我是『房段子』，您相见恨晚的房产军师，目前已为10000+成都购房者提供了一整套房产买卖的解决方案。
我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过13年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。
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会员
提问
我们预算本来350万的，但是感觉没啥好楼盘，盘了下，最多到了400万，不能超过这个数值，但还是没有合适的楼盘，请问房段子，这个段位是不是很尴尬？
房段子解答
成都尴尬的350-400万预算。
成都二手房成交量再创新高，其中一个原因就在于不断拔高的新房总价，积压了一些刚需刚改客群转向二手房。
这导致从成交量来看，二手房是和去年基本持平的，但新房却大幅萎缩——2023年二手房成交，22万套，2024年截止目前已经是20万套了；2023年新房成交14.6万套，但2024年只有8.6万套。
这其实是楼市的正向反馈，新房过渡碾压二手房生存空间，是不健康的。
但很多人不服啊，或者觉得很窝心——因为总价400万以内的新盘，是越来越少了，甚至于放眼成都，350-400万的预算是很尴尬的（很像以往的某个时期）。
不说未来的地块，也不谈迟迟没卖完的新盘，就近期一些热门的，350-400万还能买什么？
1、成华是大户，可以看金色中环的中环臻邸、越秀天悦云萃、首开臻礼著（各有优劣，各有侧重，有具体分析比对需求的朋友可以单独加我）。
2、金牛供应不足，目前来看只有保利花照天珺的129户型和143的低楼层，其余的眉山中铁建西派预估是400+，上林熙锦府一言难尽，人北的龙湖卖断货了，国宾和北新还撑不起这样的总价。
3、青羊——难搞。光华云境128户型看得上吗？
4、武侯——只有武侯西派善境的低楼层。天鹭满园143起步超过400万；机投和簇桥等还达不到350万的天花板，除非看他们的大户型。
5、锦江——难搞，锦上映的瑕疵房看不看？126户型没了，143的要超400万。
6、高新——新川雅境134户型已经回升到400+，金泰蜀道还在300-350徘徊，或者陆肖七期？再者看看高投28亩（高投璞玉锦萃）的洋房呢？https://weibo.com/1551561845/P2nSmBV9F https://weibo.com/1551561845/P3JRg68G8
7、天新——大家提名？
会员提问
请问：现在手里有70万，一套纯商贷房在龙泉，才装修完，利率5.6%在还，老公龙泉工作，老婆双流工作，双方公积金加起每个月5000左右。家里刚添了小宝贝，现在考虑是结清房贷还是购置二套房（最好是升值学区），该咋个抉择呢？龙泉还有73万贷款，夫妻年入25+。
房段子解答
较早前房段子会员付费问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。
你们的问题还是非常具体的，就是要么提前还贷，减轻压力，要么就是另寻投资渠道。其实归根结底，还是要看，是否有更好的投资机会。
假设你们不提前还贷，那么70万，再去买，严格按照首付6成计算的话，基本上可以杠杆到120万左右？此时贷款50万，二贷4.9%计算月供大概是2650元。
加上你们此前的龙泉房贷可能4500左右，汇总一个月的总房贷大概是7000出头，对于25W的年薪来看，的确压力很小，基本没什么问题。
但关键在于，120万能买到什么好的房子吗？基本买不到的，只能是一些比较偏的或者非常小的房子，对于你们寻求的投资价值来看，还真的没有。尤其是你们看到的升值学区概念，我认为可以考虑学区，但是一方面升值几率看不到，另一方面，你们才刚添了孩子，所以还处于对学区很早期的阶段。第三方面，即便要考虑学区，你们的120万预算，也基本上只能买到青二的挂户学区房，小套一这类，比如罗马国际、时代凯悦、新城市广场等楼盘，学区是可以的，但是你们双流、青羊、龙泉三个地方跑？实操难度很大。
所以我建议直接结清贷款，另寻楼市机会。
直接结清贷款很好理解，你们本就是有70多的房贷，一次性结清，极大地降低生活压力，而且还能降低利率（原来的5.6%的利率太高了，基本上逼近最高点）了。
结清之后，积蓄能量。
比如这套房，我是没猜到具体楼盘，但是从地段上来看，并非核心区，非常有价值的区域，只不过你们是刚装修完刚入驻，暂时比较满意，而且也能极大地照顾到你老公的通勤问题。
不过从价值的角度出发，意义不大，我建议你们审视下这套房未来保值增值的意义大不大，如果不大，那么是否可以考虑下适当牺牲通勤和装修概念，合并出售？
比如卖个150万，再加上你们本就25万的年入，月供基本上1W没太大问题，而且利率低下来了。此时杠杆到350万级别的预算，直接上手一套主城核心区的，兼顾到改善、保值和学区因素的房源，这样的资产优化，才是明智的。
所以总的来说，我建议你们提前还贷，然后出售，随后另寻整体的一套楼市机会。而不是现在直接买一套120万的小房子，到时候两套都不伦不类的，资产没有形成合力，缺乏理想的资产优势。
会员提问
你好，我去看了***这个楼盘，冲动交了定金。然后才去看8号楼的5楼，发现离公墓好近啊。现在很纠结，到底是换个其他楼栋，还是损失定金认栽？销售说离公墓800米到一公里，后面我自己去，用keep记录，只有200米。定金给了10万，全部优惠下来是319万。本身预算340万内，然后离**近一些，上班方便，相对抗跌一些。但后来我也可能搬去***上班，所以发现就很远，所以也有些尴尬。
我想换到同小区，但阳台上看不见的，可以换到3、7栋，7栋1单元贵2万，也离得近，只不过看不到。3栋靠路的是6楼，不多加钱。靠中庭的是7楼，多20万。8栋到公墓，距离就200多米，真的接受不了。我今天早上还看到了....
房段子解答
较早前房段子会员付费问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。
10万的定金不是一个小数目，如果不要太可惜，我觉得整体还是以换房换位置为主要的核心思路。
**这个盘，其实定位是很清晰的，因为旁边是公墓，能接受的人不多，这是最大的硬伤，至于高速我觉得都还OK，稍微好一点。
目前你看的是8号楼，113户型，优惠下来319万，折合单价2.8万，整体表现中规中矩，但是给了定金10万，这都相当于1年的利息了，所以整体还是有点难以取舍的。
本身来看需求是要离**近一些，上班方便一点。加上340万的预算，所以周边真的能可选的很少很少，除非**？不过也挨着墓地很近。
当前我觉得旁观者清，最好的结局，就是换万科远离墓地的区域，7栋虽然看不见，但是本质上的心理距离依然很近，没有其他邻居密集地遮挡这个问题，心理依然是难以过得去的一道坎。
区区2万的价差，没啥意义的。
要换就换3栋，靠里的加20万，也就是339万，其实也是符合你们预算的。靠外面的6楼，挨着马路，不加钱，这个看你再具体实测下噪音问题，尤其是能进入工地，查看下噪音实测，考虑进去后面的封窗静音等问题，二选一吧。
如果不是很差钱的话，我建议直接换3栋靠中庭的7楼，这种钱也没多花多少，但是能真正解决大问题，未来不论是噪音还是墓地，都不再有心存芥蒂。
最后就是未来**通车了，（批复概率很大，大概28年建成），后期*号线转*号线的**站，再**号线一路南下**，就非常快速便捷了。
至于你说的，直接退了不要10万了，，一方面吧钱我觉得是可惜，另外一方面的话，就是再买又能买到个啥呢？看周围**的话，还真的很难找到合适的了。
