01
案情简介
宋某为某小区业主，曾介绍朋友购买该小区房屋一套，与开发商约定以物业费抵用券形式给予回报。因开发商与物业公司是关联公司，最终由物业公司向宋某出具书条1份，载明：某单元业主宋某，物业费抵用券20000元抵至2022.1.1-2023.9.3。书条上加盖有物业公司发票专用章并附工作人员签名。
后物业公司被业委会终止物业服务，小区更换新的物业公司，宋某因无法向新物业公司使用物业费抵用券，而缴纳了2022年1月1日至2024年12月31日期间的物业费26431元，就其财产损失向原物业公司提起诉讼，要求原物业公司返还20000元。
02
法院裁判
一审法院认为，根据一般理解和通常的消费习惯，抵用券只能用于抵扣已经产生的费用款项，并不具有可要求返现的功能，且宋某与物业公司之间对此亦无明确约定，故宋某要求物业公司返还20000元，无事实和法律依据。
二审法院认为，物业公司向宋某出具物业费抵用券，系其真实意思表示，对其具有约束力，现物业公司无法履行承诺，构成违约。
案涉抵用券的实质系宋某介绍买房佣金的一种替代支付方式，现因被案涉小区业主委员会解聘，新物业公司不接受物业费抵用券，也即物业费抵用的佣金支付方式已无法实现。因抵用券载明的使用期限为2022年1月至2023年9月，宋某不能使用抵用券而向新物业公司交纳了上述期间的物业费，其交纳的该期间物业费系因物业公司违约导致的宋某的损失，以该金额赔偿亦可视为回归货币支付的佣金。
综上，二审法院经折算后判令物业公司向宋某支付2022年1月至2023年9月期间实际缴纳的物业费14684元。
03
法官评析
房地产开发商或其关联公司常常以各种优惠条件吸引客户与其签订合同，其中有部分会采取以老客户推荐新客户给予资金回报或者消费券、抵用券等形式进行促销，但客户推荐后开发商承诺的回报没有兑现或者抵用券无法使用的情况在实践中也并不少见。
本案确立了约定当作推荐客户报酬的抵用券无法实现约定功能时，抵用券的发放主体应当承担赔偿损失责任的裁判规则。
依照《中华人民共和国民法典》第九百六十一条规定，中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第九百六十三条规定，中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。
本案中，开发商与宋某约定推荐新客户赠送物业费抵用券，双方之间形成的是中介合同关系，物业费抵用券是双方约定的报酬。物业公司作为开发商的关联公司对上述涉及其公司利益的合同予以确认，并按照开发商与宋某的约定给予物业费抵用券，应视为其认可合同内容，并自愿受该合同效力约束。
宋某推荐客户后，物业公司出具了物业费抵用券的书条，该书条的本质是宋某推荐客户的报酬，物业公司应当确保该抵用券可以实现其抵用物业费的功能。本案物业公司撤离后，新物业公司不同意抵用物业费，该抵用券的约定目的无法实现，可视为物业公司支付报酬的义务未履行完毕，构成违约，物业公司应当赔偿因抵用券无法使用造成宋某的实际损失。
至于宋某实际损失的大小，如果单纯从约定抵用券的票面金额来看应该是20000元，但该抵用券中明确了抵用物业费的期限，说明该抵用券的实际价值是约定可抵期间宋某应当支付的物业费金额。本案宋某实际支出的可抵用期间物业费的金额为14684元，故二审法院认为宋某的实际损失为该金额。
法条链接
▲《中华人民共和国民法典》
第九百六十一条中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第九百六十三条中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。
来源：无锡中院立案二庭
编辑：赵伟
审核：李思红
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