沙是广州常住人口增长最多的区。
｜广州楼市发布 制图
人口作为决定楼市持续向上的关键要素，人员虹吸力越大，就意味着它的爆发力，更强、更持久。
叁
恰恰是因为这些城市逻辑上的差异，所以我们可以清楚看到：
南沙各板块和知识城，在楼市上的表现，已经慢慢拉开了距离。
就拿去年为例，南沙多个板块的销量，去年卖得最火的明珠湾、金洲蕉门，能卖出2000+套。
而知识城去年全年的新房住宅销量，仅有664套。
如果放在南沙的几个板块中对比，知识城的销量，仅高于货量供应不多的庆盛、榄核两个板块。
| 广州楼市发布 制图
这是什么概念？
要知道，在2020年市场火爆的时候，知识城可是一年就卖出了6800多套，销量“排位”无论是比明珠湾，还是金洲蕉门，都要高。
而如今，两者的位置，已经相互对调。
| 南沙航拍
| 广州楼市发布 摄
更关键的是，目前南沙和知识城还尚未发育成熟。
随着建设的推进，它们在城市规格、资源、人口等层面的差异，投射在房地产商的楼市差距和潜力，也会被进一步被放大。
现在南沙跑赢知识城，可能还只是开始。
