高使用率的“超新规”，很快将收紧了！
刚刚，楼市君收到爆料：明年出让宅地，阳台占比将严控不得超过20%！
我们向相关人士求证获悉，接下来官方将收紧宅地出让的“超新规”，可以理解为2025年宅地出让会有所严控。
至于年内已出让或已挂牌的“超新规”地块，产品条件基本不会有变化。
担心新房使用率持续走高的买家，不用观望了，可以放心进场！
（注：阳台占比，即住宅半开敞空间按水平投影面积一半计算容积率建筑面积的占比）
｜广州城景航拍
| 广州楼市发布 摄
从去年住宅新规至今，广州新房使用率经历从“冲100%”到“破100%”，再到“奔130%”...
短短1年内迎来3次升级，确实有效激活市场活力，但也是一把双刃剑。
首先，我们明确一点：此前官方的产品新规政策一直都是“阳台占比不超20%”，室内飘窗可以做到80cm，使用率约100-120%。
｜广州住宅新规意见稿
｜图源：广州市规划与自然资源局
到了今年8月后，广州开始出现“超新规”宅地。
据不完全统计，目前广州多区已放出约10宗“超新规”宅地，阳台占比约25-30%，使用率更突破130%。
｜ 广州楼市发布 制图
对于这些地块出现的原因，我们向相关人士了解到，大致分为两种类型：
一类是特殊项目，像南方面粉厂、绢麻厂、招商横沥地块等，都是官方有意打造的广州高品质人居范本。
特别是像招商林屿境，作为广州第4代住宅新产品，也有首次试点的意味。
｜南方面粉厂地块航拍
｜广州楼市发布 摄
另一类就是南沙区项目，目前已有约6个超新规项目，覆盖多板块商品房、安置房等，背后在于南沙权限比较特别。
据另一位知情人士透露，考虑到各方影响，接下来无论哪种类型，广州出让宅地都会慢慢调整收紧。
｜南沙航拍图
｜广州楼市发布 摄
正如我们所说，产品新规迭代其实是把双刃剑。
产品不断提升使用率，看似是利好，但产品新规迭代太快，也容易让买房人、存量房业主和开发商缺乏安全感。
1）加速二手贬值，原先使用率70-80%的产品受到冲击。
目前，广州链家网在售二手房数量约14.5万套，楼龄15年以上的占超70%。
高龄+低使用率+落后户型，在新规产品的冲击下，二手房难免会更难卖。
重点是，置换需求得不到释放，也会间接影响到新房库存的去化。
｜天河某二手小区实拍图
| 广州楼市发布摄
2）加剧新房买家观望，让人觉得以后使用率还会更高。
产品使用率频繁更迭，会让买家潜意识默认“新房产品没有最好，只有更好”。
如此一来，新房买房周期只会不断延后，长期以往对市场不是什么好事。
｜广州城景航拍
| 广州楼市发布 摄
3）产品新规迭代快，受伤的还有开发商。
现在广州市面上，还有许多使用率不到100%、甚至只有80%的存量新房。
在新规产品的影响下，这些房子还没变成二手，就跟着“被动降级”了。
即便是使用率破100%的项目也不容易，若“超新规”产品持续出现，他们好不容易做出的“最新款”，突然又不新了。
｜广州城景航拍
| 广州楼市发布 摄
别忘了，还有2020-2021年高价拿地的开发商。
当年楼市行情火爆，溢价40%以上拿地的开发商不在少数。
他们这些项目大多没赶上住宅新规，现在开始卖现楼，难免会在产品设计上明显处于劣势。
｜广州楼市发布 制图
所以我们常说，使用率越来越高，看似对买家的利好，但实际上也苦了二手业主、存量新房和过往拿地的开发商。
如今，广州即将收紧产品“超新规”，对市场各方都是好事一桩。
在日前召开的中央政治局会议、中央经济工作会议上，最高层定调明年持续用力推动房地产市场止跌回稳。
同时还提及将综合整治“内卷式”竞争等等，信号很明显。
越是这时候，保持产品新规“稳定性”越重要。
毕竟，广州可持续发展的政策环境和良性市场，才能保持楼市长期活力。
