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豪宅业主吐槽物业
最近上海郊区豪宅，位于闵行颛桥的上海星河湾火了。
起因是星河湾二期2号园的一位业主，在豪车兰博基尼车上贴标语，吐槽自家小区物业。
好家伙，这开着兰博基尼在市区里转悠，直接把小区房价给打下来！
连带着浦东花木的浦东星河湾，也被误伤了。
根据业主视频爆料，“上海星河湾花园存在安保形同虚设、卫生环境脏乱、门禁监控报修多年迄今未能解决、维修乱收费、房屋质量等问题。”
业主原话：
因为这个门禁问题，家里来个客人或者点个外卖，要不就得下楼去接，要不就得在电梯口帮着按电梯，我跟外卖员都没少吵架。 甚至还有网络上的人说 “你这么有钱为什么不换房子”。每一位选择星河湾的业主都是出于信任才买这里的房子，现在出了问题，我们也不能房子说换就换吧，不现实。
上海星河湾二期建于2015年至2017年间，清一色大户型：最小户型185平，最大户型303平。
现在A区二手成交单价在7万-7.3万元/平方米，B区二手成交单价在8万-8.5万元/平方米；
小区挂牌总价在1500-2600万之间。
物业费4.5元/平方米。
业主的视频中还有一句原话是：“他们物业服务的质量，下降了很多很多”。
既然说是下降了，那说明以前的服务还可以。
其实4块五这个价格，已经不足以管家式服务。
须知，如今上海很多郊区普宅的物业费，也到了五六块的水平，更不要说豪宅了。
当然了，我这里不是帮物业说话。
只是，上海的物业费，确实越来越离谱了，甚至到了不合理的地步：
贵的太贵，服务水平却没有跟上；便宜的太便宜，没办法提供高水平的服务。
业主横竖不舒服。
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新房物业费越来越贵
这两年上海新房的物业费，很多已经贵到没谱，说是“物业刺客”一点也不过分。
虹口北外滩的豪宅，海泰北外滩，物业费高达36元/㎡。
小区户型从348㎡到1500㎡，算下来业主每年的物业费最低15万元，最高可达64.8万元。
啧啧，就这物业费，很多人年收入都不够覆盖。
当然，这不是普通人住的小区，贵也正常，那我们再看下面。
图片来源：凤凰网房产上海
上海市区的新房项目，10块以上物业费已经很普遍了。
就连金鼎阅府、天安壹号这些靠近外环的项目，物业费也要12块了。
真的值吗？
新房面积大点，一年光物业费就得好几万了；再加上车位管理费，能源费，房子买得起都快住不起了。
而郊区的物业费也不便宜，临港这边的物业费都全面超过4块了。
图片来源：凤凰网房产上海
分析下来：
1）新房物业费不断上涨，最根本的原因是成本不断在涨。
人员工资，物料，小区维护保养费用，都在上涨。
2）另外一个重要原因是，开发商盯上了这块收入。
因为卖房的利润大不如以前了，越来越多的开发商开始自持物业，细水长流也是赚。
3）很多物业吃过不能涨价的亏，把物业费做成了一锤子买卖。
物业的本质是服务，很多物业却成了管理业主的大爷。
加上物业和业主的天然不信任，让物业费涨价十分艰难。
比如华润外滩九里，2011年左右的小区，物业费是7.7块。
华润外滩九里的地段和品质不会比天安壹号还差吧，但是人家新房现在能收12块，华润不行。
包括文章开头的豪宅星河湾，也是同样的道理。
4）一边是，新房的物业费不断再涨；另一边，是二手房的物业费，岿然不动；
这就导致，新房普宅和老二手豪宅的物业费，出现倒挂。
当下很多小区的物业费已经不足以支撑高品质的服务，老破小更是只有几毛钱的物业费。
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物业费应该有涨有降
物业费应该有涨有降，做到服务质量和价格相匹配。
我相信绝大部分业主也都是讲道理的，物业服务好不好，他们看得见。
当然了，涨物业费的前提，是透明和信任。
比如徐汇的亦园小区，做的就很好：
位于徐汇衡复区的亦园，1999年的老小区，小区最小的户型面积是253平方米，二十多年前的豪宅。
地段无敌，高层俯瞰衡复风貌区。
从小区外面看，绿化，环境，品质都是可以的。
小区今年物业费从11.46元/平方米•月增长至13.26元/平方米•月，16%的涨幅，意味着业主们每月至少要多缴500元。
但是小区居民很爽快就同意签字了。
“我们很爽快地就签字同意了！现在人工成本确实在上涨，而且大家也不想降低物业服务标准、降低生活品质。”
小区物业——上海其士物业管理有限公司，物业费缴纳公开透明。
调价前，物业把调价原因、人员配置、服务明细等情况整理成书面材料，登门向业主解释，也获得了业主理。
“2023年以来，徐汇区已有68个小区完成物业费调价，96个小区完成维修资金续筹。”
目前，徐汇区正构建起一套可复制、可推广的物业治理模式。
其他地方，是不是也可以借鉴。
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看物业费区分小区档次
如今买房，小区物业像开盲盒：
1）有的小区物业费很低但没什么服务，比如老破小；
2）有的小区物业费贵但是服务很差，业主像冤大头；
3）有的小区物业费不贵但是服务不错，那真是捡到宝了，可遇不可求。
不过大多时候，物业都是一分价格一分货。
所以看二手房的物业费，一定程度上，可以帮我们区分小区档次。
上海这边，大部分二手商品房小区的物业费，都徘徊在1-2元之间。
物业费高，不一定管理得好；但物业费低的话，大概率是管理较差的。
尤其是一些高层小区，三十多层、两梯四户，物业费1块多，以肉眼可见的速度飞快折旧。
我们经过广泛的调查发现，市区二手房，物业费在3元/月/㎡以上的小区，楼盘、住户的档次都比较有保障。
用物业费来筛选小区的初始档次，相当有效。
最近十几年，上海房价涨了10倍，很多档次一般的小区，也涨到了很高的价格。
然而小区维护却很差。
举个例子，被很多人称为是市中心豪宅的黄浦永业公寓一期，楼道内部长这个样：
而永业公寓的物业费是2.8元/月/㎡。
很多时候，只需要看物业费，其实就能帮助我们回避大部分价高质次的普宅。
结语
楼市发展进入成熟期，物业也成为小区核心竞争力的重要部分。
好的物业不仅提升居住舒适度，还对房子的保值增值有关键作用。
1）希望开发商和物业公司在涨物业费的同时，把服务水平也提上来。
比如万科物业维护的就还算不错,上海有口皆碑。
2）另外业主自己也要上心，遇到不好的物业和业委会，大家坚决抵制。
不要想着坏人良心发现，或者靠别人出头去给你争取。
3）对物业和业委会的监督管理，也要跟上。
只有把 居委、业委会、物业公司这社区的三驾马车都发动起来，好好发挥作用，社区基层治理才能有个好盼头。
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