上海中内环正在被抛弃的中产社区——万里。
房龄适中、轨交便利，学校尚可，而且地处上海内中环之间，房价却常年是同环线洼地，存在感极低。
万里究竟出了什么问题？未来究竟还能不能买？
万里最大的遗憾，规划得太早，独立得太晚了。
万里原本是普陀长征镇的一块飞地，1992年跟着长征从嘉定划入普陀，2014年才独立析出成立街道。
但决定万里命运的时间节点，却是1997年。
为了加快市郊住宅建设，上海市当时提出了四大跨世纪示范居住区，分别是万里、春申、三林、新江湾。
其中万里城居住区规划占地面积多达224公顷，规划了大片住宅，为万里打下了居住板块的基调。
图源：上海市城市规划设计研究院
当年面向市区白领的居住规划，如今看却有些过时难以满足需求了。
当年大量的新房建设为万里导入不少居民，但该有的民生设施却相对匮乏。
万里板块大多小区外围都是围墙，和浦东很多板块一样街道内部缺乏烟火气。
板块核心位置被住宅填满，除了功能简化的万里公园，缺少类似商办综合体的凝结核辐射全域。
商业、地铁等重要配套基本都位于板块边缘，辐射范围十分有限。
商业体能级较低，家乐福倒闭、大华虎城和巴黎春天升级过仍然难掩老态。
规划的局限性决定了万里的上限注定不如国际社区，但区内的资源倾斜又抛弃了万里一次。
万里2014年才从长征镇独立，这就导致其在长征的大树下当了很多年小草，一些资源分配上要吃亏。
从解体前的长征镇来看，社区医院、文化中心、大商场应有尽有，资源平均密度尚且凑合。
但平均资源这个概念，就像诸位与马云加一起的平均收入过亿一样，都是耍流氓。
事实是当年住万里的居民要去一趟镇里的卫生中心得坐公交穿过一个真如，单程居然要1个小时之久。
等到成立街道后，万里直接把自家的社区卫生服务中心做成了中心城区最大。
可以说万里的独立之日，才是真正谋求自身发展之时。
只可惜最珍贵的土地资源在独立前就已消耗殆尽，板块的空间格局已经固定很难改变。
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万里第二大痛点，板块闭塞、产品也一般。
万里处于浦西内中环之间，地段优势却因为上海西站和铁路的阻隔难以发挥。
从岚皋路到中环将近3km的直线距离，万里和南部真如仅有一条真华路联通。
目前能看得到希望的仅有打通兰溪路-真南路一条，密度远远不够。
而且铁路噪音也严重影响了北侧的众多房源，对很多人来说成了万里的另一个减分项。
即使没有铁路噪音影响，万里的这些住宅产品市场站位也危险了。
万里的整体建设时间在1997-2008年之间，板块绝大多数产品都是商品房。
当年的跨世纪示范居住区，虽然跨越了时间周期，但终究还是没能穿越产品周期。
万里集中开发的时候并不像现在桃浦那样百家争鸣，建设主力为大华、中环投资等地头蛇集团。
在今天看来虽然社区整体绿化不错，但地头蛇们造的这些住宅品质还真是一般。
整个社区的产品外立面都是以涂料或小块面砖为主，在岁月洗礼都有些老旧：
户型设计也是百花齐放，用今天的眼光来看既不通透也不方正：
并且因受限于时代，万里的商品住宅大多数车位比都很低。
代表小区达安春之声花园1:0.5，万里雅筑仅有1:0.6；
更极端一点的大华颐和城，小区3500多户，车位比却也仅有1:0.5，对住户而言每天的抢车位大战很不容易。
再加上至今采用的仍是1-2元/㎡/月的物业费的老大爷物业公司，导致大部分小区的物业服务也非常一般。
曾经在铁路以北，普陀好房子选择太少万里存在感很高。
如今桃浦智创城高标准的新房一个接一个入市，均价8万+/平，精准分流同总价段的万里。
不论是房龄、外立面、户型设计还是小区绿化、车位比和物业服务，都领先了万里一个产品周期。
桃浦宝华实景图
连万里最引以为傲的科技住宅中鹰黑森林，在岁月洗礼下外立面也开始缝缝补补，低下了高傲的头颅：
对于很多70、80后中产家庭来说，万里是当年可选的心头好；
相对便宜的价格以及相对不错的学Q，成了很多上有老下有下中年家庭的性价比选择。
但对更年轻的买房群体来说，同价位新房有更先进的理念和更洗脑的营销宣传，万里的房子正在被抛弃。
万里的房子以后真的不能买了吗？
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前面说的产品本身，只是影响楼市交易的一部分原因，二手房流通潜力与周边产业强相关。
上海西南片区和浦东都因为相对丰富的产业，催生出了旺盛的购房需求。
但万里所在的沪西北一直是上海产业版图缺的那一角，整个大片区都是以居住属性为主。
普陀从长寿路一路往西、北到万甘泉宜川、万里、曹杨、真如以及隔壁宝山大华全是居住区。
如果是十年前，万里在这种局面下确实没有活路；
不过如今隔壁的真如副中心的建设取得了一定成就。
铜川路水产市场拆迁完成，大型城中村红旗村的动迁完成，取而代之的是中海环宇城、高尚领域、星光耀广场、绿地缤纷城多个大型综合体。
据统计2023年，真如五大商办项目中海中心、信泰中心等全年租赁去化10万方，位列上海各大CBD甲级写字楼去化量第二名，预计能导入约40000商务精英。
假如真如能够持续保持发力，近水楼台的万里抱紧这条大腿不容易被彻底淘汰。
再看万里本身也有产业利好。
2021年京东卓越联合体拿下上海西站万里地块，包含：
1栋高180米的超高层办公楼、1栋高55米的人才公寓、1栋6层大型商业综合体和4栋独栋商业体以及住宅项目。
不过根据工地现场情况来看，该项目落地速度有些缓慢，最启动的天元府还没交房。
根据办公体量来看，这个上海京东总部的影响必定不如青浦华为那样大，能炒作的也仅仅是天元府一个新盘。
相比起京东带来的产业，居民们更关心的可能是6层高的商业综合体。
虽然位置不在万里中心有点遗憾，但对板块配套来说是实实在在的短板补齐。
两大利好再叠加未来将开通的20号线，万里的保鲜期还能争取延长更久。
于是万里的楼市风险，也变成了很多普陀板块的共同风险：
真如副中心，真的能崛起吗？
不过就当下而言，万里是800多万预算群体兼顾地段、房龄以及学Q的一个高性价比之选；
同预算兼顾学Q和房龄的选择基本到了外环外，万里的价值决定了自身不会马上被抛弃。
