今晚20:00，
观观将带来上海买房专场：
上海楼市有新的转折？
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当下的上海新房市场，新政利好不断。
首付、贷款利率都是史无前例的水平。
然而对于这些利好刺激，购房者却无比清醒。
“买错一套房，十年都白忙”。
随着二手房笋盘不断涌现、豪宅新房的跳涨，
以及高溢价地王出现带来的超高破发风险，
上海新房的性价比正在急速下滑。
据不完全统计，2019-2022年买的新房，有一半以上已经跌破买入价。
外环外新房已经全面破发，95折是常态，最低有打92折的。
上海楼市打新亏钱的时代，正式来临。
网红盘集体破发
“大虹桥要跌破4万才算合理”。
“前滩已跌破11万”。
之前只看到郊区破发的言论，没想到中内环也避免不了破发的命运。
静安区西藏北路的新湖上海青蓝，2020年底开盘的高品质洋房，
最近成交价相比四年前破发100多万。
说起来，2020年前后上海整体新房的性价比要比现在高很多，但还是破发了。
这一套，直接把华发静安华府156㎡（2200w均价）、中铁峯荟里158㎡（2300w均价）、中海海上和集179㎡（2400w均价）、汇樾庭大户型、玖珑庭大户型干废了。
新的越秀静安天玥也不好卖。3房142㎡定价要1700万。
覆巢之下无完卵。
中内环一线江景房东外滩一号，2018年取证约9.5万/平，一顿鼓吹江景和杨浦滨江规划，最后靠中介忽悠清盘售罄。
2024年，最新成交单价约9.1万/平，不算利息和税费都已经破发了。
中内环都这样了，外环就更离谱了：
闵行华漕板块，首创禧瑞荟二期，
开盘均价6.6万，认购率高达509%，
现在成交价5.9万，彻底破发。
南翔南翔板块，云湖漫城，2021年开盘价5.78万，
最新成交价5.1万，也在破发。
现在的情况是：从远郊到近郊刚需，再到外环内，甚至市区核心豪宅。
那些曾经大家狂热打新的板块/楼盘，好像没有一套房子是赚的，全部血亏。
当初打新追倒挂，现在交房即破发。
买家直呼：摇了个寂寞！
楼市新周期，到底该买新房还是二手？
不同预算，刚需改善应该如何选择高品质次新房源？
小孩马上读书了，应该如何挑选“低溢价”学区房？
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这些破发盘有何规律？
目前上海二手房市场的分化行情，对次新房的影响也是如此。
容易破发的地方主要集中在郊区的五大新城、宝山、金山、崇明。
远郊无地铁区域破发率更高。
所以现在外环外的新房卖不动的原因，除了供应量过大，另一个就是存在“破发”。
你想想，买了之后不仅亏钱，还不好出手。谁还敢买？
临港就是最大的典型。
市区，虽然相对安全，但建设相对滞后的区域也存在买入时机的差价：
例如，杨浦滨江规划很好，但2018年买入的房东就很惨了，2024年才是合适的买入点。
所以说，板块不错，时机买错，一样是大坑。
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“破发”可能还会持续
为什么说这种破发现象会持续？
因为有两个关键因素摆在我们面前。
第一因素是价格端，未来新房的价格会越来越高。
一方面是今年的土拍严重缩量，这意味着明年上半年的新房市场可能会出现供不应求的现象。
另一方面，土拍的溢价率越来越高。
开发商们的想法也好理解： 不加价，就拿不到地，拿不到地，公司没项目，就要缩编、裁员、甚至像极越一样原地解散 ......
所以加价拿地，然后升级产品，再高价卖，才有活下去的希望。
不过这些越来越贵的新房，哪怕产品有升级，对比二手房也失去了性价比。
从购房者的角度看，买新房亏钱的风险在持续放大。
上海的新房市场，在明年，很有可能会进入跟整体市场“背离”的状态。
第二因素是供需端，很多板块供大于求。
目前的上海二手房，正面临地段分化的行情。
联洋、张江、御桥这些热门学区板块，以及徐汇滨江、黄浦滨江、新天地这些内环核心区域的房子，只要价格合适根本不愁卖，有些板块甚至都卖空了。
这些地方二手房坚挺，换手率高。
那么新房自然也受人追捧，哪怕涨点价也能卖掉。
但是一些地段偏远的远郊板块，依然是天量挂牌，供求关系仍然是供大于求。
板块内的二手房消化不掉，势必会影响区域内的新房。
比如五大新城，大量的二手房卖不掉，新房卖起来也很艰难。
未来上海楼市地段分化越来越严重，“破发”就会持续蔓延。
买卖建议
我们一直强调，上海新房相比二手房已经失去性价比，而且破发的风险越来越高。
但如果你是高预算客户，执意要买新房，那观观也有几点建议：
1）只买对的，不买贵的
1000万以上预算，买新房划算。
500-1000万预算，新房二手房同步看。
买房的时候，只买对的，不买贵的。
无论是投资，还是自住，都要选择自己需要的。
不要追热点，楼市永远不缺热点。
这里要提醒大家，紧临棚户区或者待拆地块的房子，谨慎购买。
2）只为品质和资源买单
买一套房子之前，你就应该想到，如果以这个价格买入，几年后变成二手房，要卖什么价格，才能保本？
花里胡哨的长远规划，不能全信。
现实层面看得到的周边配套，才最实在。
小区的品质、周边的配套以及户型的稀缺性，能让你在未来二手市场有更多的话语权。
无论是郊区还是市区，越接近板块中心，越能享受到更好的资源，未来也更抗跌。
因为核心地段和高品质产品在市场中拥有更高溢价，
这是大家普遍认可的共识。
总而言之，买房是件大事，建议大家多看多比较。
用足够的耐心去挑选 那些足够稀缺+核心地段+高品质的房子，才能穿越周期。
如果你最近也在考虑买房和卖房？ 可以扫码领取一份《2024年上海楼市最全板块+小区涨跌榜》，哪些板块可以闭眼入，哪些小区赶紧割肉抛掉，一目了然。
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