得房率120%！还能实现实际使用面积大于房本面积？青岛楼市最近炸出一个让人瞠目结舌的“负公摊”小区——荣泰雍和东院。但别高兴得太早，深挖之后你会发现，这个仅有45套房源的迷你改善盘，可远不止看上去那么简单。
▲荣泰雍和东院合成鸟瞰图
1、
迷你小区的“豪宅实验室”
雍和东院，首个在青岛西海岸打出“负公摊”的小区，设计亮点确实不容忽视。从6.6米挑高的客厅到南北通透的双阳台，再到带有架空层和下沉庭院的社区规划，开发商荣泰似乎在用尽浑身解数，来讨好改善型购房者。
▲荣泰雍和东院户型图
“负公摊”的设计魔术
▲荣泰雍和东院鸟瞰图
让我们拆解一下雍和东院的“负公摊”逻辑：挑空的部分不算面积，阳台按一半面积计入，再加上架空层和露台赠送——在青岛容积率新规的加持下，实际使用面积轻松突破房本面积，这无疑是对性价比的一次革命性重塑。市场上常见的得房率不过80%~90%，而雍和东院直接拉满到120%，这张“王炸”牌确实让人心动。
规模太迷你，生活更“紧凑”
然而，雍和东院的迷你规模，却成了无法忽视的短板。整个小区只有3栋楼、45套房源，总建面不过1.6万㎡，计容建面仅9千余㎡，绿化面积更是有限得可怜。对比同区域大体量小区的开发规模，雍和东院的绿化和配套，更像是“拼凑”出来的。
▲荣泰雍和东院总平面图
想象一下，业主可能得在仅有的几块绿地中凑合遛狗，而孩子们在社区内连个像样的儿童活动区都找不到。所谓改善居住，生活品质或许还不如一些普通老小区。
物业费撑不起理想生活
雍和东院的物业费为3.02元/㎡/月，按这个价格，小区每月物业费总收入不到3万元，运营难度可想而知，低收费意味着难以支撑高品质的物业管理。对于未来的业主来说，“高端改善生活”可能只停留在宣传单页上，最终很可能是“住豪宅，享普通社区的服务”。
2、
与烂尾楼为伍，改善体验能否落地？
虽然雍和东院的“负公摊”概念吸引了不少目光，但它的环境却令人堪忧——它的东侧是一座烂尾商业楼，已经停工2年多了。这种与烂尾楼为邻的状态，让改善盘的高端属性变得名不副实。
▲荣泰雍和东院和东侧的烂尾楼
烂尾楼的隐形威胁
这座烂尾商业楼未来是否能复工？什么时候复工？建成后的形态如何？目前完全没有答案。假设它一直停滞下去，业主将长期面对破败的景观和环境隐患；而如果突然复工，巨大的施工噪音和粉尘将让居民苦不堪言。
▲荣泰雍和东院东侧的烂尾楼
“改善盘”的改善到底在哪？
作为一个被定义为改善型住宅的小区，雍和东院在环境上的表现实在难以让人满意。一个小区的宜居性，不仅取决于房屋设计，更依赖于整体社区和周边配套的协同作用。与烂尾楼为邻，周边环境显然拖了后腿。
▲海王路上布满了电线杆子
更让人疑惑的是，小区周边的“最后一个洋房地块”标签虽然吸引眼球，但海王路片区的基础设施、道路规划和整体氛围，显然与改善盘的气质不符。
高周转，低沉淀？
值得注意的是，荣泰开发雍和东院的速度极快。 从9月19日荣泰以楼面地价5107元/㎡拿地到项目亮相， 仅用了2个月时间。如此急于开盘，不禁让人联想到2018年前后的高周转模式，这种节奏的背后，往往是资金链紧绷的信号。如果未来因为资金问题导致品质缩水或交付延期，购房者的风险将进一步放大。
3、
从“负公摊”到真正的改善，价值几何？
不可否认，雍和东院的负公摊设计确实给青岛楼市带来了一些新鲜感，但这是否足以撑起它的改善盘标签，仍是一个大问号。
“负公摊”是优势还是噱头？
青岛出台的容积率新规，放宽了赠送面积的限制，这让负公摊成为可能。然而，从购房者的视角来看，这种设计的本质是开发商在包装溢价：赠送面积的成本被平摊到房价里，消费者并未得到真正的实惠。如果区域内其他开发商，推出类似设计甚至赠送更多面积，雍和东院的创新性将迅速贬值。
迷你社区的未来图景
社区规模太小，后期管理和维护的压力极大。一旦物业管理跟不上，社区品质可能迅速下滑，影响业主的生活体验。同时，小区的低密规划虽然吸引了一些高端客户，但这种单一圈层的设计是否能满足家庭全周期的居住需求，还需要打个问号。
改善盘的核心竞争力在哪？
▲荣泰雍和东院与烂尾楼为邻
在一个合格的改善盘中，优质的地段、完善的配套和稳定的社区氛围，缺一不可。而雍和东院虽然试图用设计和得房率弥补短板，但其地段和配套资源的不足，使得它在改善这一维度上显得力不从心。正如购房者所言，不要“羊毛”加在单价上，才是真正的实现零公摊。期待着雍和东院能开出一个合理的价格，否则如果单价超过了1.6万元/㎡，则没有什么优势可言。
改善盘还是实验品？
雍和东院的负公摊概念和创新设计，确实为青岛楼市注入了一股新鲜血液，但这种亮点并未完全解决它在社区规模、物业管理和周边环境上的短板。对于购房者来说，雍和东院更像是一个未完成的实验品。
▲荣泰雍和东院鸟瞰图
如果你正在寻找一处真正意义上的改善型住房，也许在掏出钱之前，还需要三思：这个“负公摊”的迷你小区，真的能支撑你的改善生活愿景吗？
