文/谢逸枫
目前房地产市场出现新房政策效应持续力减弱、城市核心区吸虹效应、一线和二线核心城市核心区域点状止跌、成交量房价背离、一二手房成交背离、国企央企托底土地市场的六种现象,意味着结构化、城市分化将贯穿年底到2025年。
最值得注意的是一二手房成交背离,就是说二手房销售成交量比一手房好,背后的逻辑是二手房比一手房更加具有性价比、现房、配套相对全、房屋质量校验更直观。毫无疑问,这个现象已经成为影响到一手房市场的止跌回稳因素之一。
一线城市取消普通住宅和非普通住宅标准、税费减免政策的影响下,北京、上海、广州、深圳楼市热度已延续了2个月,能否保持6个月-9个月以上,成为市场能否实现真正止跌回稳的分水岭。
北京:11月二手房网签量比新房好
北京市住建委数据显示,11月25日,北京二手房网签量905套。截至2024年11月25日,11月北京二手房网签共14397套,同比上涨42.71%,环比上涨13.86%。
说明二手房市场延续10月火爆行情,呈现持续性回暖、企稳的趋势。一方面是手房的现房优势比较明显。另外一方面是二手房的性价比超过新房市场。
11月25日,北京新房(一手房)网签共120套。截至2024年11月25日,11月北新房网签共3884套,同比上涨9.78%,环比上涨5.57%,预计超过4000套。
说明新房市场延续10月热度行情,呈现持续性回升、回暖的趋势,但是企稳的基础不牢固,政策效应呈现减弱因素。总体来看,新房比二手房市场热度低。
截至11月25日,11月北京楼市成交量达到3年来同期高点。其中二手房网签量同比上涨超4成,新建住宅成交量出现了较明显上涨,连续2个月保持热度。
挂牌量看,截至2024年11月25日,11月北京地区二手房挂牌量为148722套,较4月挂牌量(17.4万套)下降超2.5万套,说明二手房已经遏制业主抛房趋势。
二手价看,统计局数据,10月一线线城市二手住宅销售价格环比上涨0.4%,13个月以来首次转涨。其中北上深分别上涨1.0%、0.2%、0.7%,广州下降0.4%。
10月北京地区二手住宅价格表现相对较好,已经出现止跌、拐点迹象。部分区域出现两年来首次上涨,主要是现房议价空间不断收窄,部分业主调涨售价。
新房价看,10,一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%,降幅比9月收窄0.3%。其中上海和深圳分别上涨0.3%和0.1%,北京和广州均下降0.7%。
上海:11月二手房成交已突破两万套
安居客数据显示,截至11月24日,11月上海二手房成交已突破两万套,累计成交21446套。11月以来8个周末日成交数超过1000套,日均成交达1119套。
成交量显著攀升,上海二手房价格处于下行阶段,尚未出现拐点。中指数据显示,10月上海二手住宅样本均价6.02万元/平,环比下跌0.1%,同比下跌7.94%。
二手价看,统计局数据,10月一线线城市二手住宅销售价格环比上涨0.4%,13个月以来首次转涨。其中北上深分别上涨1.0%、0.2%、0.7%,广州下降0.4%。
10月上海地区二手住宅价格表现逐渐好转,已经出现止跌迹象。说明上海二手住宅房价已经出现拐点信号,能否保持6个月-9个月以上,需要观察。
上海市房屋管理局数据显示,11月23日、24日上海二手房(含商业)单日成交量再次破千,11月23日单日成交1224套,成功刷新11月二手房单日成交最高纪录。
安居客数据显示,截至11月23日,11月上海二手房累计成交已突破20000套,成为今年继3月、6月、7月、10月后,第5个同时是突破20000套最快的月份。
刚需、改善性购房者积极入市,二手房带看量、成交量明显提升。链家数据显示,上周上海二手房成交套数比2023年同期增长106%,带看同比增长43%。
11月上海二手房总成交量将有望超越2024年6月的26374套,从而创造出上海二手房全年成交量新的纪录,并将在预期、信心、止跌回稳多方面产生深远意义。
二手房成交爆增背后,一方面是沪七条新政持续发力,源源不断地为市场注入活力。一方面是新一轮增量政策正在不间断地推出,税费优惠政策的加持。
网签数据看,截至11月24日,上海11月一手房(含商业)共网签11911套。沪七条政策出台以来,市场热度较高,10月释放了一大波购买需求,客户选择入市。
叠加一系列利好的购房政策和环境,包括购房门槛低、首付比例低、房贷利率低、税费成本低等,预计房地产政策效应将持续释放,为市场止跌回稳助力。
广州:11月二手房网签已超过1.3万套
广州市住建局数据显示,广州市11月二手房网签已超过1.3万套,环比增长70%,二手房成交量逐月递增,已经连续3个月上升,呈现持续性的回暖。
广州二手市场不断续猛增。上周全市二手成交3845套,时隔1月再破3800大关。截至24日,广州11月二手网签13122宗,超越10月同期,环比激增70%。
二手房市场持续火热,延续10月行情,主要是11月以来,广州出台了一系列新政,包括降契税、放宽落户限制、取消豪宅税及公积金新政等利好政策效应。
广州市房地产中介协会数据显示,2024年11月广州市二手住宅网签11418宗、110.99万平,环比分别增长10.01%和11.35%,同比分别增长12.14%和8.71%。
11月二手住宅网签宗数创下自2023年4月以来的新高。2024年1月-11月广州市二手住宅累计网签99287套、987.22万平方米,同比分别增长0.08%和下降0.12%。
新增挂牌看,11月,广州新增挂牌的二手房开始减少。二手新增挂牌呈现逐月减少的趋势,11月1日-24日新增挂牌1.39万套,比上月同期减少689套。
深圳:11月二手房成交量延续上涨
深圳房产中介协会数据显示,2024年第45周深圳市二手房(含自助)录得2238套(录得量指深房中协以二手房买卖合同发起时间为口径统计)环比增长6.1%。
10月7日至11月10日,深圳二手房录得量连续5周超2000套,二手房交易高位企稳。截至2024年11月25日,深圳二手房源在售69438套,较上周增加297套。
深圳中原研究中心数据显示,截至11月10日,11月深圳全市一手住宅已经成交2732套,二手住宅成交2410套。上周深圳新房、二手房成交量延续上涨。
10月深圳全市一手住宅网签4153套,环比上升146.3%,创下近35个月新高.自2021年12月之后首次突破4000套,10月全市新房住宅认购量达到13366套。
深圳中原数据显示,新房住宅月网签量在2008年12月达到峰值8673套,其次是2021年1月网签量为8356套,2009年4-6月网签套数均维持在近年较高水平。
乐有家研究中心监测数据显示,截至11月17日,深圳一手住宅认购量累计6645套,比10月同期上涨7%。一手住宅网签量4687套,环比上涨427%。
截至11月17日,深圳二手房录得量达4781套,录得量有望再冲刺8000套。二手住宅网签量4086套,环比上涨51%,新房及二手房市场活跃度持续处于高点。
截至11月19日,深圳新房住宅认购数7362套,累计网签5067套。11月新房网签量有望突破8000套,超过2009年6月,达到深圳十六年来新房月度成交量前五。
值得注意的是11月新房入市节奏明显放缓,新房访客量回落,政策热度出现下滑,说明地方楼市政策的效应减弱,政策效果的持续力差,需要政策加码。
深圳市房地产中介协会数据显示,2024年第47周(11月18日-11月24日),深圳二手房(含自助)录得2132套,环比增长8.8%。单周再录得量超2000套。
深圳市住建局数据显示,截至11月24日,11月深圳二手住宅累计网签成交5644套,日均成交约235套,较10月份的日均204套,提升超15%。
较2023年11月深圳日均成交约107套二手住宅的水准,提升约120%。按照网签口径看,11月深圳二手房日均成交维持较高水平。
二手价看,深圳二手楼市出现复苏迹象。统计局数据显示,10月深圳二手住宅销售价格指数环比增长0.7%,环比涨幅在一线城市中仅次于北京的1%。
从历史看,2023年5月份以来,深圳二手住宅销售价格指数单月环比增速为负或持平,2024年10月为18个月以来首次环比正增长,传递了房价拐点积极的信号。
深圳二手房市场整体呈现波动运行态势,随着11月19日楼市优化政策的出台,减轻了消费者购房税费负担,重点利好改善需求置业群体。